【4月月报】供应放量,均价上涨,市场分化加剧
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政策动态
01
统计局：“小阳春”行情明确，一线城市房价环比上涨
中原解读：
4月16日，国家统计局发布数据显示，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二、三线城市环比降幅收窄或相同。70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有14个，比上月增加4个，小阳春”行情明确。同比来看，房价虽然未跑赢去年同期，但仍在改善。
02
财政部、住建部：城市更新行动城市最高补助12亿元，长沙10亿元
中原解读：
2025年长沙已成功入选成功，并获得了10亿元补助，2026年补助金额与去年一致，长沙已有入选经验与项目基础，为长沙争取继续支持奠定优势；政策支持完善投融资、用地保障等机制，助力长沙形成可复制的 “城市更新长沙经验”，改善民生，提升城市品质与竞争力。
03
地方：多地密集出台楼市组合新政工具箱，积极促住房消费
04
地方：公积金政策优化及购房补贴仍是高频政策调整方向
05
深圳：429新政放松核心区限购政策、提升公积金贷款额度
中原解读：
我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳回升，同时考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续3 次为房地产重磅发声，叠加近期北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极。
06
湖南：16项举措促城市更新
中原解读：
该文件是湖南城市更新从 “宏观指引” 转向 “实操落地” 的关键配套政策，核心是减审批、优土地、降成本、提效率、惠民生、引资本，将大幅降低微更新成本与周期，显著加快全省（尤其长沙）城市更新步伐、推动城市高质量发展。
07
长沙：公积金三项新政发布
中原解读：
长沙这次公积金新政主要“提额度、降门槛、扩人群”，重点照顾多孩家庭、青年人才、灵活就业人员，同时允许全家公积金合力买房，让更多人能用公积金轻松安家。预计政策将有效激活刚需和改善型购房需求，尤其直接拉动新建商品住房与二手房的交易量，并加速青年人才在长沙的置业定居节奏，对稳定市场预期、提振楼市信心将产生显著的正面推动作用。
08
长沙：长株潭都市圈“好房子”交易推介会启幕
小结
1、3月一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二、三线城市环比降幅收窄或相同。房价虽不及去年同期，但仍在改善。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，长沙已入选，有望进一步提升城市品质与竞争力。
2、多地4月密集发布楼市新政，放宽信贷政策、支持以旧换新等，另外在公积金政策优化及购房补贴等方面进行支持，力求抓住五一旺季刺激购房消费，政策面趋积极，预计有一定提振楼市的正面效果。
3、长沙发布公积金新政“提额度、降门槛、扩人群”，并在五一前启动长株潭都市圈“好房子”交易推介会，促住房消费力度进一步加强，有效激活刚需和改善型购房需求。
土地市场
01
土地供求：4月长沙供地放缓，成交建面同环比均下滑
4月供地放缓，本月内六区仅供应及成交2宗经营性用地，总建面14.17万方，成交建面同环比均下滑；1-4月累计来看，供应宗数与去年同期持平，成交宗数比去年同期多1宗，但供应建面及成交建面同比分别下滑43%和39%。
02
地价与溢价：整体楼面价4737元/㎡，其中1宗溢价1%成交
4月2宗土地整体楼面价4737元/㎡，其中1宗土地溢价1%成交，整体溢价率0.25%；受单宗高价土地拉升影响，1-4月累计成交楼面价6023元/㎡，同比上涨31%，整体溢价率0.62%。
03
成交明细：成交地块均处优质板块，均为国央企拿地
成交地块中，1宗位于二环内主城区开福中心板块、享一线浏阳河景观，另1宗位于二环边缘谷山板块，均处长沙优质板块范围；拿地房企来看，均为国央企拿地，长沙城发恒伟置业及中海地产分别斩获一宗土地。
04
下月预计供应：5月内六区暂无经营性用地供应
