政策环境

深圳近年来持续出台房产政策以促进市场平稳健康发展。2025 年 9 月 6 日，深圳优化调整房地产政策措施，放宽了部分区域限购，如罗湖区、宝安区（不含新安街道）等区域购房套数限制放宽，盐田区、大鹏新区不再审核购房资格。2026 年 4 月 29 日，深圳再次发布新政，深户家庭在福田、南山、宝安新安街道可购 3 套，持居住证的非深户家庭无需社保即可在上述核心区购 1 套，同时大幅提升公积金贷款额度，家庭最高可达 351 万元。

市场交易情况

整体交易量回暖：新政发布后，市场成交持续回暖。4 月 30 日至 5 月 10 日，全市一、二手商品住宅累计网签 2776 套，同比增加 52.9%。其中新建商品住宅认购 1021 套，同比增加 33.6%，网签销售 1272 套，同比增加 67.8%；二手住宅网签成交 1504 套，同比增加 42.2%。

新房市场分化：核心区域新房表现较好，如后海沄玺花园、海晏府、观潮府等凭借核心区位等优势，开盘当日去化率较高。而龙华等外围区域新房仍较多依赖折扣优惠 “以价换量”，4 月新房去化率仅为 19%。

二手房市场活跃：4 月二手住宅签约量同比增加约 30%，议价率持续收窄，创近 10 个月最低。南山华润城润玺、福田皇御苑等热门小区价格涨幅明显，最高涨幅接近 10%。

市场供需关系

供应端收缩：截至 2026 年 3 月末，深圳新房住宅库存量 26182 套，同比下降 2%。2026 年深圳居住用地计划供应仅 90 公顷，较 2022 年峰值下降 75%，供应端呈现收缩态势。

需求结构变化：政策主要释放了核心区因 “房票” 限制而被压抑的刚需和改善需求，投资性需求较少。500 万元以下刚需房源成交占比常年保持在 60% 左右，构成市场基本盘，但新政后高端购买力也有所涌入，5 月 1 日 – 5 月 8 日，全市总价 1000 万以上的二手房源成交占比达 14%。

价格走势

2025 年深圳住宅成交均价同比下降 6.3% 至 5.9 万元 / 平方米。但 2026 年以来，房价呈现企稳态势，4 月全市二手住宅成交均价为 5.8 万元 /㎡，维持稳定。核心区热门小区价格有一定涨幅，二手房议价率持续收窄，显示核心区房价已度过深度调整期，进入企稳回升通道。

市场趋势与展望

深圳房产市场在政策驱动下，已从 “筑底” 迈向 “修复”。未来，核心区房产有望凭借稀缺资产属性继续保持热度，价格可能稳步上涨。而外围区域则需时间消化库存，房价或仍以平稳为主，部分楼盘可能继续通过价格调整来促进销售。但市场复苏的广度与强度，仍受制于宏观经济的复苏节奏和居民收入预期的改善。长期来看，深圳强大的经济实力和人口吸引力将为房产市场提供坚实支撑，房产市场有望保持平稳健康发展态势。