【光大固收】二级市场价格持续下跌,新增两单REITs成功上市——REITs月度观察(20260401-20260430)
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摘要
1、 信用债月度复盘
截至2026年4月30日，我国公募REITs产品数量达81只，合计发行规模达 2106.46亿元（不含扩募）。
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2026年4月30日，共有37只REITs处于待上市状态，其中35只为首发REITs，另外2只为待扩募REITs。
2、 二级市场表现
价格走势：2026年4月1日-2026年4月30日（以下简称“本月”），我国已上市公募REITs的二级市场价格整体延续上月的下跌态势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于767.74和1011.08，本月回报率分别为-1.08%和0.07%；加权REITs指数的本月回报率为-0.25%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：美股>A股>可转债>纯债>REITs>黄金>原油。
从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，特许经营权类REITs的跌幅更大。从底层资产类型来看，本月各类底层资产REITs涨跌互现，其中水利设施类REITs涨幅最大。本月，回报率表现前三的底层资产类别为水利设施类、新型基础设施类和市政设施类。从单只REIT层面来看，有35只REITs上涨，有46只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是银华绍兴原水水利REIT、东吴苏园产业REIT和华夏特变电工新能源REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月有所上升，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他。截至4月30日，已上市的81只REITs月内总成交额为105.0亿元，月内区间日均换手率均值为0.50%。从单只REIT层面来看，成交量方面，月内成交量前三的是东方红隧道股份高速公路REIT/中金普洛斯REIT/华安百联消费REIT；成交额方面，月内成交额前三的是东方红隧道股份高速公路REIT/中信建投国家电投新能源REIT/华夏华润商业REIT。
主力净流入：本月，主力净流入总额达14036万元，市场交易热情较上月有所增加。主力资金净流入层面，本月主力净流入额前三的底层资产类型是交通基础设施类/保障租赁住房类/园区基础设施类；从单只REIT来看，本月主力净流入额前三的REITs是东方红隧道股份高速公路REIT/中航北京昌保租赁住房REIT/华夏合肥高新REIT。
大宗交易：本月大宗交易总额为31.2亿元，环比上月有所下降。本月月内有19个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为31.2亿元，2026年4月21日大宗交易成交额是月内单日最高，为50068万元；单只REIT来看，月内大宗交易成交额前三的是中信建投国家电投新能源REIT/平安广州广河REIT/国泰海通城投宽庭保租房REIT。
3、风险提示
数据统计口径不同；部分行业基本面恢复速度较慢，流动性恶化的前提下，债券违约风险可能超出预期；若相关政策收紧，需要警惕再融资滚续压力，资质较差的主体风险暴露速度将加快。
1、一级市场
1.1 已上市项目
截至2026年4月30日，我国公募REITs产品数量达81只，合计发行规模达 2106.46亿元（不含扩募）。从底层资产类型来看，截至2026年4月30日，交通基础设施类发行规模最大，共发行734.51亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为329.33亿元。
2026年4月1日-2026年4月30日（以下简称“本月”），东方红隧道股份高速公路REIT于2026年4月22日上市，发行规模为46.8亿元，资产类型为交通基础设施；中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月29日上市，发行规模为9.27亿元，资产类型为保障性租赁住房。
1.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2026年4月30日，共有37只REITs处于待上市状态，其中35只为首发REITs，另外2只为待扩募REITs。
本月，共有20只REITs产品的项目状态得到更新。
2、二级市场
2.1 价格走势
2.1.1 大类资产层面
本月，我国已上市公募REITs的二级市场价格整体延续上月的下跌态势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于767.74和1011.08，本月回报率分别为-1.08%和0.07%；加权REITs指数的本月回报率为-0.25%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本月表现一般：REITs回报率为-0.25%、美股回报率为15.29%、A股回报率为8.56%、可转债回报率为6.13%、纯债回报率为0.31%、黄金回报率为-1.02%、原油回报率为-6.07%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本月回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：美股>A股>可转债>纯债>REITs>黄金>原油。（本月回报率计算公式为：(本月最后一个交易日的收盘价/上月最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
2.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，特许经营权类REITs的跌幅更大。产权类REITs的回报率为-0.04%；特许经营权类REITs的回报率为-0.57%。
从底层资产类型来看，本月各类底层资产REITs涨跌互现，其中水利设施类REITs涨幅最大。本月，回报率表现前三的底层资产类别为水利设施类、新型基础设施类和市政设施类，回报率分别达7.54%、1.24%和0.86%。
2.1.3 单只REIT层面
本月公募REITs涨跌互现，有35只REITs上涨，有46只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是银华绍兴原水水利REIT、东吴苏园产业REIT和华夏特变电工新能源REIT，涨幅分别为7.54%、4.69%和4.14%；跌幅排名前三的分别为中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT和华泰南京建邺REIT，跌幅分别为8.91%、8.06%和4.78%。年化波动率方面，除本月上市的中航北京昌保租赁住房REIT和东方红隧道股份高速公路REIT外，波动率排名前三的分别是中金重庆两江REIT、华泰南京建邺REIT和广发成都高投产业园REIT，年化波动率分别为21.61%、19.83%和19.76%。
2.2 成交规模及换手率
2.2.1 底层资产层面
本月公募REITs成交规模较上月有所上升，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他。截至4月30日，已上市的81只REITs月内总成交额为105.0亿元，月内区间日均换手率均值为0.50%，成交规模环比上月有所上升。成交额方面，月内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/消费基础设施类/园区基础设施类，成交额分别为23.8/18.5/14.2亿元；换手率方面，月内区间日均换手率前三的REITs类是生态环保类/新型基础设施类/水利设施类，分别为0.79%/0.63%/0.62%。
2.2.2 单只REIT层面
本月单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，月内成交量前三的是东方红隧道股份高速公路REIT/中金普洛斯REIT/华安百联消费REIT，分别为1.28/0.94/0.71亿份；成交额方面，月内成交额前三的是东方红隧道股份高速公路REIT/中信建投国家电投新能源REIT/华夏华润商业REIT，分别为6.56/3.91/3.11亿元；换手率方面，月内换手率前三的是中航北京昌保租赁住房REIT/东方红隧道股份高速公路REIT/华夏特变电工新能源REIT，分别为47.28%/42.69%/22.75%。
2.3 主力净流入及大宗交易情况
2.3.1 主力净流入情况
本月，主力净流入总额达14036万元，市场交易热情较上月有所增加。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是交通基础设施类/保障租赁住房类/园区基础设施类，净流入额分别为12034/2612/813万元；从单只REIT来看，本月主力净流入额前三的REITs是东方红隧道股份高速公路REIT/中航北京昌保租赁住房REIT/华夏合肥高新REIT，净流入额分别为12473/3316/2272万元，连续流入天数分别为-3/+2/+1天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本月连续流入天数的计算方法是从月末向前追溯，资金连续流入的天数。）
2.3.2 大宗交易情况
本月大宗交易总额为31.2亿元，环比上月有所下降。本月月内有19个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为31.2亿元，2026年4月21日大宗交易成交额是月内单日最高，为50068万元；单只REIT来看，月内大宗交易成交额前三的是中信建投国家电投新能源REIT/平安广州广河REIT/国泰海通城投宽庭保租房REIT，成交额分别为83626/23065/18053万元，对应平均折溢价率分别为+0.97%/+0.07%/-0.57%。
3、相关政策
4、风险提示
数据统计口径不同；部分行业基本面恢复速度较慢，流动性恶化的前提下，债券违约风险可能超出预期；若相关政策收紧，需要警惕再融资滚续压力，资质较差的主体风险暴露速度将加快。