不知道大家有没有发现，珠海二手市场，已经悄悄变天了。

这段时间，最明显的变化就是一些楼龄大的二手房小区不好卖了，尤其是对于那些房龄超过 20 年、非学区、非核心地段的老房子，已经卖不上价了。

曾经在珠海楼市的黄金周期中，像老香洲、拱北、吉大、前山等片区的老小区也曾是市场 “硬通货”。

像这些房子虽然楼龄有点大，但是胜在房子占据主城核心地段、配套成熟，即便房龄超20年，也能凭借“地段+学区+拆迁预期”卖出理想的价格。

但自市场进入调整阶段以来，像这些房子的市场也是迎来了反转，像没有学区加持且楼龄超20年的老小区开始“失宠”了，价格卖不上价的同时，像一些小区还陷入成交周期拉长的麻烦，部分房源降价到30%甚至更高都卖不出去，这你受得了吗。

你就比如说：前山的银苑新村123平的3房户型，成交单价已经来到了7135元/平。

银苑新村这个小区虽然环境上，有进行过翻新改造，楼梯间也重新装修，但还是改变不了这个小区楼龄已经来到25年+这个事实。

位于上冲楼龄同样超过25年+的长沙新苑，近期成交了一套94平的3房单价，成交单价则来到了9371元/平。

同为上冲的上宝花园，92平的3房成交单价则来到了7633元/平，

像吉大这样的地段，也有多个老旧小区个别房源，房价每平跌到万元以内。

而像唐家的远大美域新城也有不少房源的成交单价来到了7字头、8字头。

如今市面上有很多人已经悄悄给珠海一些老小区打上了“三无”标签（无电梯、无优质物业、无强学区），像这类房源已经慢慢的被市场边缘化。

而且像现在，市面上的竞争真的太激烈了，新房不仅建筑风格新颖，户型实用大阳台、南北通透，得房率超 100%，户型设计方面赢了老小区几条街，而且新房还有政策扶持，并且价格相对于以前已经来说非常的“平民化”，这也是为什么老小区卖不上价的原因之一。

至于像西区（斗门、金湾）在这里就不展开说了，毕竟现在西区的楼市给人的感觉有点“乱”，不仅是楼龄高的卖不上价甚至卖不出，就连次新房、次次新房都卖不上价，这你受得了吗？

目前房地产已经告别了以前“住房短缺时代”，彻底进入“存量改善时代”，现在买房大家的需求也从“解决有无”转向“追求品质”，现在最大的变化是，年轻人成为了绝对的购房主力，他们对于居住品质、小区环境、物业服务会更有追求，这样一来，其实老小区的劣势也会被无限放大。

并且现在珠海发展也是多点开花，新香洲、横琴、南湾、十字门等新兴板块崛起，优质配套（教育、商业、医疗、产业）持续落地，老城区（老香洲、拱北、吉大）的配套优势被大幅稀释，老小区地段价值自然而然也会有所缩水。

未来，在阿甘生看来，珠海楼市分化将会进一步加剧：核心区优质次新房、顶级学区房价格仍旧具备流动性且未来持续看好；

而房龄超20年、无电梯、物业一般、无好学区的老小区，价格大概率不会有什么太大的变动。

对此，大家怎么看？？？