住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）是美国金融体系的重要组成部分，其中机构MBS是主流产品。美国的房贷发放利率通过TBA市场的远期合约机制实现逆向传导。

（一）住房贷款发放与存量规模

近年美国住房抵押贷款发放规模呈下降趋势。2022-2024年发放规模分别为2.16万亿、1.33万亿和1.51万亿美元。截至2025年三季度末，存量房贷12.24万亿美元，占家庭债务约70%。发放规模与美联储利率负相关。

（二）住房贷款发放机构

美国住房抵押贷款发放机构主要包括三类，分别为非银行抵押贷款公司、商业银行和信用社，其中非银抵押贷款公司的市场份额近年来已显著超过传统商业银行。

非银行抵押贷款公司不吸纳存款，靠资产证券化回笼资金。1-4户住房贷款发放占比从2018年的44.6%升至2024年的53.3%。

商业银行受《多德-弗兰克法案》和巴塞尔III约束，资本要求高，审批趋严。市场份额从42.5%降至30.1%。

信用社为非营利会员制机构，服务特定群体，利率较低。份额从13.0%升至16.6%。

（一）RMBS产品结构

美国RMBS可划分为机构MBS与非机构MBS两类，两者在发行主体、基础资产、运作方式等方面存在明显差异。

发行主体：机构MBS为房利美、房地美（政府支持企业）及吉利美（政府全资）；非机构MBS为专业房地产投资信托、Non-QM发行商等。

发行模式：机构MBS由贷款机构将合格贷款出售给两房或吉利美，打包担保发行；非机构MBS由聚合商收购贷款，设立SPV，通过分层和增信向投资者销售。

底层资产：机构MBS需满足严格标准（信用评分≥620、DTI≤36%、LTV上限等）；非机构MBS多为大额贷款或非合格贷款。

信用风险：机构MBS有政府或政府支持企业担保，投资者承担提前还款风险；非机构MBS无政府担保，投资者自担信用风险，流动性较低。

（二）RMBS发行规模

近三年发行规模温和回升。2025年发行1.83万亿美元，其中机构MBS占98.45%。截至2024年末，机构MBS存量约9.1万亿美元，非机构MBS约1.7万亿美元。

（三）TBA市场与利率传导机制

TBA市场是机构MBS的标准化远期合约市场，占机构MBS交易量约75%。买卖双方提前约定价格和交割日，具体资产池在交割前48小时公布。该机制将异质性强的贷款转化为标准化产品，提升流动性。

房贷利率由TBA债券收益率逆向传导。贷款机构在TBA市场卖出远期合约锁定价格，在TBA收益率基础上加成本、担保费和利润，得出最终贷款利率，从而锁定利差。

（四）持有人结构及二级市场情况

机构MBS持有人多样，其中存款类金融机构占32%、美联储占23%、海外投资者占15%，其余为养老基金、政府等。非机构MBS的主要持有人为共同基金和保险公司（寿险为主）。

二级市场：2025年机构MBS日均交易3503亿美元，非机构MBS仅7.6亿美元。机构MBS中TBA交易占93.73%，最为活跃。