5月内六区暂无经营性用地供应。
小结
1、4月长沙供地节奏放缓，内六区仅供应及成交2宗经营性用地，总建面14.17万方，成交建面同环比均下滑；整体楼面价4737元/㎡，其中1宗土地溢价1%成交，均为国央企拿地。
2、5月内六区暂无经营性用地供应，土地市场延续低温态势。
新房市场
01
商品住宅供销量价：4月供应起量，成交量跌价涨
4月新房供应起量，但成交环比略降，房价在市中心高价项目热销支撑下有所上涨。1-4月累计成交量价仍呈现跌幅，成交同比下滑25%、房价同比下滑7%。
02
成交结构：主力130-144㎡，单价段上移至1.4-1.5万区间
面积段：主力维持在130-144㎡区间，占比43%，环比上涨1%；改善160-180㎡占比环比提升2个百分点。
单价段：4月主力单价段上移至1.4-1.5万，占比达21%，单价段1.4万以上占比环比提升15个百分点，另外8千元以下占比也提升了3个百分点，市场分化明显。
03
板块供求情况：品质板块洋湖量价均高，性价比板块大托量高价低
4月内五区12个板块有供应，环比减少2个；34个板块有成交，环比持平；成交集中在洋湖，主要依靠嘉信双盘支撑，其次是大托，核心依靠价格优势；4月仅体育新城板块房价破2万/㎡，滨江两岸等8大板块房价在1.5-2万/㎡区间适中。
04
住宅大平层供求情况：供销量价齐跌，期房去化压力略降
4月供销量价齐跌，供应成交环比分别下滑36%、2%，成交均价环比微跌2%；因大平层现房项目愈发增多，期房库存量减少至140万方，去化周期略降至24个月。
小结
1、4月供应加量，核心区优质项目上新，拉升整体房价，但成交量同环比齐跌13%；去化周期稳定在16个月，新旧规去化周期环比略涨。
2、市场主力稳定在130-140㎡、120-180万元区间，总价可控的舒适产品，主力单价段上移至1.4-1.5万元/㎡，热销板块则集中在洋湖、大托。市场分化加剧，好地段品质项目支撑房价，近郊性价比项目支撑成交量。
3、细分物业中，三大住宅物业仅别墅成交低位上涨，大平层房价回落，库存均有所减少，去化仍有一定压力；而商办类三大物业，需求延续低迷局面，成交量低位波动，房价结构性波动，整体期房库存量不多，除商业外，均有较大去化压力。
营销动态
01
中小品牌房企促销力度较大，并叠加促销优惠冲刺五一
延续3月促销势头，且临近五一假期，促销范围进一步扩大。除品牌房企外，4月多个中小品牌房企启动促销，调价幅度进一步拉大，多项目采用一口价、封顶价、裸价等口径促销，并叠加购房补贴、精装赠送、车位券赠送等优惠。
02
开盘月度走势：开盘推货量环比激增170%，整体去化良好
4月2个项目开盘，推货量环比上涨170%，同比下降60%；认购量环比上涨143%，同步下滑57%，虽为年内峰值，但同比去年仍呈下滑态势。本月开盘项目均去化良好，得益于核心区位、优质学校配套等因素。
03
推售预告：4月推货节奏持续上涨，紧抓市场热度加速去化
4月住宅供应兑现率142%，房企推货节奏持续上涨。5月项目预推量环比基本持平，将呈现“红五月”供货积极性，热销红盘将持续加推，抓住市场热度快速去化。
小结
1、延续3月促销势头，且临近五一假期，促销范围进一步扩大。除品牌房企外，4月多个中小品牌房企启动促销，调价幅度进一步拉大，多项目采用一口价、封顶价、裸价等口径促销，并叠加购房补贴、精装赠送、车位券赠送等优惠。
2、开盘推货量环比激增170%，整体去化良好：江悦和鸣教育配套优势显著，新规产品，去化率约60%；融华天玺占据核心城市资源及配套，开发品质、园林规格高、首开定价合理，首开去化率达95%。
3、4月推货节奏持续上涨，紧抓市场热度加速去化：4月住宅供应兑现率142%，房企推货节奏持续上涨。5月预计12个项目计划推新，总推新体量约1968套，24.9万方。普宅依旧占据主导，套数占比91.4%；保利星宸天奕、建投领樾府等新盘预估首开；整体将呈现“红五月”供货积极性，热销红盘将持续加推，抓住市场热度快速去化。
数据口径：土地数据为内六区经营用地供求量价，新房数据为内五区商品住宅期房供求量价，其中去化周期按近6个月期房网签成交月均流速计算，开盘数据为市场调研搜集
数据来源：长沙市国土资源网、中原数据系统、市场调研及各公开平台数据搜集
备注：完整的市场月报，请联系商务对接人，陈女士，13975851401
【7月楼市月报】淡季量价周期性回落，毛坯品质刚需盘成短期主力