温哥华开始越来越像一个国际级大城市了，但恐怕不是大家原本期待的那种方式。

根据 Desjardins 的分析，由于房价已经高到“几乎完全无法负担”的程度，温哥华正逐渐变得像London、New York City以及Sydney这样的国际大城市。

这家金融服务公司最近发布了一份经济报告，将温哥华和Toronto与其他全球城市进行比较。这些城市的共同点是：住房负担能力和房屋拥有率都远低于全国平均水平。根据 2021 年人口普查数据，温哥华分区层级的房屋拥有率只有 46%，而全国平均则为 67%。由于 2021 年以来人口快速增长，预计 2026 年人口普查的数据将显示房屋拥有率进一步下降。

虽然许多 BC 省居民仍然把“拥有自己的房子”视为人生重要目标，以及财务独立的象征，但 Desjardins 认为，这种模式正变得越来越难实现。

报告指出：

“在多伦多和温哥华，租房可能不再只是通往买房的过渡阶段。对于越来越多家庭来说，租房可能会变成一种长期、甚至永久的居住方式，因为房价与收入相比实在太高。”

Desjardins 表示，当房价达到家庭收入的 4 倍以上时，就属于“严重难负担”；若达到 9 倍以上，则属于“完全无法负担”。

而温哥华已经落入“完全无法负担”的区间。根据 Greater Vancouver Realtors 2026 年 4 月报告，温哥华住宅综合基准价达到 1,098,000 加元，而独立屋价格更高达 1,840,700 加元。

报告还提到，想恢复到疫情前的购房负担水平，几乎已经不现实。因为要做到这一点，必须发生以下三种情况之一：

• 收入比全国平均水平提高 60% 至 80%

• 房贷利率降到“难以置信的低水平”，甚至接近 0 或负利率

• 房价下跌 25% 至 40%

因此，政策重点可能需要从“解决房价负担问题”，转向“管理长期买不起房所带来的后果”。

Desjardins 认为，政府和市场应该优先建设适合家庭居住的 purpose-built rental（专门出租住宅），而不是继续大量兴建 studio 或一房小单位。因为现有激励制度更偏向小户型，开发商也更容易获得更高回报。

与此同时，长期投资者也需要稳定、可预测的回报。加拿大按揭与住房公司（CMHC）早在 2022 年就指出，由于 purpose-built rental 的利润不足，导致开发商缺乏动力建设。这背后受到土地成本、政府收费以及地下停车场建造费用等高昂成本影响。

Desjardins 提到，像 CMHC 的 Apartment Construction Loan Program（低成本公寓建设贷款计划）这样的项目，可以帮助开发商降低前期成本和初期风险。

最后，报告指出，住房“金融化”越来越严重，也进一步扩大了有房者与无房者之间的财富差距。现行住房制度明显更偏向“拥有房产的人”，因为房屋不仅能作为贷款抵押、储蓄工具，还能带来具有税务优势的资本增值收益。