二手房成交：

一线城市成交量仍在不断增加，大概率超过去年5月同期，二手房库存量持续下降。

成交价格来到二次博弈阶段，也就是笔者“海水与火焰”之比喻。卖家的心理预期是最近的最高成交价往上加，买家的心理预期是最近的成交均价往下减，市场进入典型K型分化。

热点事件：

1、5月9日，民政部官网发布一季度民政统计数据，结婚登记人数为169.7万对。

2、5月10日，中指研究院发布：近期，我国住房租赁市场在3月季节性回暖后，需求释放节奏逐步放缓，4月50城租金环比转跌；但北上深等核心城市租金保持环比上涨，市场表现明显好于去年同期，显示出核心城市的需求韧性依然较强。

3、5月11日，国家统计局发布CPI/PPI数据：全国CPI同比上涨1.2%，全国CPI环比由上月下降0.7%转为上涨0.3%，主要受能源和出行服务价格上涨影响。全国PPI同比上涨2.8%，环比上涨1.7%。

4、5月11日，中国人民银行发布《2026年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。《报告》提出，继续实施适度宽松的货币政策，发挥存量政策与增量政策集成效应，强化逆周期和跨周期调节，为经济持续向好向优创造适宜的货币金融环境。

央行最新货币政策报告一改往日风格，将“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”调整为“灵活运用多种货币政策工具”，删除了“降准降息”。

5、5月14日，央行最新社融数据显示，4月住户贷款减少7869亿元，房贷端明显走弱。

6、5月15日，国务院常务会议明确：持续推进房地产、地方债、中小金融机构风险化解，稳楼市、保交楼、防风险，支持刚需改善；楼市发展由增量扩张转向存量提质，城市更新成十五五核心主线。

7、5月16日，深圳发布2026年住房发展计划 将筹建3万套、供应4万套保障房。

机构研报：

1、5月13日，瑞银UBS发布研报《大中华区房地产与综合企业》。指出：中国地产下行周期或于2027年初结束，本轮复苏核心驱动力不是传统放水，而是AI产业链繁荣与供应链升级。

瑞银提示：AI产业利润爆发催生一线高净值人群，支撑核心城市房价；地产从住宅开发转向算力/数据中心/产业园新基建，完成供应链重构。

行业逻辑已从‘房价上涨驱动’转向‘AI赋能、运营回报驱动’，城市更新与存量盘活成十五五主线。

2、5月16日，国金证券发布《全国楼市已通过“金三银四”考验，预期集体翻多》研报，核心结论：供需逆转，租金反弹，基本面支撑止跌；上海刚需、深圳改善率率先回升。

指出：上海刚需房月涨0.3%-0.6%，深圳改善房成交同比+40%（国金口径）。

租金回报率>房贷利率，核心城市进入“越跌越买”安全区间。

3、5月17日，摩根大通JPM发布《中国地产：二手房销量+23%，K型分化加剧》研报。

核心结论：资金与AI新富加速拥抱核心资产，2026H2一线止跌，2027年复苏确认。

一线/强二线二手房成交暴增，内生性回暖；二手房成交价格信号回暖；香港负资产-46%，复苏领先内地6-12个月，情绪+资金正向传导；全国商品房待售面积52个月首次转负，供需关系根本性逆转。

K型分化：一线核心区“慢牛”，强二线局部修复，三四线仍“深度调整”。

三大驱动逻辑：AI产业财富外溢、二手房流动性反转、政策底+市场底共振。

土拍情况：

1、 5月6日，深圳龙岗大运 G01046-0106（原世茂深港国际中心），华润置地总价：70.45亿元底价竞得。

2、5月8日，合肥庐阳区 LY202602（四里河板块），庐阳城投（国企），底价成交，总价：6.04亿元。

3、5月15日 ，杭州未来科技城 组合宅地（YH090705-01/-03），竞得方：滨江+绿城联合体总价：38.9亿元竞得，平均溢价34.66%（2026年最高）。

5月15日，广州花都宅地，宝信地产底价7.54亿元底价竞得。

结论：杭州溢价高成交，深圳国企托底稳市。

5月19日北京开拍丰台两处2宗核心宅地，上海5月28日虹口、闵行开拍四批次5宗宅地，深圳6月5日开拍南山粤海核心宅地，下半场关键窗口，影响全年地价预期。

笔者评：当下楼市最大的表象，就是K型分化。

市场已经完成了从“城市分化”到“板块分化”，再到楼盘品质分化、人群购买力分化的终极演变。

一线核心、产业核心、稀缺改善豪宅，正在被AI新富、长线资金、机构资金持续锁定。内环学区房宁可空置也不降价，远郊房源腰斩仍无人问津，市场从‘地段迷信’转向‘价值分化’。

海水吞噬平庸资产，火焰重估核心价值，这可能是AI时代+存量提质+城市更新三重逻辑下，中国楼市的新常态。