今天咱们聚焦住宅租赁市场——比利时最“接地气”的投资赛道。

一、市场供需：结构性失衡加剧

Dewaele集团的年度租金晴雨表揭示了一个严峻现实：租赁市场严重过热。

核心数据：

• 求租者数量：每套可租房源平均38个候选人，是四年前的两倍

• 房源数量：同期下降

• 结论：“供给与需求之间存在结构性的、不断加剧的失衡”

Dewaele呼吁“为投资者提供明确、稳定的长期政策和足够的法律确定性”。这对投资者而言，既是挑战也是机会——结构性短缺意味着租金上涨的底层支撑。

二、户型分化：小户型领涨

最值得关注的结构性趋势：小户型租金涨幅是两居室的两倍。

户型	平均月租	年涨幅	四年累计涨幅
一居室	€753	3.8%	23%
两居室	€881	2.5%	–

“单身人士在租赁市场面临越来越大的压力，”报告指出，“小户型稀缺且价格涨幅最强，而单身人士往往缺乏财务缓冲。”

目前比利时36%的人口是单身，且这一比例预计将继续增长。单身经济是住宅投资必须重视的底层逻辑。

三、各城市毛租金收益率对比

根据Global Property Guide 2026年1月的最新数据，比利时8个主要城市的公寓毛收益率如下：

城市	毛收益率	净收益率（估算）	特点
列日	5.17%	3.2%-3.7%	瓦隆首府，价格洼地
布鲁塞尔	5.75%	3.8%-4.3%	首都，欧盟机构
安特卫普	4.77%	2.8%-3.3%	港口经济，国际化
奥斯坦德	4.35%	2.4%-2.9%	海岸线，旅游城市
梅赫伦	3.99%	2.0%-2.5%	布鲁塞尔-安特卫普之间
鲁汶	3.97%	2.0%-2.5%	大学城，房价高企
科特赖克	3.72%	1.7%-2.2%	工业城市
布鲁日	2.83%	0.8%-1.3%	旅游城市，房价过高

关键方法论：所有收益率为毛收益率（年租金/购买价格），净收益率通常低1.5-2个百分点。

四、学生公寓：独立赛道的机会

鲁汶的特殊性：尽管住宅收益率仅3.97%，但学生公寓（Kots）有独立定价逻辑。鲁汶大学是欧洲最古老大学之一，拥有4万+学生，学生公寓需求刚性。

学生公寓收益率：可达5%-7%，高于普通住宅。但需注意：

• 学年制租赁：7-8月空置期

• 严格安全规定（消防、卫生）

• 大学“推荐住宿”认证可降低获客成本

五、实操建议

第一，聚焦小户型。一居室Studio涨幅领跑，且受单身经济长期支撑。

第二，优选城市：

• 追求收益率：列日（5.17%）、布鲁塞尔（5.75%）

• 追求稳定性：根特（虽无GP数据，但学生需求强劲）

• 规避估值陷阱：布鲁日（2.83%收益/房价比过低）

第三，利用杠杆测算：2026年起利息扣除取消，需精确计算税后收益。

Richard Techbridge已完成比利时相关行业洞察和策略研究，可分享相关成果，也可提供相关的公司注册服务、会计税务、人力资源与用工合规等专业服务。

Richard Techbridge是比利时上海领事馆和法兰德斯大区投资贸易局认可的专业机构，为地区政府行业管理部门和产业园区、投资机构，提供支持与服务。为企业、研发机构等出海比利时与落地运营提供4C服务，助你一臂之力。同时，也是你的策划顾问和战略合作者。

欢迎留言或邮件联系

clients@bestechbridges.com

☕️每天一杯咖啡的时间，咱们慢慢聊。