最近接待的几位客户，都在问同一个问题：2026年还是买曼哈顿房产的好时机吗？

答案不是简单的是或否，而是要看你看哪一段。

顶端在抢，中段在等

Compass 第一季度的数据出来，曼哈顿整体住宅成交同比下降3.2%，签约量下降6.7%。表面看是冷市，但拆开来看完全是两个世界。

一千万到两千万美元这一段，签约量同比暴涨47.4%；超豪宅段公寓销售上升30%。公园大道顶层公寓的平均成交价已经站上六千五百万美元。与此同时，活跃挂牌量只有约六千套，是近五年第一季度的最低水平。

这意味着什么？真正的钱在往顶端集中，trophy资产稀缺，竞价频繁。我手上一位客户三月看中上东区一套挂牌一千八百万的公寓，最终成交价高于挂牌，且对手是另外两个全现金offer。

反过来，一百万到四百万美元的合作公寓段，是过去十年买方议价空间最强的时间。如果你需要的是一个落脚点、子女在纽约读书的住所、或者家庭办公室，这一段反而值得认真看。

被忽视的税务陷阱

很多客户进场时只算房价，不算交易成本。

纽约的 mansion tax 在两千五百万美元以上达到3.9%。换句话说，一笔三千万美元的成交，光这一项税就是一百一十七万美元。加上转让税、产权保险、律师费、共管楼或合作楼的flip tax，整体交易成本可以轻松超过房价的5%-6%。

这是为什么我接触的客户，绝大多数采用 LLC 加信托的持有结构。不只是为了隐私，更是为了在未来转售、继承、规划遗产税时留有余地。

一个时间窗口

如果计划在2026年完成置业并通过 LLC 结构持有，现在就该启动。

纽约成立 LLC 的流程，因为州法 §206 要求在两份报纸刊登六周公告，整体走完需要10到16周。曼哈顿郡的公告费可以高达约两千美元。如果叠加信托结构、海外资金合规审查、目标房产的尽调，从启动到 closing 通常需要4到6个月。

也就是说，想赶在今年第三季度前完成交易和结构搭建，五月就要动手。

我常驻纽约，承接高端事务委托。如有需要，微信 Charming-Furry