开发商有多飘!!卖的火怒涨30万,营销还没跟上,两年没卖完,还剩一百多套,本应热销的-青铁芳华地.
开发商飘了之后会怎么样，估计很多人的第一想法，就是涨价，毕竟开发商那是，守财奴去做心电图，只有钱心没有后心。
但是涨价之后，你的营销策划方案得跟得上啊，可是咱青岛大部分的开发商，那是 营销方案没魅力，广告无脑没人气，策划死板老古董，不会炒作耍流量。
芳华地的营销策划也是是这种水平，本来龙哥前天去营销中心，那是人烟稀少，鸟群停，十个房间，九个空，龙哥在广场上跳脱衣舞估计都没几个人看。
龙哥看到如此空旷的环境，以为项目热度高，营销本领强，总共才五百多套房子，应该卖完了，结果是舔狗想女神，纯属一厢情愿，因为营销中心物业小姐姐的大长腿，龙哥在外面看的若隐若现。
龙哥走进售楼处都有点惊讶，整个售楼处，稀稀拉拉没几个，三三两两凑一桌，这个一桌还是物理意义上的一桌，因为那是前台接待。一问房子还有一百多套。龙哥除了震惊就是惊讶。
这可是芳华地，多好的楼盘，遇见多好的机会，让营销部门把这个项目搞成这样，如果想要具体了解芳华地咱们还得从头开始聊。
2023年的12月12日，青岛的东李板块，有一块好地土拍成功，这个项目为啥好，原因很简单，因为这位置，可以说是老太太的小儿子，直接长在心尖上，东李真正的核心，那是东边院士港，南边产业园，门口就是地铁口。
更重要的是这个项目的容积率只有2.3，在这个位置，容积率这么低。在当时，土地一出来，开发商们眼通红，老业主们只惋惜。除了有一个热电厂，基本上没啥毛病。
关键在当时价格也不贵。楼面地价10170元，这块地被青铁置业拿下。
整个项目总建筑面积约9.8万㎡，10栋楼（6栋16-17层的小高，4栋23-25的高层）加两层商业 。主力户型100㎡，110㎡，和120㎡。
更关键的是开发商是青铁，和青岛地铁是一家，别人家的地铁房能和青铁芳华地做对比，芳华地那是干妈肚里的孩子，人家是纯亲的，地铁直接入小区。一站式到达。
就这些配套还不够，芳华地在地下建设了一个7000平的下沉式广场加社区商业街，其他开发商建会所，芳华地直接建地下商业街，和地铁相连，当年整天吹牛的TOD，最先实现的居然是小小的芳华地。
如此强的组合，龙哥以为芳华地成为热销楼盘，那是老太太擤鼻涕，满把撰，谁能想到居然是 健身教练吃伟哥，虚的不行。
本来开盘价2万-2.3万，谁能想到，售楼处那是，客户少，销售多，物业服美女还挺多，除了偶尔门口落几只鸟，来的最多的就是外卖小哥。
芳华地被逼的没有办法，最后来了个打折销售，龙哥当时有客户，99平的房子，买的11层花了不到170万。
本来芳华地应该大顺开局，没想到是闯王，崩了，但是芳华地命好，到了2024年下半年，东李的楼盘，尤其是刚改产品基本上售罄。
这时候芳华地可是支棱起来了，直接上涨30万，当年170万能买到的房子，现在直接变成200万左右了，售楼处销量还挺好，119平的小高层，在去年的时候，卖到280万左右。
但是有一句话说的好，时来运转接不住，明显就是很欠揍，本应该趁着一波热度，做宣传，上推广，拉拉分销，跑跑渠道，来个大热销。
结果营销界的大聪明，请了几家广告商，让几个美女拍了几个糖水片，至于龙哥这种真心卖房子的，那是一群臭要饭的，佣金给你1个点就不错了。
龙哥这种辛辛苦苦卖房子，一套房佣金还不如人家拍视频的费用高。还得时刻准备客户要返佣。我们可以当舔狗，但是你们别把我们真当舔狗
2025年的时候，我们这群臭中介没得选，但是到了下半年青特来了，这时候有人说了，龙哥青特给的佣金也不高啊。但是朋友们人家服务好啊。
人家青特和海信两家，项目发布会，项目推荐会，房产大V交流会，样样想着咱们房产自媒体，现在关注我们房产自媒体博主的开发商越来越多。
但是芳华地的营销还是破衣服上缝补订，一切照旧，这不看着青特最近挺火，找了几家广告公司，又拍了几场，甲方快乐片。
结果是甲方挺快乐，销售不快乐，真心希望甲方营销大聪明们，可长点心吧，别最后，钱也花了，饭也吃了，该拿的也拿了，没效果，好说不好看。
最后让销售和物业两波人，在售楼处里相互呲牙。营销再来个马后炮，说销售没能力。
咱们别光想着快乐片，省出一部分钱，学学青特和海信，对真正干活的人好点，帮你多卖几套房子。
或者请龙哥帮忙宣传宣传，只要服务到位，能给龙哥团购价，龙哥不仅可以做宣传片，写文章，让头部房产大v“青岛置业指南针”去现场开直播给项目赋能。
当然最重要的就是团购价，只要有团购价，龙哥一篇文章，感兴趣的朋友进入龙哥团购群里有三十多个。咱们人多力量大一起砍开发商一刀。
写到这里，龙哥真的想给咱们在房地产做营销的朋友说一下，时代变了，过去营销口靠广告公司拍糖水片，糊弄销售的日子过去了。
咱们回头看一下芳华地，其实芳华地和青特东旭对比，并不差多少，芳华地是地段好，配套强，交通方便，有特色。
青特东旭，对比芳华地，最大的优点就是户型好，除了户型龙哥是想不出任何比芳华地强的点。
青特东旭，对比芳华地，不仅热度高，价格贵，购房人群相当足，更关键的是芳华地还引进了贝壳这个青岛最大的平台。销量不及青特十分之一，人家青特一年清空三个盘，芳华地是三年不一定卖完一个盘。
青特是人山人海，锣鼓喧天，开盘就清盘，芳华地是人烟稀少，门可罗雀，这就是营销口的锅。
在这里龙哥只能说，营销口管着销售，却让销售卖不了房，营销口管着花钱，却把钱花在刀背上。
500多套房子核心地段的小区，卖了两年还剩一百多套房子，两次机会没抓住，只能说一个被营销耽误的好项目。
我是青岛地产龙哥想要了解青岛，了解青岛楼市，了解青岛好房多问问龙哥。
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