金三银四的市场含金量究竟如何

跟大家唠唠4月份深圳楼市的真实情况，先看看数据： 4月份深圳二手住宅成交了5644套，一手住宅成交3401套；再看3月份，二手成交5071套、一手2827套。

这么一对比就很清楚，4月份不管是一手还是二手住宅，成交量都出现了明显的大涨。而且跟2月份不一样，3月和4月都是正常的交易月份，没有春节这种重大节假日冲抵成交量，这个涨幅是实打实的。最关键的是，深圳这波楼市热度，是从去年下半年市场最低迷的阶段起来的，全程没有什么重磅利好政策托底，就这么一路自发地持续到了现在。这里还要跟大家说透，咱们都知道网签备案有延迟，所以4月份网签的成交量里，有一部分其实是3月份的真实成交，就算把这个因素刨掉，4月份市场的真实成交热度也根本没变差。

目前来看，从去年底开始自发往上走的成交量，已经在推着深圳越来越多片区的楼市稳住了，未来房价是涨是跌不好说，但这就是当下深圳楼市最真实的市场温度。更有意思的是，就在4月份楼市热度还在持续往上走的时候，4月底深圳直接出台了楼市利好政策，不仅持续放松限购，还大幅度提高了公积金贷款额度。这种操作以前在深圳是从来没有过的——以往全都是市场冷到极致的时候，才会出利好政策托市，现在热度还在就直接出手助推，不出意外的话，5月份深圳楼市的热度还得再上一个台阶。再说说新房市场，4月份深圳一共有15个住宅项目入市，总共放出了3363套住宅，这个供应量直接创下了深圳最近几个月新房入市的新高。

同时多个楼盘开盘卖得都特别火，整体的新房销售热度，也是最近几个月最好的。像龙华的幸福城臻园、前海的招商海宴府、宝中的观潮府，包括3月底拿证的鹏宸云筑，就算把开发商发的喜报里的水分全挤掉，实际的成交成绩也相当不错。尤其是前海的招商海宴府和宝中的观潮府，这次开盘价直接创了前海和宝安新房开盘价的新高，就算挤掉开发商公布的数据水分，实际卖得也不差。要知道，这个开盘价比周边同片区的房价高出了一大截，这种情况下还有人愿意买单，本身就已经很说明问题了，更何况还有大量购房者入手，是真的能明显感觉到市场热度上来了。

还有个细节要跟大家说清楚，4月份深圳新房供应量这么大，整体的去化率基本没怎么掉，全靠4月份不错的市场环境撑着。截止到4月底，深圳一手预售住宅的库存降到了24370套，比3月份少了1812套。这里千万别误会，少的这些房子，绝大部分不是卖出去了，而是从预售库存转成现售库存了，并不是靠销量消化掉的。再聊聊大家关心的土拍市场，4月底深圳上架了两块核心地段的住宅用地，一块在科技园软件园东侧，另一块就在前海桂湾招商海宴府的旁边。能看出来，深圳一直在持续推核心地段的优质地块，目的就是吸引开发商拿地、购房者买单，抬升整个市场的溢价。其实现在市场还处在去库存的阶段，按理说最好是不要新增住宅用地入市，现在上这种核心优质地块，也算是个折中方案。

而且这次新上架的两块地，依然保持了比较低的容积率，同时限高也放宽了，不再卡死80米，直接放宽到了100米。说实话，这真的是往建好房子、好小区的方向迈了一大步。现在很多新房，别看宣传上容积率低，一旦限高卡死80米，建出来的房子全是又矮又胖又密，楼间距甚至还不如以前的保障房，开发商没办法，只能在宣传话术上使劲下功夫。还有4月份已经拍完的地，龙华8号仓旁边的住宅地块，天健以楼面价大概3.1万/平的价格拿下来了，这个楼面价，比隔壁两年前鹏宸云筑的拿地价还要高。最魔幻的地方就在这：过去两年深圳房价整体跌了差不多20%，结果开发商的拿地价反而大幅度上涨，这市场真的越来越让人看不懂了。

最后再说说二手房，过去很长一段时间，深圳二手房的成交量已经远远超过新房了，说白了，现在想稳房价，首先得稳住二手房市场。现在深圳的住宅存量这么大，二手房每个月5000多套的成交量，其实还没到市场公认的荣枯线，接下来有新的政策助推，二手房的成交量还得一步步往上走，才能真正稳住、实现稳步回升。总的来说，现在深圳楼市方方面面都在积极调整，市场状态也一天比一天向好，未来全面恢复回暖的可能性非常大。但实话实说，现在还没完全渡过危险期，一边积极给市场托底、做优化，一边也不能放松警惕，还得持续观察市场走势，做好对应的应对措施，才能让市场真正健康地恢复过来。