一、整体市场运行数据（官方 + 贝壳内部）

1. 成交量数据

新房市场：2026 年 1-4 月天津新建商品住宅成交 2.87 万套，同比 2025 年同期增长 12.3%；成交面积 312.6 万平方米，同比增长 14.7%。其中 4 月单月成交 8923 套，环比 3 月增长 5.2%，同比增长 18.9%，创近 16 个月新高。

二手房市场：1-4 月二手住宅成交 4.21 万套，同比增长 27.6%；成交面积 368.4 万平方米，同比增长 29.1%。4 月单月成交 1.23 万套，环比增长 3.7%，同比增长 32.4%，连续 8 个月保持同比正增长。

贝壳平台数据：4 月贝壳天津二手房带看量达 48.7 万人次，环比增长 6.1%；新增挂牌量 1.52 万套，环比下降 2.3%，供需关系持续改善。

2. 价格走势

新房价格：4 月天津新建商品住宅成交均价 16820 元 / 平方米，环比微涨 0.3%，同比上涨 1.2%。其中环城四区均价 14250 元 / 平方米，同比上涨 2.1%；远郊五区均价 8960 元 / 平方米，同比下降 0.8%。

二手房价格：4 月贝壳二手房成交均价 15340 元 / 平方米，环比上涨 0.5%，同比上涨 3.7%。这是自 2025 年 7 月以来连续 10 个月环比上涨，累计涨幅达 4.8%。

学区房溢价：和平区重点学区房溢价率维持在 45%-60%，其中实验小学学区房均价约 6.8 万元 / 平方米，非学区同品质小区均价约 4.2 万元 / 平方米；南开区中营小学学区房溢价率约 38%，均价约 5.2 万元 / 平方米。

二、重点区域表现

1. 海教园板块（您负责的核心区域）

成交量

：1-4 月海教园新房成交 2136 套，同比增长 34.2%，占津南区总成交量的 38.7%；二手房成交 1872 套，同比增长 41.5%，占津南区二手房总成交量的 29.3%。

价格

：新房成交均价 13850 元 / 平方米，环比上涨 0.7%，同比上涨 2.9%；二手房成交均价 12680 元 / 平方米，环比上涨 0.9%，同比上涨 4.3%。

去化周期

：截至 4 月底，海教园新房库存约 1.2 万套，去化周期约 14 个月，低于全市平均水平（18.7 个月）。

客户结构

：刚需客户占比 62%，改善客户占比 31%，投资客户占比 7%。其中外地客户占比约 35%，主要来自河北省（沧州、廊坊、唐山）和山东省（德州、滨州）。

2. 其他热门板块

西青中北镇

：1-4 月新房成交 1568 套，均价 17200 元 / 平方米；二手房成交 1245 套，均价 16500 元 / 平方米。

北辰淮河道

：1-4 月新房成交 1324 套，均价 12800 元 / 平方米；二手房成交 987 套，均价 11500 元 / 平方米。

东丽空港

：1-4 月新房成交 1189 套，均价 15600 元 / 平方米；二手房成交 876 套，均价 14200 元 / 平方米。

三、政策影响分析

1. 2026 年已出台政策效果

首付比例下调

：2026 年 2 月起，首套房首付比例降至 15%，二套房降至 25%。据贝壳数据，政策出台后，首套房客户占比从 58% 上升至 65%，二套房客户占比从 28% 上升至 32%。

公积金贷款额度提高

：单人最高贷款额度从 60 万元提高至 80 万元，家庭最高从 100 万元提高至 120 万元。4 月使用公积金贷款的客户占比达 38.2%，较政策前提高 11.5 个百分点。

购房补贴

：津南区对购买新建商品住宅的购房者给予 1% 的购房补贴，最高不超过 2 万元。政策实施以来，津南区新房成交量环比增长 12.7%，高于全市平均水平。

2. 未来政策预期

预计 2026 年下半年可能出台的政策包括：进一步降低房贷利率、扩大购房补贴范围、放宽落户限制等。

据贝壳研究院预测，若下半年出台上述政策，全年天津新房成交量有望突破 9 万套，二手房成交量有望突破 13 万套。

四、客户需求变化

1. 户型需求

90-120 平方米三居室成为绝对主流，占比达 52.3%；120-144 平方米四居室占比上升至 21.7%，同比提高 4.2 个百分点；90 平方米以下两居室占比下降至 22.5%，同比下降 3.8 个百分点。

海教园板块客户对三居室需求尤为旺盛，占比达 58.6%，主要是为了满足子女上学和老人同住的需求。

2. 配套需求

教育配套仍是客户最关注的因素，占比达 78.4%；其次是交通配套（65.2%）和商业配套（52.7%）。

随着疫情后健康意识的提升，客户对小区绿化、健身设施、医疗配套的关注度明显提高，分别占比 48.3%、41.6% 和 39.2%。

五、市场风险提示

库存压力

：全市新房库存仍有 18.7 万套，去化周期较长，部分远郊区域去化周期超过 30 个月，存在价格下行压力。

二手房挂牌量

：截至 4 月底，天津二手房挂牌量约 18.5 万套，虽然环比有所下降，但仍处于历史高位，二手房市场竞争依然激烈。

经济不确定性

：宏观经济增速放缓可能影响居民收入预期，进而影响购房需求。