深圳楼市市场冷热:卖得好、卖得不好的都挑出来了…
深圳又囧囧囧腾挪出大把宅地，中端盘供应继续大增。
楼市还在加大供应！？
4.29 深圳大肆放开限购，楼市真的一条阳线了么？
确实，深圳去化周期整体降到了10个月左右，已符合增加土地供应的条件。各区也有一些整备的土地，更有大量的超级旧改，都等着上线。
面粉自己在喊：再不被揉，我就要霉了。
市场好不好，那必然是极度分化的。
五一深圳楼市，1-5日新房网签211套，现售网签64套，预售+现售网签累计275套，二手住宅累计网签121套。
这个数据好吗？
如果乘以4.5倍，那是达不到4月成交量的。看来，哪怕房票不限量供应，人们还是选择五一出门旅游。
之前，限购区锁死购房资格时，本应是东西北部抓紧出货的窗口期。但事实，深圳外围新房去化是很慢的，房价也不断往2万甚至2万以下探。
限购区放开，被堵住的人，都加码买限购区。
市场也是如此表现的：热销的豪宅，都在限购区！
随便列了几个，去化真的太慢的楼盘。
有25年年初就入市，现在网签还是零蛋的特发小梅沙。地铁通了、沙滩火了、广场成型了，但是带不动销售。
@来源 行舟探房
有产品打造不错，却偏在东部冷启动区的春和府，25年4月入市，现在才登记12套，积压240套。
东部是偏重灾区的。
但是光明松茂御城，敢一次性拿874套入市（不搞小批量手段、实诚），卖了百套左右，去化12%。销售不赖，但速度还不如南山安居房。
前阵子轰轰烈烈的幸福城，小户型砸盘一日售光，但是去年拿证的800多套（偏中大户型），现在销售就很慢了。卖了128套。
到今年4月份，也有入市去化势头不大理想的，比如金硕瑞府、红山新澍雅居、锦和玉鸣。
新规，能拯救新盘么？新澍雅居折后6万多，实用率比过去几年的新房增加了一些，但是网签才7套。
锦和玉鸣，业内公认的“品质”示范，把江浙豪华好盘搬到沙井，4月加推的签约11套。哪怕去年8月开盘的185套，至今签约87套。
入市更早的海岸城、鸿荣源，还是能打一点。本地壕青睐门户区、老牌子、名学校、大盘。
@来源 行舟探房
市场，总有好的一面。
拿入市半年内的数据来看，有一些去化确实不错的项目。
@来源 行舟探房
看来看去，卖得好的有两种。
一个是深圳封面、深圳中心概念项目，比如中信信悦湾、深圳湾澐玺、观潮府。去化80-90%多。
一个就是各区域主要节点级项目，比如大运玖章、坪山中心财富城、光明中心深铁睿著广场、龙华鹏程云筑。但是去化率往往在40-70%为主。
更有钱的人，更有底气，有钱为眼光买单，所以深圳顶豪火了。
每个区的塔尖族，也在自己区的CBD买豪宅，所以区域中心级封面也是比较ok。
前几天我去布吉石芽岭看“学校+地铁+大盘+新规+高华”五有楼盘特发项目，就发现深圳3、5万价位区太海量红海厮杀了。
从西到东、从南到北，大量的纯住区或大盘，市容不错、环境不错、配套ok。都是集中在70-120m²、单价3-5万，太卷了。
卷死了。
刚需、小中产，可以随便挑。还有保障房保底。这个市场，供应量太大了。
所以市场分化。
只有每个经济圈最顶的小板块和标志盘，才能一枝独秀。
市场还在徘徊，但是深圳再度调出大波宅地！
南山+光明＋坪山＋龙岗＋宝安累计4、50宗宅地，这么大规模、这么集中的供应，这几年比较少见。
包括安托山针尖楼地块（占地5848m²）、科技园核心、前海这种顶流地块，也有光明凤凰城、龙岗中心这样的区域塔尖。
其中，不乏商业和工业用地转宅地的——这已是种潮流，与其CBD写字楼空置，不如做成“抢手”的住宅。
但是，大部分地块，就没那么好的“天分”了。
很多，都是工改、城中村旧改，都是更次级的板块，综合居住性还不足。周边新房本来就很多，去化还挺慢。现在还不断上架新房源，未来去化还得承压。
比如坪山中集，一口气贡献了10几个地块。看起来是山居大盘，还带优质学位。但是坪山的库存本来就很多，后面大盘不断上的话，客源压力就很大了。
比如，光明田寮，这一带大量老旧工业区+城中村的更新，是住宅为主+新兴产业园为辅。交通配套还没跟上，教育配套逐步增加，但是这些年已经出现好多大型住宅。
也是光明卖得比较慢的地方。
而且也是一次出来10几个地块（当然未来可能是一个大盘）。
我们就不继续盘点具体地块了。
分析到面粉的供应结构，就能推测未来市场还是会分化。
高端面粉供应少，需求稳健，市场自然会持续回暖。
中低端面粉供应大，价格下调，但是受众规模没大扩容，市场消耗依然还会难。
刚需买房，紧要的是死盯“塔尖区域+塔尖楼盘”这个概念。
深圳原关外已经由点变面，成片住区形成，中端价位海聚、品质盘涌现。在“片时代”买房，只能自己挖掘“点优秀”的独秀楼盘，才能不被供应量冲撞。
第一次在深圳买房？头脑毫无头绪？不知道怎么选楼盘？也不知道怎么选户型？怎么卖房以及置换房产？如何通过法拍买房捡漏…
那么，你认为2025年深圳楼市将会如何？
现在是合适的时机吗？
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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