2026年上海土地市场的开局，和2025年的火热形成了鲜明对比。没有了动辄40%+溢价的抢地名场面，也没有刷新纪录的天价地块，三批次土拍走完，市场走出了一条整体平稳、亮点突出的曲线。

房企从去年的闭眼冲变成了挑着买，政府也把供地的重心从保量转向了提质，整个市场正在回归更朴素的价值逻辑。

和公开土拍同步，今年前四月的协议出让市场也没有出现大规模放量。目前仅宝山板块有两宗涉宅用地协议出让，其中18号线康文路TOD地块已由申通地铁集团摘得，另一宗城中村改造地块仍在推进中。

两宗地块虽开发模式不同，但都紧扣城市功能升级的核心方向。申通拿下的康文路地块，是标准的“轨交上盖”综合开发项目，将打造集住宅、社区商业、交通枢纽于一体的复合型社区，通过TOD模式串联起区域通勤与生活网络；另一宗地块则聚焦城中村连片更新，将通过旧区改造完善区域基础设施和公共服务设施，改善片区居住环境。

康文路TOD效果示意图

没有了去年中心城区动辄百亿级的大规模协议出让，前四个月的协议出让市场更偏向精准补位，每一块地都带着明确的民生或功能设施使命，而非单纯的土地财政补充。

前四月土拍的平静，并非市场降温，而是上海土地供应逻辑发生了根本转变。

一方面，今年上海商品住宅用地计划供应同比有所下调，整体供地节奏更趋稳健，避免了集中供地带来的市场波动；另一方面，政府主动优化了供地结构，砍掉了大量商办占比高、开发难度大的混合用地，推出的都是指标友好、开发确定性高的纯宅地或低比例配套地块。

这种少而精的供地策略也许将进一步持续。

如第四批次土拍中，将推出浦东、虹口、闵行、青浦五宗地块，其中受关注的当属虹口内环的两宗核心宅地，均位于北外滩辐射区，周边轨交、商业、教育资源成熟，且都是纯住宅属性，没有复杂的商办捆绑，会成为房企争夺的焦点。此外，浦东张江、闵行莘庄的地块也各有亮点，值得市场期待。