近日，瑞联数科数据平台发布《2026年一季度全国法拍市场大数据分析报告》，数据显示：一季度全国法拍市场挂牌量达29.33万套，同比增长7.20%；成交量4.87万套，同比增长21.75%，均创下历年一季度峰值。

与此同时，中指研究院的数据也印证了这一趋势：一季度全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍22.5万套，最终成交4.3万套，清仓率18.9%，成交总金额579.1亿元。

1. 量升价跌的“弱修复”格局

从整体数据来看，2026年一季度法拍市场呈现出供给规模继续扩张、成交端边际改善、市场参与度回升、但价格中枢仍在下移的运行特征。

尽管成交率较2025年一季度提升2.00个百分点，达到16.61%，但平均变现折扣降至73.66%，同比下降4.47个百分点，为历年一季度低位。 这说明当前法拍市场的回暖并非全面复苏，而是主要依赖价格让渡来推动成交，市场仍处于“以价换量”的阶段。

值得关注的是，竞拍人数环比增长2.37%，平均竞拍人次增加0.53人，市场关注度和参与度正在提升。 这也印证了中指研究院的判断：法拍住宅成交活跃度提升，清仓率同比走高，是拉动市场成交的核心动力。

2. 各拍卖阶段：二拍仍是成交主力，变卖依赖深度折价

从处置阶段来看，2026年一季度法拍市场延续了**“一拍主供给、二拍主成交、变卖补充去化”**的基本格局：

• 一拍阶段：挂牌量12.45万套，占总挂牌量的42.45%，但成交率仅12.89%，主要功能仍是前端供给释放；

• 二拍阶段：成交量2.17万套，占总成交量的44.48%，成交率20.87%，仍是最核心的成交阶段，平均变现折扣69.19%；

• 变卖阶段：成交量1.10万套，成交率16.94%，但平均变现折扣仅66.35%，同比大幅下降11.94个百分点，说明其成交改善更多依赖深度折价。

这一结构表明，购房者更倾向于在价格调整后的二拍阶段入场“捡漏”，而一拍阶段的定价仍未充分吸引买家，变卖阶段则成为资产清仓的“最后通道”。

1. 住宅成交活跃度显著提升

住宅类法拍房是当前法拍市场中修复最为明显、流动性最强的资产类型。根据中指研究院数据，2026年一季度法拍住宅挂拍房源9.5万套，同比下降4.3%，但成交拍品2.96万套，同比增加12.7%，清仓率31.1%，较上年提升4.7个百分点。

值得注意的是，3月份住宅法拍成交更是同比大增32.8%，成交总金额111.3亿元。 住宅成交均价7507元/㎡，同比下降17.5%，但这一价格下探更多是受低评估价房源入市的结构性影响。

瑞联数科的数据进一步显示，住宅竞拍人数达到18.36万人次，环比增长8.99%，同比增长51.49%，创季度历史新高；平均竞拍人数升至5.07人次，同样处于高位水平。

2. 豪宅法拍频现高溢价成交

法拍房市场的“豪宅热”成为今年一季度的显著亮点。近期多个核心城市出现了千万级豪宅高溢价成交的案例：

• 深圳香蜜湖：一套203.62平方米的法拍房源以1504万元起拍，经过35轮竞价，最终以3356万元成交，溢价率达123%；

• 深圳南山纯水岸：评估价1881万元，起拍价1505万元，最终以3500万元成交，溢价率高达132.52%；

• 北京首开琅樾别墅：800万元起拍，26人报名、161次出价，最终以1403万元成交，溢价超七成；

• 杭州凤起潮鸣：2179万元起拍，最终以2343.1万元成交。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，豪宅法拍火热的原因主要有三点：一是核心地段豪宅的稀缺性；二是法拍起拍价较市场价存在较大折扣，具备“捡漏”空间；三是近期市场触底企稳的信号增多，购房者入市意愿增强。

不过，也并非所有豪宅都能顺利成交。广州顶级豪宅汇悦台一套308.69平方米的房源，评估价8642万元、起拍价6049.55万元，最终因无人应拍而流拍。 这也说明，即使是在热门区域，法拍豪宅的成交仍受标的本身条件、产权状况等多重因素影响。

1. 一线城市：深圳、上海清仓率领先

从各能级城市来看，一线城市法拍住宅的成交活跃度明显高于其他城市。2026年一季度，一线城市法拍住宅房源成交1963套，成交总金额73.9亿元，成交均价30000元/㎡。

