降息周期下的按揭格局 —— 银行利率战、供款压力与置业策略

首季新取用按揭贷款额达651亿元，同比显著增长。银行定息产品最低降至3.15%，创近一年新低。本文将深度拆解当前按揭市场格局，分析各类产品的优劣，并给出不同预算买家的选贷策略建议。

📊 首季按揭数据：量价齐升，贷款规模逼近疫前水平

根据金管局最新住宅按揭统计数据，2026年首季新取用按揭贷款额录得约651.02亿元，较去年同期显著增长。按揭宗数同步攀升，反映楼市交投活跃直接带动贷款需求。

贷款规模上升背后，既有成交量增加的因素，也有房价回升导致贷款额自然攀升。首季一手成交旺盛，新盘按揭计划竞争尤其激烈。

🏦 三大发钞行定息计划全面对比

随着港元拆息（HIBOR）持续回落，汇丰、中银香港及渣打三大发钞行近期接连下调定息按揭利率。目前两年期定息计划最低已降至3.15%，较年初约3.60%回落约45点子。

注：上述利率为参考值，实际利率因贷款额、物业类型及客户关系而异。P现为5.75%。

定息 vs 浮息（H按）怎么选？

目前H按（一个月HIBOR + 1.30%）实际息率约3.30%-3.50%，与定息产品差距不大。选择定息计划，可在锁定期内锁定还款额，避免利率波动风险。H按则在下半年若HIBOR进一步回落，实际支出可能更低。

🔍 按揭利率下行的三大驱动因素

因素一：美国减息预期持续

美联储自2025年底启动降息周期后，年内已累计减息75点子。市场普遍预期下半年仍有50-75点子降幅，港息虽有滞后但仍跟随大方向走低。港元拆息（1个月HIBOR）已从年初约4.00%回落至目前约2.80%水平，为银行下调按息提供了空间。

因素二：银行争夺按揭市场份额

今年首季一手新盘成交畅旺，银行积极以低价按揭计划争取新盘客户。汇丰、中银、渣打三大行带头降价后，中小型银行如东亚、工银亚洲、信银国际也相继跟进，部分更提供额外现金回赠（高达贷款额的1.5%-2.0%）以吸引优质客户。

因素三：存款成本下降传导

随着港元拆息回落，银行定期存款利率同步下调，目前一年期定存利率约2.80%，较年初3.50%-4.00%显著回落。资金成本下降，使银行有条件以更低利率争夺按揭业务。

💰 不同预算买家的按揭策略建议

首置上车客（贷款300-500万）

建议选择两年期定息计划，锁定当前低利率环境。入场门槛低、月供压力可控。目前市场上最佳选择为3.15%定息两年，月供约13,000-21,500元。同时可利用按揭保险计划，最高承造九成按揭，降低首期门槛。

换楼家庭（贷款500-800万）

可考虑三年期定息产品，虽然利率稍高（约3.25%-3.30%），但锁定时间更长，安心度过换楼过渡期。亦可选择H按+封顶息率（现为P-1.75%=4.00%）的组合，若下半年HIBOR加速回落，实际支出有望低于定息产品。

豪宅买楼（贷款800万以上）

大额贷款议价空间更大，建议与银行直接洽谈个性化利率方案。若贷款额达1,000万元以上，部分银行可提供低至3.00%的定息息率。同时可争取较高的现金回赠（2%或以上），尤其适合短期持有后转按的投资者。

📈 下半年按揭利率走势预测

综合多家机构预测，下半年香港按揭利率走势有以下几个关键判断：

1. 利率仍有下降空间：若美联储下半年继续降息50-75点子，HIBOR有望进一步回落至2.20%-2.50%，带动定息产品利率降至2.80%-3.00%区间。

2. 银行竞争将持续：下半年预计有多达15,000个一手单位推售，新盘按揭竞争将更加白热化，不排除有银行推出低于3.00%的定息产品吸客。

3. H按吸引力回升：若HIBOR进一步走低，H按（H+1.30%）的实际利率可能降至2.50%-2.80%水平，届时H按将重新成为市场主流选择。

4. 转按市场料活跃：随着利率持续下调，此前锁定高息的业主或将涌现转按需求，银行为留住客户可能提供更优续期条件。

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数据来源：香港金融管理局、中原按揭、经络按揭、28Hse

发布日期：2026年5月11日 · 本文不构成投资或借贷建议