发挥市场机制在房地产中的决定性作用，化“死资产”为“活供给”

（作者：牛献忠）

当前，我国房地产市场正经历深刻的格局调整，总体呈现出供给过剩与有效需求不足并存的结构性矛盾。这场调整的阵痛，既源于宏观经济周期与人口结构变化的客观规律，更与长期以来行政力量对市场运行的过度干预密不可分。土地供应、价格管制、信贷流向乃至微观交易环节，都曾深深烙下“有形之手”的印记，导致资源配置在特定阶段被严重扭曲。历史经验反复证明，“解铃还须系铃人”的逻辑，绝不意味着可以继续依赖甚至强化行政直接干预来化解当前困局。相反，走出困境的根本出路在于，真正厘清政府与市场的边界，果断矫正越位、补足缺位，让市场机制在资源配置中发挥决定性作用，同时更好发挥政府作用，以法治化、市场化手段疏通堵点、盘活存量、保障民生，实现房地产市场的软着陆与新模式重构。

行政干预的惯性，往往表现为试图用新的管制去解决旧管制造成的问题，陷入循环往复的“打补丁”困境。例如，为抑制房价上涨而采取的限购、限价、限贷等短期措施，在特定时期虽有必要，但若长期化、刚性化，则会冻结市场流动性，扭曲价格信号，抑制合理改善性需求，并催生寻租空间。当市场转向下行通道时，部分地方又试图通过“限跌令”、强制摊牌购房指标、国企托盘等行政命令来“托市”，这不仅违背经济规律，延缓市场出清进程，更将风险与包袱进一步转移和累积。房地产市场问题的本质，是资源错配与预期转弱。解决之道，绝非用更多的行政指令去对抗市场规律，而是必须从根本上调整政府角色的定位：从市场的直接参与者、价格操控者，转向公平竞争秩序的维护者、公共服务的提供者、系统性风险的防范者。政府的核心职责，在于“把该干的干好”，为市场机制有效运行扫清障碍、铺设轨道。

当前，最紧迫、最关乎社会稳定与金融安全的“该干之事”，便是依法、高效、彻底地处置“烂尾楼”问题。这不仅是经济问题，更是重大民生问题与社会治理课题。政府应发挥其无可替代的组织协调与强制执行力，牵头搭建一个权责清晰、运行高效的多部门联合处置平台。这个平台应由法院、住建、自然资源、发展改革、税务、公安、金融监管、审计乃至纪检监察等部门共同参与，形成合力。其核心任务是：在法治框架下，“一楼一策”甚至“一户一策”，对烂尾项目进行精准“解剖”。

处置逻辑必须清晰、果断：该破产重整的，依法引入战略投资者或推动并购重组；该司法拍卖的，畅通执行渠道，尽快实现资产变现；确无续建价值且存在安全隐患的“僵尸项目”，该依法推平拆除的就要果断推平，释放土地资源；对挪用预售资金、涉嫌合同诈骗等违法犯罪行为，公安、司法机关该立案侦查的要坚决立案，该抓捕追究刑事责任的要依法严惩，对造成特别巨大损失、影响极其恶劣的，更应依法重判，以儆效尤，捍卫法律尊严。 这个过程必须公开透明，保障购房者等债权人的法定知情权与参与权。目标只有一个：运用法律与行政的综合手段，强行解开死结，让冻结的资产重新流动起来，让被困的民生得到解救，让失序的市场重归秩序。 这是政府当下最能彰显执政为民、重塑市场信心的“有为”之举。

在化解存量风险的同时，政府必须运用法治力量，加快完善基础性制度，重塑健康的房地产交易新秩序，防止增量风险。这需要对商品房预售制进行进行根本性改革。可考虑将预售门槛与工程进度、资金监管深度绑定，例如明确规定预售许可必须以项目主体结构工程完成一定比例（如20%）为前提，且该比例越低，开发企业所需承担的保证金比例越高，未来若发生延期交付或烂尾，其所要承担的法律与经济责任也相应倍增，形成权责对等的强约束。更重要的是，必须推行以套内使用面积作为计价和交易的唯一标准，终结公摊面积带来的纠纷不清、透明度低等问题，保障消费者明明白白购房。对于烂尾超过一定期限（如三年）的项目，应视同可能引发重大社会稳定的风险隐患，启动应急管理程序，依据相关法律法规，由政府主导进行强制接管或处置，避免问题无限期拖延。

