房地产市场，好像又热起来了。这次不是虚火，是真有数据撑着。刚过去的四五月份，重点城市的成交量，同比一片飘红。

四月份，深圳二手房成交了5733套，同比大增37%。上海卖了2.07万套，同比涨了30%。北京、广州的同比增幅也都在16%和13%以上。

到了五月份，热度还在延续。北京新房成交3917套，同比上升10.5%；上海二手房成交2.14万套，同比上升15%；广州新房网签6317套，同比上升22%。深圳的二手房过户量，同比也涨了18.3%。

看房的人又多了起来，中介的朋友圈又开始刷屏热销海报，一些核心地段的“好房子”项目，甚至又出现了排队咨询的场面。

这股暖意，是实实在在的。

为啥突然又火了呢？首要功臣，是政策“组合拳”打到了点子上。从公积金利率下调，到商业房贷利率走低，购房成本实实在在降了。

更关键的是，“以旧换新”从口号变成了真金白银。像南京，政府给1%补贴，房企再给3%-5%的补助，一套房算下来能省十几万。

济南、重庆等地也纷纷跟进，给“卖旧买新”直接发钱。这些政策，精准地撬动了改善型需求，把原本观望的人推进了市场。

其次，是积压的需求在集中释放。过去两年，很多人都在等，等政策、等价格见底。

现在看到利率到底了，补贴也到位了，尤其是核心城市的价格似乎稳住了，一部分有真实居住需求的人坐不住了。

该结婚的得买房，孩子大了要换房的也得行动，需求就这么被激活了。

但是，咱们必须看清楚，这轮“火爆”的成色很特别。它绝不是雨露均沾的普涨，而是冰冷的分化。热闹，几乎只属于一线和少数强二线城市。

从价格就能看出来。五月份，70个大中城市里，新房和二手房价格环比下降的城市还是占大多数。

一线城市新房价格环比下降了0.2%，二手房降了0.7%。但与此同时，上海的新房价格同比却上涨了5.9%。

这说明了什么？说明市场在用脚投票，资金和信心都在向最核心、最优质的城市和资产聚集。

分化还体现在产品上。大户型、改善型房源明显更受欢迎。四月份上海144平米以上的大户型新房价格涨幅显著。

大家不是在抢房子，而是在抢“好房子”。那些地段一般、产品老旧的房子，依然无人问津。

所以，准确地说，这不是全面回暖，而是一次“结构性复苏”。

市场就像一个大病初愈的人，只有几条主血管恢复了供血，大部分毛细血管还是堵塞的。

很多三四线城市，以及一二线城市的远郊板块，依然寒冷，去库存压力山大。

对于房企来说，感受也是冰火两重天。卖得好的都是那些有品牌、产品力强的项目。

而很多房企，尤其是民营房企，融资难的问题依然没有根本解决，保交楼的压力还在肩上。

那么，这波热度能持续吗？关键要看后续的政策力度和经济的复苏成色。

如果居民的收入预期能稳住，大家对未来的信心能回来，那么核心城市的这轮行情就有望延续，并慢慢向周边扩散。

如果购买力后续跟不上，那这波行情也可能只是阶段性的反弹。