做了三年写字楼选址，我发现一个反直觉的现象：陆家嘴核心区那几栋新楼，空置率反而比老楼高。

一开始我也不理解。地段好、品质高、物业也不差，为什么租不出去？

后来跟几个业主方聊完才明白——不是没人想租，是卡在”价”上。

2024年下半年开始，上海写字楼市场发生了一个微妙的变化：供应量上来了，但租户预算没上来。新楼定价普遍偏高，而租户这边，尤其是外资和金融机构，缩减预算的趋势没有停。

这就出现了一个很有意思的窗口期：议价权从业主方转移到了租户方。

但大多数租户并不知道这件事。

我最近接触的几个案例都很典型。一家咨询公司从静安某甲级楼搬到同区域另一栋，面积大了20%，总租金反而降了15%。一家科技企业从徐汇滨江的标杆楼换到隔壁非标杆楼，省下来的钱够养两个实习生。

背后的道理其实不复杂：在上海写字楼市场，品牌溢价是真实存在的，但它不是你必须要买单的东西。

当然，我不是说去选最便宜的楼。办公空间本质上是对外形象的一部分，特别是对需要接待客户的企业来说，楼的面子值钱。

但关键在于：同样的面子，有没有更聪明的买法？

这三年我最大的体会是，选址不是找最贵的，也不是找最便宜的，而是在你愿意支付的价格里，找到那个”性价比拐点”——超过这个点，每一块钱多花的回报都在递减。

这个拐点在哪？每栋楼不一样，每个区域不一样，但它一定存在。

如果你正在为明年续约或新选址做规划，欢迎交流。我们聊的不是价格，是策略。