今天，给大家介绍一下海珠区位置，海珠西板块的保利·海韵这个楼盘。

项目开盘时间已定，在本周礼拜天（5月10号）正式开盘：，据说项目已经认筹720台客户，周日开盘应该又是秒杀盘的，会走在5月最热销项目。不过最终还是看价格如何。保利一向都是低开高走的，希望有惊喜价格

这是项目吹风价：

最小90~92㎡三房：535~565万

最小110~112㎡四房：650~690万

129㎡中大面积四房：750~800万

170㎡板楼大平层：1050~1100万

主力塔楼的折合单价大概是5.8~6.2万。开盘会打几折？

• 项目基础信息

  【项目名称】万科·理想花地新组团

占地面积：总占地约6.48万㎡，住宅占地4.22万㎡

总建面：计算容积率建面14.35万㎡

容积率：3.4

绿化率：35%

建筑限高：100米（约33层）

楼栋规划：9栋（8栋塔楼+1栋板楼）

户型：塔楼92-130㎡三至四房（2梯5户、3梯6户）；板楼160-170㎡四房（2梯2户，专梯入户）

1、交通：项目距离2号线江泰路站约500米，8号线宝岗大道站、11号线及广佛线燕岗站约800米，四条地铁线路覆盖，出行非常便利。

2、商业：项目将配建约20万方的商业。如果对这个体量没什么概念，可以参考，目前海珠西商业的扛把子乐峰广场，总建面是10万方。周边还聚集了包括燕汇广场、江泰路万科里、乐峰广场等大大小小的商业体，基本上每隔几百米都有一个商场！

3、教育：项目配建的27班小学，将由省级昌岗中路小学独立开班。这个教育配置在整个海珠都非常能打。解决了家长最关心的核心问题。

4、医疗：项目约300米即达超大型三甲医院——南方医科大学珠江医院，约800 米范围内还有广医二院、省口腔医院，1公里内覆盖红十字会医院、海珠区妇幼，真正做到“步步有医”。

配建约1万㎡双公园绿地，内外3园环绕，设计打造天然氧吧。周边还有庄头公园（约7万㎡）、晓港公园（约17万㎡）等，绿意环绕，城芯也能呼吸自然。

5、产品：项目将带来建面约90-170㎡的户型，其中170㎡为板楼户型。涵盖从改善到豪宅产品。项目已取预售证了，其中就包含了9号楼、10号楼和1号楼。

9栋是2梯5户设计，户型有89-110-112-129平三四房，共155套。10栋为3梯6户设计，户型有92-111平三四房，共183套。1栋跟10栋一样，也是3梯6户设计，有92-111平房源。

保利海玥这次首开，小户型占比极高，所以不排除会采用小户型冲热度，大户型则要利润。

92方三房两厅两卫：选筹建议

选筹核心是“性价比+居住舒适度”，毕竟刚需买房，每一分钱都要花在刀刃上。

户型选筹顺序（从优到劣）：9栋01户 ＞ 10栋06户 ＞ 10栋01户 ＞ 10栋02户 ＞ 10栋03户 ＞ 10栋04户

板房品鉴：项目做了3大样板间亮相，爆款户型抢先看，本次开放92㎡竖厅三房、112㎡南北对流四房、170㎡板楼三大样板间，实体呈现更直观！

项目优缺点分析

优点

1、周边环绕2号线、8号线、11号线三条地铁，半小时通勤圈覆盖中大、琶洲、珠江新城等核心商务区，未来还规划有24号线，四地铁配置，交通非常便捷。

2、配建27班小学，由昌岗中路小学办学，距离小区仅15米，预计3年内开学。 

3、项目使用率高，通过报建800mm飘窗+20%阳台占比，提高使用面积。

4、规划约20万㎡商业体，未来将打造海珠西部商业地标，周边500米还有万科里和燕汇广场等成熟商业配套。 

5、自带约1万㎡双公园绿化，以及约2.2万方大围合式公区园林。

缺点

1、配建小学预计3年内开学，但对于有迫切入学需求的家庭来说，可能需要等待一段时间，存在一定的不确定性。

2、项目靠近南泰路等主干道，可能存在交通噪音影响，尤其对于低楼层住户，噪音问题可能较为明显。

总结

保利拿地价楼面价（含配建）约3.68万/㎡，预计保本价要开到5.8万以上，这个项目因为地块综合属性较好，保利肯定是要盈利的。

目前周边的保利燕语堂悦，绿城馥香园，等价格都在5万多，考虑到对比盘的竞争。

预计开盘价格在6到6.5万左右，楼王的大户型板楼预计开到7-7.5W。

个人认为项目的竞品并不是海珠西几个新盘，而是目前正在热卖的越秀阅璟台。是一场“跨区客群争夺战”。

越秀阅璟台：省实学位，买后网签即可落户并报名读书，最近的地铁站是1.2KM的21号线棠东站，城市界面非常好，容积率2.1，单价更低，5万多。

保利海韵：配建的学校要3年后完成，读书着急的要等，地铁便捷，周边配套完善，城市界面稍逊一筹，容积率3.4，单价6万多。

这两个盘，对于地缘客来说，没啥考虑的，哪个生活方便，选哪个，对于琶洲，珠城，金融城上班的人来，两个还都能选，得取舍，着急读书的选阅璟台，喜欢烟火气的，选保利南泰路。

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