【REITs周报】REITs市场延续上周下跌趋势,产品上市节奏有所加速——REITs周度观察

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报告标题：REITs市场延续上周下跌趋势，产品上市节奏有所加速——REITs周度观察（20260427-20260430)

报告发布日期：2026年5月1日

分析师：张旭执业证书编号：S0930516010001

分析师：秦方好执业证书编号：S0930524080001

分析师：李爱娅执业证书编号：S0930525060002

摘要

1、二级市场

2026年4月27日-2026年4月30日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体延续上周下行趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于767.74和1011.08，本周回报率分别为-1.86%和-1.45%。

从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，产权类REITs回报率为-1.42%，特许经营权类REITs回报率为-0.92%。

从底层资产类型来看，本周水利设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、仓储物流类和能源类。

从单只REIT层面来看，有12只REITs上涨，有69只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是银华绍兴原水水利REIT、鹏华深圳能源REIT和南方顺丰物流REIT。

成交规模及换手率：本周公募REITs成交规模为17.9亿元，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的81只REITs期内总成交额为17.9亿元，期内区间日均换手率均值为0.48%。

从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，期内成交量前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/南方顺丰物流REIT/鹏华深圳能源REIT；成交额方面，期内成交额前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/华夏华润商业REIT/鹏华深圳能源REIT。

主力净流入：本周主力净流入总额为785万元，市场交投热情较上周有所下降。主力资金净流入层面，期内主力净流入额前三的是保障性租赁住房类/仓储物流类/市政设施类；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是中航北京昌保租赁住房REIT/南方顺丰物流REIT/鹏华深圳能源REIT。

大宗交易：本周大宗交易总额达1.0亿元，较上周有所下降。本周有2个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为1.0亿元，星期二（2026年4月28日）大宗交易成交额是期内单日最高，为6747万元；单只REIT来看，期内大宗交易成交额贡献者是东方红隧道股份高速公路REIT，成交额为10122万元，对应平均折溢价率为+0.43%。

2、一级市场

本周，中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月29日上市，发行规模为9.27亿元。

本周，有8只REITs产品的项目状态得到更新。

3、风险提示

1）警惕REITs二级市场价格波动风险；

2）警惕政策不及预期风险；

3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。

1、二级市场

1.1 价格走势

1.1.1 大类资产层面

2026年4月27日-2026年4月30日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体延续上周下行趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于767.74和1011.08，本周回报率分别为-1.86%和-1.45%；加权REITs指数的本周回报率为-1.23%。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。

1.1.2 底层资产层面

从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，产权类REITs回报率为-1.42%，特许经营权类REITs回报率为-0.92%。

从底层资产类型来看，本周水利设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、仓储物流类和能源类，回报率分别为2.12%、-0.25%和-0.27%。

1.1.3 单只REIT层面

本周公募REITs涨跌互现，有12只REITs上涨，有69只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是银华绍兴原水水利REIT、鹏华深圳能源REIT和南方顺丰物流REIT，涨幅分别为2.12%、1.62%和1.11%；跌幅排名前三的分别为创金合信首农REIT、华夏中海商业REIT和中金重庆两江REIT，跌幅分别为5.17%、4.19%和3.95%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是中航北京昌保租赁住房REIT、华泰南京建邺REIT和中金重庆两江REIT，年化波动率分别为227.84%、19.94%和15.20%。

1.2 成交规模及换手率

1.2.1 底层资产层面

本周公募REITs成交规模为17.9亿元，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的81只REITs期内总成交额为17.9亿元，期内区间日均换手率均值为0.48%。成交额方面，期内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施/保障性租赁住房/消费基础设施，成交额分别为3.34/3.20/2.97亿元；换手率方面，期内区间日均换手率前三的REITs资产类型为保障性租赁住房/生态环保/新型基础设施，分别为1.01%/0.68%/0.61%。。

1.2.2 单只REIT层面

本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，期内成交量前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/南方顺丰物流REIT/鹏华深圳能源REIT，分别为0.57/0.17/0.16亿份；成交额方面，期内成交额前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/华夏华润商业REIT/鹏华深圳能源REIT，分别为1.57/0.86/0.86亿元；换手率方面，期内换手率前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/华泰宝湾物流REIT/南方顺丰物流REIT，分别为47.28%/3.90%/3.79%。

1.3 主力净流入及大宗交易情况

1.3.1 主力净流入情况

本周主力净流入总额为785万元，市场交投热情较上周有所下降。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是保障性租赁住房类/仓储物流类/市政设施类，净流入额分别为2972/448/212万元；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是中航北京昌保租赁住房REIT/南方顺丰物流REIT/鹏华深圳能源REIT，净流入额分别为3316/1083/633万元。

1.3.2 大宗交易情况

本周大宗交易总额达1.0亿元，较上周有所下降。本周有2个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为1.0亿元，星期二（2026年4月28日）大宗交易成交额是期内单日最高，为6747万元；单只REIT来看，期内大宗交易成交额贡献者是东方红隧道股份高速公路REIT，成交额为10122万元，对应平均折溢价率为+0.43%。