在强化政府保障职能与盘活存量资源方面，必须坚持“精准施策、分类指导”。一是探索建立“老人老办法、新人新办法”的差异化支持体系。针对老年群体，探索建立“住房反向抵押养老保险”与“以房养老”政策框架，允许其将存量房产通过合规金融工具转化为养老资金，实现不动产的终身现金流转化；针对年轻群体（“新人”），将住房支持与人口政策深度绑定，探索设立“青年信用与生育鼓励基金”，将其租房、购房及育儿支出纳入定向补贴或个税抵扣范围，利用金融财税杠杆激励刚需释放与家庭发展。二是对长期闲置资源实施“强制激活”机制。明确界定并动态监测“空置住房”，对连续空置达到三年以上的房产，在保留业主基本权益的前提下，探索通过地方立法引入“强制托管出租”或“限期处置”机制，通过税收杠杆（如累进空置税）与行政引导（如纳入保障性租赁住房体系）相结合，倒逼存量房源进入市场流通，化“死资产”为“活供给”。

更为根本的是，必须正视并破解当前房地产市场陷入的“多重死结”：地方政府土地出让收入锐减、大量房屋空置、普通群众买不起房、已购房者深陷“房贷危机”、银行体系积聚大量房地产相关不良资产。这五大困境相互交织、彼此强化，构成了阻碍市场出清与民生改善的系统性梗阻。破解此局，需要一套系统性的“破圈”方案：其一，重构地方政府财源，弱化“土地财政”依赖。 在推动房地产税立法试点、空置税等长效税收机制的同时，中央财政需通过加大转移支付、扩大地方政府专项债券支持新基建与公共服务领域等方式，为地方提供替代性收入来源，缓解其因土地收入下滑带来的支出压力，从根本上改变其“托市”冲动。其二，实施“空置房”与“断供风险”分类疏解。 对于“空置房”，除税收手段外，可探索由政府主导的“存量收购–转化–分配”机制，将符合条件的空置商品房，特别是开发商持有的未售住宅，以合理价格批量收购，转化为保障性租赁住房、人才公寓或共有产权住房，定向供应给新市民、青年人及住房困难家庭。这既能快速去化库存、稳定市场，又能直接增加保障性供给。其三，建立“房贷风险”社会化缓冲与分担机制。 对于因失业、收入大幅下降等原因确实无力偿还月供的普通家庭，应避免简单的“抽贷”和法拍。可借鉴国际经验，探索由政策性金融机构、商业银行、地方政府与业主共担风险的“纾困基金”或“贷款重组计划”，通过临时性延期还本付息、将部分按揭贷款转为长期低息贷款、或“以租代售”（将房屋所有权暂时让渡给特定机构，家庭转为租户，待经济能力恢复后再行回购）等市场化、法治化方式，为困境家庭争取喘息空间，避免其因短期困难而失去居所，同时缓释银行不良资产压力。其四，推动房地产资产“证券化”与风险“隔离”。 有序推动符合条件的租赁住房、保障性住房等资产进行不动产投资信托基金（REITs）试点，将沉淀的存量资产转化为可流动的金融产品，吸引社会资本参与，为市场注入新活力，同时将部分风险从银行体系转移至更广阔、风险承受能力更强的资本市场。

房地产市场发展的最终目的，是服务于最大可能“让全体人民住有所居”的目标。因此，新模式下政府作用的另一个核心，是构建并压实住房保障体系，这同样是“该干的事”。“让建好的房子有人住，让需要房的人有房住”，应成为评判房地产政策成败的朴素标准。一方面，要加大保障性住房建设和供给，加快解决新市民、青年人等群体的住房困难。另一方面，对于因市场高点入市而背负沉重按揭贷款的普通购房者，其困境不应被完全归咎于个人选择。在坚持市场化、法治化原则下，可探索建立纾困机制，例如，在极端情况下，经严格法律程序认定，可推动金融机构、开发商等相关利益方共同协商，对债务进行重组，共担部分市场下行风险，但这必须遵循契约精神，避免道德风险，核心是帮助诚实但不幸的家庭度过难关，维护社会基本盘稳定。

总之，中国房地产市场的未来，取决于能否真正实现从“行政主导”向“市场决定、政府护航”的范式转换。“要坚持社会主义市场经济改革方向，使市场在资源配置中起决定性作用，调动各方面积极性。” 房地产市场困境的化解，归根结底要靠尊重价值规律、供求规律和竞争规律。政府需要以壮士断腕的决心减少不当干预，更要以高度的责任感补齐在法治建设、秩序维护、民生保障、风险化解等方面的短板，特别是要拿出系统方案破解“土地财政减收、房屋空置、群众买不起、还贷难、银行坏账”相互锁死的困局。唯有如此，才能打破当前的僵局，让房地产市场在经历刮骨疗毒般的调整后，走上长期健康平稳发展的新路，最终实现居者有其屋、市场有其序、发展有其度的多赢格局。