本周持有REITs的人，大概都经历了一次集体”失语”。

五个交易日，中证REITs全收益指数跌了2.15%，创下年内最大单周跌幅。全市场81只已上市REITs，73只收跌，占比90%。

但同一时期，一级市场传来了另一组数字：中核汇能新能源REIT网下询价，有效认购倍数273.84倍，拟认购份额是初始发售量的361倍，98.9%的机构顶格报价。

这两件事同时发生，背后逻辑值得细看。

一、五连跌背后：三重压力叠加

这周跌的原因并不神秘，可以归结为三点。

第一是供给压力。下周将有4只商业不动产REITs密集询价，合计募资规模186亿元。短期内资金需要分流，存量产品自然承压：

第二是产业园区板块出现明显下跌。华夏合肥高新REIT单周跌8.88%，中金湖北科投光谷REIT跌8.64%，建信中关村REIT跌8.56%。触发因素是一季报数据：部分园区出租率有所下滑，市场对空置风险的担忧有所上升，资金提前撤出。

第三是成交量放大。这次不是缩量阴跌，而是放量下行，卖盘真实存在。

二、273倍认购：新能源REIT为何受追捧

二级市场跌，一级市场抢，两件事并不矛盾。

中核汇能新能源REIT的逻辑在于底层资产的确定性：中核集团央企控股，底层为新疆北塔山和广西富川两个风电场，总装机容量196MW，年均发电量超4亿千瓦时，电价由长期协议锁定。现金流可预期，这是机构资金最在意的。

6.619元/份对应年化分派率约5%以上，对保险、银行理财等长期资金而言，在目前低利率环境下仍有配置吸引力。5月18日（周一）该REIT正式发售。

三、首批商业REITs询价：定价信号值得关注

下周最值得跟踪的，是4只商业不动产REITs的最终定价结果。

从已公布的询价区间来看，几个特征比较明显：

分派率差距较大。首农龙德广场6.22%，上海黄浦写字楼仅4.75%，差距约1.5个百分点。市场对写字楼资产定价更为谨慎，对商业综合体的预期则相对有差异。

奥莱类资产在首批商业REITs中占比较高。唯品会（哈尔滨+郑州）和砂之船（西安）合计3个奥莱项目，说明发行人和主承销商对这类资产的上市信心相对足，也反映市场对奥莱业态的认可度。

合计186亿的供给量。若6月如期集中上市，将是REITs市场单月规模最大的新券集中供给，届时对存量产品的价格影响值得持续观察。

四、浙江相关进展：几个值得留意的信号

对关注浙江资产市场的读者，本周有几件事可以对应来看。

一是新能源资产的定价参考已经出来了。中核新能REIT 6.619元/份的定价，对新能源基础设施资产是一个比较具体的参照。浙江这边，杭泰数智（杭实集团+正泰集团）3.83亿绿电ABS已获受理，底层为浙江工商业分布式光伏，机制电价0.3816元/千瓦时锁定12年。这个项目和中核REIT的差异在于体量和主体信用，定价上不会直接对标，但资产证券化的逻辑和可行性方面，可以做一个参考框架。

二是浙江已上市REITs这周也在跌。中证REITs全收益指数已回落至989.93点，较去年高点1124.91点回撤约12%。浙江相关的钱江隧道REIT、中金印力消费REIT（西溪印象城一季度出租率95.87%）等，随大盘调整有所下跌。对这类资产怎么看，需要区分：出租率指标本身没有明显恶化的情况下，价格回撤主要是市场情绪面的反应，并非基本面驱动。

三是华夏银泰百货REIT的进展可以继续关注。底层资产为合肥银泰中心，目前处于审核阶段。下周首批商业REITs的定价结果，将提供一定的定价参考。浙江其他银泰项目若有后续，定价逻辑上将与这批首发产品的市场表现有所关联。

五、结语

五连跌之后，市场的情绪整体偏悲观。但这周同时发生的两件事，其实提供了比较完整的信息：二级市场的下跌是供给压力叠加部分产业园区基本面走弱的结果；一级市场的高倍认购，说明新能源类基础设施资产在当前利率环境下，对机构来说仍然有配置吸引力。

这两个信号并不矛盾，也不能简单地把一级市场的火热，理解为整个REITs市场的反转信号。不同资产、不同板块，现在的走势分化已经很明显。

下周4只商业REITs的询价结果，以及中核新能REIT的发售情况，值得持续跟进。定价数字出来之后，会有更多可以说的。

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