2026 年 3 月 25 日发布于《Khmer Times》（高棉时报）的《2026 第一季度柬埔寨公寓市场报告：房价、需求与投资趋势》指出：目前柬埔寨公寓市场正迈入日趋成熟的全新发展阶段，市场整体企稳、租赁需求持续上升，全新优质项目正在入市。

五个信号，

揭示金边市场的结构性转变

《报告》中提到：2026年初，金边房产市场最突出的变化之一便是新入市项目品质的大幅提升。开发商摒弃盲目扩张模式，愈发聚焦配套成熟、租赁需求稳定的核心优质地段，既降低选址风险，也更贴合购房者实际需求。产品设计升级同样显著，建筑规划更合理、户型布局更高效、生活配套更完善。

与此同时，2026年第一季度，楼市持续升温的核心驱动因素包括：资本利得税实施时间推迟、购房客群结构的优化，和基础设施建设持续推进。

由此，我们可以识别出五个关键信号，共同指向一个结论：这座城市的市场逻辑正在从“投机驱动”切换至“价值驱动”。

信号一：开发商更重视品质，市场进入精耕阶段

新入市项目的规划逻辑发生了根本转变。优质的开发商并非追求规模扩张，而是聚焦于配套成熟、需求稳定的CBD核心地段，同时在建筑规划、户型设计和项目配套上持续优化，主张提升居住体验和充分发挥区位价值。这标志着金边市场正在从粗放扩张期，进入精细化深耕。

信号二：政策利好，2026是机遇年

柬埔寨政府已多次延后20%资本利得税的实施时间，最新明确推迟至2027年1月1日。这意味着2026年全年都是政策明确、预期稳定的布局窗口——投资者可以在税制落地之前完成资产布局与退出路径规划，政策透明度的提升有效降低了市场不确定性。

信号三：本地需求崛起，市场根基更为稳固

2026 年第一季度，柬埔寨购房客群结构持续优化，本地买家购买占比大幅提升，且更倾向于购买地段好、配套多元的实用型高档公寓。这个结构型信号告诉我们：一个由本地真实需求托底的市场，其抗风险能力和长期价值稳定性，远优于依赖外资投机推动的市场。

信号四：核心区租赁需求旺盛，基础建设带动租购偏好

品牌开发商旗下、位于核心地段的项目，出租率明显优于市场平均项目，且租金溢价能力与地段高度正相关。这意味着，地段的选择将直接决定资产的出租效率与长期价值稳定性。

值得关注的是，柬埔寨基础设施建设的持续推进，正在重构金边整体的需求格局，以BKK1为代表的核心商务区，其“不可复制”的稀缺属性将随着城市扩张而进一步凸显，而非被稀释。

信号五：品牌开发商的价值溢价正在显现

购房者更看重开发商的专业实力、落地能力与长期经营能力。市场正在将流动性向具备品牌信任度的开发商集中。这对有过往成功项目、且注重开发优质地段项目的开发商而言，是结构性利好。

BKK1 的稀缺性：

用四组数据建立认知

在金边这片值得关注的市场，BKK1兼备商务区、使馆区、国际社区的复合属性，是这个市场中的核心资产区域。其价值，可以用四组公开数据来量化：

数据一：房价高于大部分区域

金边 TOP 5 热门购房区域（BKK1、TTP、堆谷区、水净华区、铁桥头区）中，大部分均价在 1,200-1,800 美元/平米之间，其中洞里萨河分区约 2,500 美元/平米，而 BKK1 均价在 2,500-3,800 美元/平米之间，明显高于其他区域。房价本身，是市场对地段稀缺性最直接的体现。

数据二：购房偏好集中度高

在金边所有热门购房区域中，33.6% 的投资者首选 BKK1的公寓，稳居全城投资区域第一。每三位潜在买家中，就有一位将目标锁定于此——这种需求的高度集中，在新兴市场中属于罕见现象，是流动性溢价的重要来源。

