北京楼市,租房市场惨不忍睹!
一位客户因为房子的租售比和保值能力太弱，一年前卖掉了自己的自住房，租了小区一模一样的同户型。
现在住着还行，准备遇到合适的优质资产再买入。
他卖房的原因就是觉得房子的保值能力和租售比太差：
年租金/房价 = 1.15%；，目前同户型成交价比1年前跌了5%左右。他觉得相当于拿着一支 P/E 80倍的0成长、负成长股；没有机制、也无法形成机制去对抗房屋折旧。
综合看下来，与其继续亏，不如卖掉优化资产。
具体这样的操作合不合理，我们认为有以下几点：
北京目前租房市场的现状如下：
1、待出租房源激增！
从2024年到2026年，北京出租房源供给量激增，长期保持在6-8万套左右。
但22年10月，租赁住房供给数量基本是38533套；
10月基本维持在3.8万套左右；
22年12月，空置租赁住房到了35497套。
2、北京的租房人数也在减少，租金下跌。
根据2025年3月50城住宅租赁价格指数（元/平方米/月），北京的租金同比已经跌了5.67%跌幅位居全国前五。
原因有两点：
1、市场上房源多，租客少，供需挤压；
2、国家队下场加盖保障性租赁住房，对于房东来说，是严重挤压。
在北京，租金收益也就1-1.5%/年，但优质房产的涨幅，每年房产的总价却能达到5-35%/年，跟房子涨幅一比 ，租金收益只能算锦上添花。
当租房市场和涨幅都不行的情况下，加快卖房，是很多房东的选择。
所以现在买房，无论是纯保值增值还是自住，都得掌握房产的核心逻辑。
什么样的房子需要卖？
根据居者独家数据，在整个北京的租售比板块对比中，朝阳区、昌平和顺义，是数据最高的。
这几个板块，也是北漂人群聚集的板块，年轻人多，租金相对就高。
但具体买房怎么看租售比，比重有多大，是个大问题。
根据居者的数据分析统计，我们将房产收益率对标大银行五年期定期存款利率，一般安全长期的大银行五年期定期存款利率，是2.5%，如果长线持续降息，那么会降到2%以下。
其实房产收益率也可以对照这个标准，如果租售比到了以下几个水平线，那么房地产就真的触底了。
正常情况下，商铺、写字楼的资金占用体量大，流动性弱，出租不易，基本在5%。商住类产品的流动性也不好，基本在4%。
普通住宅可以分为三个梯队：
下50%的完全不稀缺住宅类房产，2.5%
中30%的有一定稀缺度改善型房产，2%
上20%的头部稀缺房产，1.5%
当年方庄火的时候，的一套两居室租金2000块左右，这套房大概价值30万。那租售比就是150，租金收益率6.7%，要说相当高了。
但当时的存款5年期利率高达13%以上，同样的一笔钱，存银行要比收房租高出一倍以上。
到了今天，北京的平均租售比早就高达700了，也就是租金回报率才1.5%。而银行存款利息现在是3.25%，仍然是才一半。
如果这么算，买房永远不划算。但一线城市的房产，因为稀缺而产生了金融属性，除了房租，还有房产保值增值的收益。
所以卖不卖房，看的是，你的房产是不是未来10年的主流楼盘。
老破小即便是一个月房租1万块，一年也就12万。
如果这套房子随着流通性下降而贬值，600万的房子一年贬值5%，那就是30万。
在当下这个首付最低的时间点，想要在楼市中不踩雷，唯一的出路就是掌握稀缺资源。
未来，这类房子被热捧
根据目前的市场成交反馈，紧凑型三居室和四居，是市场上最受欢迎的房产。特别是100平米左右的三居室，由于7090政策的变更，在未来会更加受欢迎。
相比之下，130平米-150平米的四居室，价值来源于房产的实用性和稀缺性。北京不缺有钱人，改善家庭对于紧凑型四居室的需求其实超过了三居室。
原因有两个：
1、近几年的新房政策和回迁房设计都没有四居室，所以四居室在北京市场非常紧俏。
2、随着生育结构的变化，北京二胎和一胎家庭已近乎平衡，选择生二胎的家庭比例相当高。
对于有两个孩子的家庭，特别是一男一女的家庭，四居室成为了刚性需求。所以这类产品未来长时间将持续稀缺。
在北京，五环内，尤其是四环内，尽管紧凑型和普通三居室较多，但四居室仍然不多见。
早期建造的四居室通常面积较大，达到180平米至200平米，使得四居室产品非常珍贵。
在五环附近，能买到优质四居室产品的机会依然稀少。
目前的新房项目，很多都推出了三居室产品，比如105平米、108平米、110平米、115平米的三居室，层出不穷，也非常受欢迎。
但四居室卖得更快，比如熙悦朝阳和和光煦境的120平米、130平米四居室，卖得都非常好。
买房这件事本身，基于每个人的具体需求。所以老莫也常说：没有绝对的好房子与坏房子，只有合不合适的房子。
不同的资金情况，适合不同的区域，不同的区域，有不同主流价位的房产。
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