📊 本周核心数据

• 全市场REITs：80只上市，总市值2269亿元• 消费REITs：12只，市值425.9亿元（占比18.8%）• Q1消费REITs营收：9.52亿元• 首批商业不动产REITs：4只获批，募资145亿元• 已申报商业不动产REITs：20单，计划募资600亿+• 商业不动产REITs闭门会：5月29日上海

🎉 里程碑事件：4月24日4只产品同日获批

审批效率：从受理到获批不到3个月首批获批产品：1. 汇添富上海地产商业不动产REIT2. 中金唯品会商业不动产REIT3. 国泰海通砂之船商业不动产REIT4. 中信建投首农食品集团商业不动产REIT合计募资：145.18亿元标志意义：• 国内REITs市场正式告别基建单一驱动• 迈入”基建+商业”双轮驱动新阶段• 商办资产退出迎里程碑式破局

📊 首批产品预期分派率

📈 Q1整体业绩亮眼

总营收：9.52亿元经营现金流：4.51亿元（全部正向流入）平均出租率：96.5%租金收缴率：98.8%平均年化现金流分派率：4.23%核心特点：• 信息透明度高、现金流稳定性强• 头部单项目营收突破2亿元• 所有产品可供分配金额均为正值• 整体现金储备充足，安全垫扎实

🏆 Q1营收梯队分布

📊 市场规模（截至4月24日）

全市场上市REITs：80只总市值：2269亿元板块分布：• 消费基础设施REITs：12只，市值425.9亿元（占比18.8%）• 保障房REITs：多只，表现稳定• 高速公路REITs：多只，业绩向好• 产业园区REITs：面临量价压力• 仓储物流REITs：面临新增供给压力• 能源REITs：呈现分化• 数据中心REITs：正式进入数字基础设施领域

📈 商业不动产REITs扩容

已申报项目：20单（截至5月初）计划募资总额：600亿元+业态覆盖：购物中心、奥特莱斯、酒店、社区商业、办公等参与主体：• 国资企业• 民营企业• 外资企业行业规模化扩容节奏加快

🏢 中金普洛斯REIT（仓储物流）

Q1收入：9746.28万元可供分配金额：6888.87万元年化现金流分派率：4.74%出租率：88.19%服务租户：86家累计分红：14.61亿元（上市以来15次分红）持有资产：10处仓储物流园建筑面积：近116万平方米覆盖区域：五大经济圈7大物流枢纽

🏢 临港REIT（产业园区）

Q1收入：3215.60万元（同比+194.59%）净利润：1085.45万元可供分配金额：1491.50万元（同比+85.26%）年化现金流分派率：2.36%增长主因：2025年Q3完成第一次扩募并购入康桥项目可出租面积：21.66万平方米（同比+93.48%）出租率：92.02%租金单价：1.96元/㎡/天（同比+61.98%）

📅 5月29日 上海｜商业不动产REITs与私募基金深度合作闭门会

背景：• 沪深交易所已受理20单商业不动产REITs申报项目• 计划募资总额600多亿元• 已超过2025年全年公募REITs发行总规模议题：• 商业不动产REITs发行与运营• 与私募基金深度合作模式• 商办资产退出路径参会主体：保险、券商、私募等机构投资者

📈 2026年REITs五大趋势

1. 商业不动产REITs开闸首批4只产品获批，标志着REITs市场正式进入商业领域2. 市场冲击3000亿已申报项目600亿+，全市场有望冲击3000亿市值3. 消费REITs表现亮眼Q1营收9.52亿元，分派率4.23%，奥莱业态增长突出4. 扩募并购成增长引擎临港REIT扩募后营收增长194.59%5. 精细化运营成核心变量告别地段红利躺赢，运营能力决定长期价值

📌 本周核心结论

• 首批4只商业不动产REITs获批，募资145亿元• 已申报20单商业不动产REITs，计划募资600亿+• 全市场80只REITs上市，总市值2269亿元• 消费REITs Q1营收9.52亿元，分派率4.23%• 5月29日上海商业不动产REITs闭门会• 奥莱业态增长动能突出，精细化运营成核心变量• 2026年REITs市场机遇大于挑战

数据来源：上交所、深交所、各REITs一季报、睿思网 

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