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南宁二手房当前处于整体阴跌、区域分化、供应高、成交弱的调整期，短期难反转，核心区抗跌、外围继续承压。
一、当前价格水平（2026年5月）
• 全市二手房挂牌均价：8134元/㎡，环比-0.34%。
• 核心城区：青秀10962元/㎡（-0.50%）、良庆7713元/㎡（+0.61%，五象核心相对稳）。
• 刚需/外围：西乡塘6145、江南6287、兴宁7030、邕宁6606、武鸣3896元/㎡，多数环比下跌。
二、近一年走势（2025.4–2026.4）
• 2025年中：均价约8700–8800元/㎡，同比+7%–8%（基数低）。
• 2025年9月后：持续回落，2026年1–4月企稳在8450–8480元/㎡，同比涨幅收窄至3%左右。
• 2026年4月：挂牌均价环比-2.8%，外围片区实际成交价跌幅常超5%。
三、核心特征：分化加剧
• 抗跌（少跌）：青秀东盟商务/凤岭北（1.4–1.6万/㎡）、五象核心区（地铁+学区），跌幅≤1.5%。
• 下跌（大跌）：五象外围、邕宁、武鸣、仙葫，部分小区较高点跌10%–12%，去化周期>6个月。
• 老破小：房龄>15年、无学区/地铁，议价空间5%–10%，成交周期拉长。
四、驱动因素（利空为主）
• 供应暴增：二手房挂牌量5.2万套+，连续6个月上涨，抛售增多。
• 需求不足：人口流入慢（年增<3万）、产业支撑弱、收入增长有限。
• 新房冲击：五象、江南等新房量大、折扣多，分流刚需。
• 预期转弱：买家观望、议价强，带看成交比由25:1降至40:1。
• 政策中性：利率低位、税费优惠，但难抵供需失衡。
五、短期趋势判断（未来6–12个月）
• 整体：稳中有降、阴跌为主，均价或在7900–8300元/㎡区间波动。
• 价格：核心区年跌幅3%–5%；外围/远郊8%–12%；老破小10%–15%。
• 成交：低位徘徊，“以价换量”成常态，议价空间5%–8%。
• 转折点：需看人口回流、产业落地、库存去化，短期（1年内）难现明显反弹。
六、买房/卖房建议
• 买房：优先青秀核心、五象地铁/学区房；避开远郊、高库存、房龄老小区；大幅砍价（5%–10%），优先满五唯一、税费低房源。
• 卖房：非核心区尽快出手，降价5%–10%加速成交；核心区可小幅降价+长期持有，避免深套。