具体来看：

• 深圳：清仓率64.9%，成交折价率91.5%，成交均价37325元/㎡；

• 上海：清仓率59.0%，成交折价率75.4%，成交均价40860元/㎡；

• 广州：清仓率47.3%，成交折价率76.9%，成交均价15755元/㎡；

• 北京：清仓率44.5%，成交折价率74.3%，成交均价37994元/㎡。

其中，深圳的清仓率和成交折价率均居一线城市首位。深圳法拍房高折价率反映了评估价贴合资产市场价值、优质房源竞拍热度高等因素，是核心房产资产价值认可度的体现。

中指研究院指出，深圳法拍市场清仓率领先的原因包括：深圳法院大力推行“包清场”和“各付各税”政策，从制度上解决了法拍房交付难和税费不清的痛点；同时，深圳房产投资属性较为突出，当市场预期反弹时，投资者入市意愿更强。

2. 二线城市：杭州、宁波表现稳健，部分城市去化承压

二线城市中，杭州和宁波表现最为稳健，成交率分别达到50.90%和48.25%；南京、成都也保持在较高水平。 而郑州、济南、厦门等城市虽然挂牌规模较大，但成交率仅在13%-17%之间，去化压力较为突出。

值得注意的是，重庆市场逆势增长，2026年1-2月总成交金额同比增加38.2%，住宅清仓率39.6%，渝北区为核心成交区域，全市二拍阶段成交占比超六成。

3. 三线城市：分化加剧，温州表现突出

三线城市法拍住宅市场离散化特征最为突出。温州在挂牌1758套的较大体量下实现40.90%的成交率，平均变现折扣高达84.87%，兼具较强流动性和价格韧性；无锡、金华成交率也接近40%。但惠州、洛阳、遵义等城市成交率分别为21.00%、12.87%和8.61%，去化压力明显偏大。

与住宅市场的活跃相比，商业及其他物业类型整体仍然偏弱。

2026年一季度，商业法拍市场挂牌总量8.40万套，同比增长14.67%，但成交率仅9.71%，同比仅提升0.45个百分点。 平均变现折扣降至73.52%，同比下降6.70个百分点，价格持续承压。

其他物业类型（车位、街铺等）表现更为低迷，成交率仅6.32%，同比下降2.45个百分点，成交规模和竞拍活跃度双双回落。

这表明，当前法拍市场的改善更多集中于流动性较强、标准化程度较高的住宅资产，非住宅类资产的去化仍面临较大挑战。

值得关注的是，自2026年以来，多地政府及国有企业在推进存量住房收购用于保障性住房的过程中，明确将法拍房纳入收购范围。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，地方政府将收购重点从一般二手房扩大至法拍房，主要基于三方面考量：一是价格优势明显，司法处置房通常以评估价的七至八折起拍，流拍后价格进一步下探，能够显著降低保障房筹集成本；二是产权清晰度相对可控，司法拍卖程序后，法院出具的裁定书具有确权效力，可解除原有抵押和查封；三是有助于化解金融风险，地方国资收购法拍房，相当于以保障房筹集的资金通道，置换出银行体系内沉淀的不良资产抵押物，实现房地产市场风险与金融体系风险的同步缓释。

这一政策的推进，有望为法拍市场提供新的“托底”力量，尤其是对部分流拍房源形成价格支撑，同时也为保障性住房筹集提供了一条高效、低成本的路径。

尽管法拍房市场热度有所回升，但对于普通购房者而言，参与法拍仍需注意以下风险：

1. 产权与法律风险：“买卖不破租赁”是最常见的陷阱之一，若房屋存在合法有效的长期租约，即使拍下房产也无法要求租客搬离；此外，若房屋已为他人设立居住权，新业主同样无权要求其搬离。

2. 隐性成本风险：原业主拖欠的物业费、水电燃气费、供暖费等通常需由买受人承担，对于豪宅而言这笔费用可能不菲；部分房产可能因性质特殊而产生高额税费。

3. 资金与交付风险：法拍房通常要求短期内付清全款，若资金不到位将导致保证金被没收；同时可能存在未告知的质量问题、违建或装修损坏等情况，后续维修成本需自行承担。

结语：结构性修复仍是主基调

总体来看，2026年一季度法拍市场呈现出供给规模高位运行、成交端边际改善、价格让渡主导出清的特征。法拍住宅的成交活跃度明显提升，尤其是核心城市的豪宅法拍屡现高溢价成交，成为市场关注的焦点。

然而，当前市场改善仍主要依赖价格让利推动，商业及其他物业类型去化压力依然较大，不同城市、不同资产类型之间的分化进一步加深。法拍市场正处于“弱修复、结构性改善”阶段，尚未形成普遍性回暖。

展望后续，在供给压力仍存、资产分化加剧的背景下，优质资产、核心区域及高流动性物业将继续率先改善，而非核心区域和非住宅类资产的去化压力仍需持续关注。对于投资者而言，把握结构性机会的同时，务必要做好尽职调查，控制好风险。