东京核心三区中古公寓 2026年Q1市场报告:价格还在涨,但···
千代田区、中央区、港区。
东京楼市的”皇冠三区”。
2026年第一季度的数据出来了。
一句话总结：价格没崩，但流动性值得关注。
先看REINS（东日本不动产流通机构）3月数据。
都心3区中古公寓成交均价：1亿3,829万日元。
同比增长+13.3%。
环比上月+3.6%。
成交单价达到236.50万日元/㎡，在东京六大板块中断层领先。
成交物件的平均房龄22.37年，也是各板块中最年轻的。
单看价格，核心三区依然是东京最贵、最硬的板块。
挂牌价 vs 成交价：裂口撕到7,000万
但价格只是硬币的一面。
3月都心3区新挂牌均价：2亿1,071万日元。
库存均价：2亿1,525万日元。
成交均价：1亿3,829万日元。
挂牌价和成交价之间，差了7,000万日元以上。
什么概念？
卖家心理价位比买家实际出手价高出50%以上。
这个裂口已经持续了好几个月。
而且还在扩大。
库存暴增：一年多了1,300套
这是本季度最值得警惕的数据。
2026年3月末，都心3区在库件数：4,205件。
一年前（2025年3月）是2,903件。
一年时间，多了1,302套挂牌房源。
增速在东京六大板块中最高。
对比之下，城东板块（台东区、江东区等）库存同比-0.8%，反而在减少。
库存在涨，而成交在跌。
2026年3月，都心3区成交件数同比-21.3%。
这个跌幅，在东京各板块中也是最大的。
东京都区部整体成交件数同比仅-3.2%。
说明：不是整个东京都卖不动，是核心三区高价房卖不动。
2026年Q1，都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）中古公寓的值下率（卖家降价幅度）为6.24%。
上一季度（2025年Q4）是5.77%。
这是2023年以来的最高值。
而且从2024年Q3开始，值下率已经连续三个季度攀升。
趋势明确。
23区整体值下率是5.53%。核心区反而更高。
マーキュリー的Q1报告，覆盖2025年1月至2026年3月流通的筑20年以内中古公寓。
港区：新築分譲时からの平均騰落率 +147.0%。
翻了约2.5倍。騰落率全23区第一。
千代田区：騰落率 +138.6%。
翻了约2.4倍。排名第二。
其中，千代田区筑16-20年物件的騰落率达到+254.1%。
也就是说，买入价的3.5倍。
港区筑11-15年、筑16-20年，中央区筑16-20年，騰落率也都超过了+200%（即新築时价格的3倍以上）。
整个23区共有14个区的中古公寓均价超过1亿日元。
核心三区自然都在其中。
拉远一步看东京都区部整体。
REINS 3月数据：
- 成交㎡单价：136.10万日元/㎡，同比+11.8%
- 成交均价：7,993万日元，同比+14.6%
- 首都圈成交㎡单价：86.34万日元/㎡，连续71个月上涨
- 已超越1990年9月泡沫期最高值（85.50万日元/㎡）
按70㎡换算，23区平均成交价约9,527万日元。
距离”均价破亿”只差一步。
但成交件数同比**-3.2%**，连续3个月下滑。
国土交通省不动产价格指数（2010年=100），东京都公寓截至2025年12月为234.8。
15年涨了2.3倍。
另一个关键信号。
东京カンテイ（2026年3月24日发布）的数据显示：
23区整体70㎡换算挂牌价：1亿2,349万日元（2026年2月），连续22个月上涨。
但都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）挂牌价环比-0.2%。
这是37个月以来的首次下跌。
从2023年2月开始的连续上涨，在这里刹了车。
虽然幅度很小，但方向变了。
几个宏观背景值得关注。
日银加息周期仍在继续。 政策利率已从零利率时代逐步上调。变动型住宅贷款利率跟随上升。购买力受到压制。
日元走弱带来的海外资金流入仍在。 但边际效应在递减。2023-2024年最猛的那波海外买盘已经过去。
买方选择更谨慎。 不再是”贵就能卖”。立地、房龄、品牌、管理状态，每一项都在被精打细算。
市场正在从”高价即成交”转向”价格必须匹配价值”。
核心三区的中古公寓，价格还在高位。
但市场结构已经变了。
库存堆积，成交萎缩，卖家被迫降价。
“卖得出去的”和”卖不出去的”正在分化。
能以高价成交的，是筑浅、管理好、立地优的物件。
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