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2026年的中国房地产市场，正处在一个复杂而关键的转型期。市场中“寒意”与“暖流”并存，总体呈现出“冰火两重天”的格局：一方面是核心城市的坚韧回暖，另一方面是全国多数地区仍在底部徘徊的深度调整。

最令人瞩目的积极变化来自上海和北京。这两座城市正展现出与以往不同的内生性修复力量。从2025年下半年开始，京沪二手房市场首次出现了因业主惜售而引发的挂牌量主动收缩，新增挂牌也明显减少，这表明资产价格已接近许多业主心中的“支撑位”。更关键的是，年初以来，在没有政策催化的背景下，京沪两地的成交量表现持续亮眼，呈现出“量增价稳”的特征，而非过往依赖降价换量的“以价换量”。上海二手房挂牌价已连续八周上涨，显示出良好的价格韧性。北京二手房去化周期也已降至约8个月的较健康水平。这种供给端主动收缩、需求端平稳释放的良性互动，让市场看到了周期底部临近的希望。

然而，必须清醒地认识到这种修复的结构性。全国市场依然面临挑战。3月份尽管新房成交同比降幅有所收窄，但整体仍呈下行趋势，且“以价换量”逻辑贯穿其中，即成交量改善依托于价格让步，持续性存疑。二手房市场虽然活跃度高于新房，成交面积同比虽有增长，但一线城市表现显著优于二三线。新房市场更弱的格局反映出房企盈利改善依然任重道远。低能级城市的景气度修复仍面临长期压力，全国房地产市场并未形成整体性复苏。

政策层面，中央与地方正在协同发力，力图巩固市场止跌回稳的态势。4月底的政治局会议明确强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，为市场注入信心。紧随其后，深圳和广州等核心城市密集出台新政，从限购松绑（如深圳福田、南山等核心区域放宽购房套数限制）、大力提高公积金贷款额度（广州家庭最高可贷360万元）到推出“卖旧买新”购房补贴，多维度释放需求。这些政策精准地指向了改善型需求和核心区域，意在通过激发局部活力带动整体预期，二季度被视为政策与基本面共振的关键窗口期。

对于未来的投资逻辑，不少机构不约而同地将目光聚焦于结构性机会。市场普遍认为，在周期筑底的背景下，应重点关注三条主线：一是深耕京沪等核心城市、市占率高的龙头房企，它们将在楼市复苏中率先受益；二是受益于利率下行和商业不动产REITs推出的优质商业地产运营商，其资产价值面临重估；三是多年来深耕产品力、坚持“好房子”建设的企业，产品力竞争已成为未来行业的核心。行业正告别粗放增长，进入一个以产品和运营能力论英雄的新时代，对于投资者而言，精准把握结构性机遇，比押注全面复苏更具现实意义。

【投顾姓名及其登记编号】唐峰（S1160622100001）

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