数据三：租客偏好集中度

金边18.5% 的租客将 BKK1 列为首选租房地段，在所有区域中排名第一，使其成为金边租金水平最高、租客需求最为集中的区域之一。

数据四：租金领跑全城

金边五大热门租房区域（BKK1、堆谷区、洞里萨河分区、隆边区、俄罗斯市场）的市场均值如下：

• 一居室平均月租 350 美元；BKK1 一居室平均月租 800 美元

• 两居室平均月租 500 美元；BKK1 两居室平均月租 1,450 美元

• 三居室平均月租 900 美元；BKK1 三居室平均月租 2,550 美元

BKK1 各户型租金均比其他热门地段高出两到三倍。

四组数据共同描绘出 BKK1 的核心属性：稀缺地段、需求集中、租金溢价显著。

海外资产筛选的三个维度

认识了金边的市场逻辑与 BKK1 的区域价值，下一步是建立清晰的资产筛选标准。以下三个维度，可作为评估一个海外房产项目的框架参考：

维度一｜地段的不可复制性

地段，是评估不动产价值的首要因素。核心区的地段价值在于其配套已然到位，不只依赖于未来的规划兑现。BKK1之所以具备稀缺性，正是因为它拥有丰富的使馆资源、国际学校、商业配套、医疗与金融机构——这是其他片区难以复制的竞争壁垒。

维度二｜品牌积累与成功项目

在海外投资决策中，开发商的品牌背书尤为关键。应选择有成功落地项目、综合实力稳靠、品牌口碑好、在市场周期中展现稳定经营能力、具有一定企业规模的开发商。行业深耕的经验积累和专业性，是赢得客户信任的基础。

维度三｜户型和配套与真实租赁需求的匹配度

一个项目的出租效率与价值稳定性，从根本上取决于其产品是否契合当地真实的居住需求。在金边公寓租赁市场中，本地年轻家庭、外派高管及专业人士、国际社群，是商务区和核心生活区的主要租客群体，在户型与配套设施的设计上，既要契合国际化的居住标准，又要兼顾短租与长租客群的差异化需求，方能在租赁市场上保持长期竞争力。

东方·首府：

逐一对位三个维度

将上述三个维度，对位至东方运通全新项目东方·首府：

地段&周边配套：东方首府坐落于金边 BKK1 核心腹地，地处商务区、使馆区与国际社区的交汇地带，稳居前文提及“33.6% 投资者首选区域”的核心区位。

项目周边汇聚金边皇宫、独立纪念碑、塔山寺等知名城市地标；中国、文莱、巴基斯坦、菲律宾、俄罗斯等多国使馆环绕，使馆区氛围浓厚；永旺一等购物商圈坐落周边，轻松满足日常购物休闲所需。同时，片区内国际教育与医疗资源云集，另有各式咖啡馆、料理店、精致酒吧林立，尽显醇熟的国际化生活氛围。

深入了解东方首府区位与配套：

全新项目 | 东方·首府：金边核心之上的理想人居与投资热土

品牌实力：东方运通自 2016 年成立以来，深耕海外房产领域，先后合作开发多个优质项目，积淀了良好的业主口碑与市场认可度。凭借多年品牌沉淀，于全国布局四家公司。稳健的经营布局与专业的商业远见，是客户信心的根本来源。

深入了解东方运通：

品牌力量 | 洞悉规律，引领未来——东方运通企业宣传片震撼发布

多元户型&项目配套：东方首府定位酒店式公寓，产品设计深度贴合BKK1真实租客需求，精心打造的多元户型，满足不同住户的需求。项目酒店客房设有大床房、双床房；公寓涵盖开间、一居室、两居室、三居室和四居室，精准契合商旅人士、外派人员、本地年轻家庭，和多人口家庭的不同居住需求。

社区配套设施十分完善：配备高空无边际泳池、空中花园、日咖夜酒、全日制餐厅、社交沙龙、健身会所、会议空间、天际酒廊、儿童乐园等多元配套。既能享受度假式居住体验、欢乐亲子时光，又能沉浸式体验东南亚风情的国际化生活氛围，兼顾高端居住品质与商务社交双重需求。

深入了解东方首府：

东方首府・效果图赏析 | 预演全新的金边都市天际线

每一轮资产重新定价的周期，都会在早期阶段创造出真正的价值洼地，而大多数人往往在洼地已被填平之后，才意识到机会的存在。对于具备长期视野的投资者而言，当前正值一个关键节点——以经济规律而非市场情绪为决策依据，在多数人尚未形成共识之前，找到下一个价值支点。

柬埔寨金边，正在进入这一判断的视野。

东方·首府，这一视野下，值得期待的全新项目。

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