一、行业动态

政策动态：

• 经济：一季度GDP增长5%，外需超预期增长，内需修复仍偏弱

2026年一季度GDP同比增长5%，高于预期；其中，进出口总额同比增长15%，基础设施投资同比增长8.9%，外贸与基建投资表现强劲；社零与投资增速仍处历史低位，整体呈现供强于需的特征，经济结构仍需优化

• 社融：居民贷款新增额同比低位，消费信心较弱

一季度M2增速保持高位，政策端持续宽信用；人民币存款余额持续攀升，但贷款新增额同比历史低位，反映出居民消费及加杠杆意愿依然低迷，未来仍需加大政策刺激力度，修复消费信心

• 人口：总量减少，老龄化加剧

2025年末全国人口为140489万人，比上年末减少339万人，总和生育率持续处于低位；仅7省正增长，24省负增，数量创新高，其中中部六省合计减少202万，成为人口收缩核心区

• 地产：销售端边际改善，市场仍处于筑底修复期

一季度房地产开发投资降幅同比扩大，新建商品房销售降幅收窄，销售端边际改善；企业到位资金压力仍存，市场整体处于筑底修复阶段

• 中央层面：城市更新+存量盘活成为主赛道

4月全国房地产政策整体延续温和宽松，中央定调城市更新、存量盘活、稳健金融，从托底转向长效，利好刚需、改善、存量资产盘活等

• 中央层面：努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新

4月28日，中共中央政治局召开会议，明确房地产发展新模式，以“努力稳定”托底市场，淡化短期目标；以城市更新激活存量价值，推动行业从“增量开发”转向“存量运营”

• 地方层面：全方位激活需求释放,因城施策落地见效

地方政策精准加力，政策重心聚焦公积金优化、存量盘活、购房支持、保障房与城市更新、市场规范等五大方面，因城施策落地见效

二、市场端

• 土地：金水北/中原老城/高铁等热门板块优质地持续输出

大郑州4月共计供应3宗住宅地块，8、9号地分别位于金水北花园北路板块，中原区碧沙岗板块，位置优越，5号地位于郑东新区高铁板块，商住组合供应；成交1宗住宅+商业组合地块，华润（95%股权）+新发展联合摘得

• 预售：高新/管城/惠济为供应主力，产品集中120-150㎡

4月大郑州共计取证1550套住宅，环比+109% ，同比-73%；集中高新区（华曦府、正弘序、兴瑞雅著）、管城区（招商臻境）、惠济区（招商揽阅）；取证面积段集中120-150㎡,占比76%；累计取证4316，同比-65%

• 访交：来访回暖但成交偏弱,看多买少观望仍重

银四项目促销加码刺激下，来访热度保持；4月整体来访40380组（环比持平，同比+10%，累计同比-2%）、认购1754套（环比+3%，同比-22%，累计同比-24% ）

• 访交：刚改类访交热度领跑，刚需类转化率回升

分类项目来看，刚改类项目访交值最高，以电建、华润、龙湖、信达、招商、万科等企业典型楼盘为主；其次中改类项目，访交基数及环比提升力度均较突出

• 营销：促销破局，以价换量+极致组合拳为标配

市场促销方面，极致组合拳为发力核心点：特价房+送车位/装修/家电+高佣3-8%；五一市场“以价换量”成主旋律，工抵房/价格直降频现、送装修/车位成标配，渠道激励加码，分销依赖度高

• 热销项目：榜单项目热度维持，中改新规产品贡献度高

4月TOP15成交总量816套，环比+4%，占整体47%，占比持平；榜单门槛值42套，环比+1套；通派龙湖御潮云上凭借区位+产品+性价比，成交热度延续，其次朗悦公园府降价促销，认购量回升

• 新盘动态：新盘入市节奏加快，预计下半年供货承压

截止4月，市区尚有16个新盘项目待入市，其中11个项目户配已出，预计年内二季度陆续入市;重点集中管城区，主力面积段120-150㎡

• 新盘动态：高配置内卷+精细化+差异化创新持续突破

大门配置：从“门面”到“城市地标”，仪式感与辨识度升级，100-150米级成主流，通过“超宽门庭+水景+艺术装置”组合，打造城市级辨识度；会所面积持续突破，2000㎡为基准线，功能从“标配”走向“差异化定制”除常规恒温泳池、健身房外，新增室内篮球场、普拉提室、瑜伽室等专业场地

• 新盘动态：高得房率+四代全景舱为主流

四代全景舱成为项目核心亮点且下沉至126㎡小户型（通派龙湖御潮云上、招商臻境）;高层得房率突破140%以上，洋房得房率突破150%以上

• 新房动态：封窗复式四代成新突破点

豫发璞园项目利用全景舱、大边厅以及复式挑空等设计手法和露台结合，实现了可封闭露台，大尺度赠送，部分户型保留了挑空设计，在功能和使用场景上均实现较强差异化

• 新房备案：供应端集中放量，环比+140%

市区4月供应21万㎡（环比+154%，同比-64%），成交27万㎡（环比+3%，同比-23%），均价14565元/㎡ （环比-6%，同比-7%），4月供应集中放量备战五一，成交端量涨价跌，以价换量开启

• 二手房备案：挂牌量持续走低，二手房均价进入底部空间

截止2026年4月，大郑州二手房库存总量约16.4万套，环比持平，同比+4%；新增挂牌约4141套，环比-19%，同比-47%，挂牌均价环比持平，同比-10%

• 二手房备案：节后伴随市场升温，持续以价换量刺激成交回升

4月二手房成交面积39万㎡，环比-31%，同比-29%，成交均价8200元/㎡，环比-5%，同比-22%，成交套数占比整体65%

• 榜单：金茂璞逸缦湖4月备案2.36亿排名第一

项目端TOP前5项目4月住宅备案金额超1.1亿元，集中市占率≥3.0%；金茂璞逸缦湖2.95亿登顶榜首，华润、通派紧随其后，北龙湖、中原老城等改善板块项目表现突出；企业端金茂、招商、保利等国央企持续领跑

• 榜单：金茂/招商/越秀/电建改善标杆成主力

累计项目榜单中，金茂璞逸缦湖备案金额11.72亿，市占率8.7%，断层第一，其次通派、招商、越秀改善标杆四代领跑

三、总结

政策端：城市更新+存量盘活成为主赛道

中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场、扎实推进城市更新”，政策导向由增量开发转向存量提质；地方因城施策持续落地，重点围绕公积金优化、存量盘活、购房支持、保障房建设、城市更新及市场规范五大维度，全方位激活合理住房需求。

住宅市场：弱复苏、强观望、以价换量深度调整阶段

新房市场在促销组合拳带动下，来访量环比持平、同比回正，但客户观望情绪浓厚，成交转化率偏低；待入市新盘产品竞争加剧，公区配置与户型设计高度内卷，高得房率+四代全景舱成为核心产品趋势，下半年供应压力将进一步凸显。二手房市场价格进入底部区间，以价换量成效显著。

趋势预判：

短期市场价格战将持续，项目需依靠高力度促销与渠道激励维持去化，五一后客户观望情绪或再度回升，价格与渠道仍是核心竞争力。中长期市场分化将持续加剧，缺乏核心区位、产品力与渠道支撑的项目去化压力加剧；具备政策适配、产品创新与资源整合能力的项目，将持续占据市场主导地位。

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备注：

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