跟踪 | 分化中寻机,REITs市场从规模扩张迈向价值深耕
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本次会议为开源证券地产建筑团队的中期投资策略分享，围绕瑞S（即REITs，不动产投资信托基金，指通过发行收益凭证募集资金，投资于不动产资产，将运营收益按比例分配给投资者的信托基金产品）展开，介绍了政策趋势、板块逻辑复盘、各细分板块分化情况，并给出2026年投资建议与风险提示，内容如下：
瑞S政策与市场趋势
·政策革新与资产扩容：2025年12月开启商业不动产REITs试点，可纳入商场、写字楼等资产，配套制度同步落地；国内公募REITs资产类型从最初的基础设施，2023年引入消费类，2025年底引入商业不动产，实现全业态跨越，产品名称也从“基础设施证券投资基金”改为“不动产投资信托基金”，进入基建与商业不动产双轨并行阶段。
·消费REITs与商业不动产REITs规则差异：2026年4月30日6只含商业的消费类REITs统一改名消费REITs，要求消费业态占比超70%，基本对应商场资产；商业不动产REITs对净回收资金用途、发起人要求更宽松，政策灵活性与包容性更强。
·发行审核与监管变化：首批4只商业不动产REITs从受理到获批不到3个月，核心是取消发改委前置推荐环节，审核链条从三级缩为两级；2026年一季度17单项目申报，发行规模超600亿，同时监管趋严，多起项目终止审核，对资产质量、运营能力、信息披露要求更高，扩募成主线，截至5月中旬12单扩募推进中。
·市场整体规模与参与机构：截至2026年5月中旬，公募REITs累计发行81只，总规模超2100亿，7只已获批待上市（4只商业不动产REITs6月首发），22支已反馈、10支已申报项目排队；截至4月30日，配售金额超2.5亿的机构中券商自营占52.9%、保险占35.7%，合计达88.5%，券商看重打新收益与二级波段交易机会，保险将其作为类固收资产配置，匹配久期需求。
瑞S板块逻辑复盘
·2025年上半年行情表现：2025年上半年瑞S板块表现大幅优于股票，由政策红利、利率环境、资产配置共同驱动，实现较高超额收益，当时低利率与资产荒背景下，瑞S和债券同涨，均受益于宽松环境。
·2025年下半年至2026年5月行情回调：2025年三季度到2026年5月中旬，中证瑞S全收益下跌10.5%，远低于股市表现；核心原因是债性凸显，长端利率上行削弱配置价值，无风险利率中枢上移后投资者要求回报率提升，压制估值，同时资金风险偏好转移流向股市，叠加部分板块基本面承压，三重因素共同导致调整幅度远超债券。
·2026年行情预判：预计2026年利率压制和资金回流支撑会双向拉扯，瑞S板块表现仍偏震荡，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。
各细分板块分化情况解读
·保障房REITs：截至2026年4月30日上市9只，长久期、现金流稳定，低利率环境下分派率超4%，有利差优势，吸引保险、社保等长期资金；2025年下半年起部分市场化项目因租金、出租率下滑，租金补贴退坡回调幅度大，内部政策性保障房表现优于市场化保租房，上海等城市保租房同质化竞争严重，整体呈以价换量趋势，现金分派率逐年递减；未来分化会随供给扩容、补贴退坡加剧，利好因素包括存量商品房转化、扩募加速，利空为2026年解禁高峰、供给冲击、分派率承压。
·消费REITs：截至2026年4月30日上市12只，是2025年以来表现最好的板块，受益于提振消费、以旧换新政策，以及中美关税冲击下的避风港溢价；2024年发行的7只消费REITs出租率稳定超96%，平均分派率超4%，底层资产稳健；当前板块从普涨进入精选阶段，核心看运营能力与业态稀缺性，奥莱、头部购物中心表现更优，后续分化会加剧。
·商业不动产REITs：截至2026年5月中旬申报20只，拟募资714亿，覆盖商业综合体、办公、零售、酒店等业态，首批4只拟募资超200亿，其中砂之船奥莱认购倍数破100倍，首单写字楼业态上海地产仅38.6倍，定价分歧大，办公业态发行难度和定价压力更高；认购主力为券商自营（打新资金占比近50%）、资管信托私募、公募基金，保险参与较少，第二批预计6月启动，供给速度较快。
·产业园REITs：截至2026年4月30日上市20只，是调整压力、分化最大的板块；工业厂房类因服务高端制造、不可替代性强、租约久、搬迁成本高，表现较好，研发办公类受供应放量、需求萎缩、价格竞争影响，出租率和租金承压；板块整体高分派率、估值下调存在机会，但供给未出清，仍有下行空间，分化将持续。
·高速公路REITs：截至2026年4月30日上市15只，发行规模占全市场近40%，是行业压舱石；2025年以来超半数项目通行费收入同比下降，估值明显回调，分化来自分流与引流博弈，无分流压力、受益于路网完善的项目表现好，面临竞争分流的项目表现弱。
·仓储物流REITs：截至2026年4月30日上市11只，分化来自市场化租赁和关联方整租的差异，整租项目出租率超95%，表现更稳定，但2026-2027年顺丰、中海外等将迎来租约集中到期；当前仓储空置率仍高，但供给端放缓，板块筑底信号显现。
·能源REITs：截至2026年4月30日上市9只，内部分化大；风电受风速下降、陆上风电增值税优惠取消影响承压最明显，光伏受辐照量和电价冲击收入承压，但有机制电价托底，水电受益于来水修复、电量提升，业绩修复明确，化石能源因电价机制保障完善表现稳健；后续需关注电价机制变化对板块的影响。
2026年投资建议与风险提示
·整体市场判断：2025年瑞S走典型倒V型行情，消费、仓储物流表现稳健，环保、能源收益较低；2026年延续震荡筑底态势，板块轮动转向结构性分化，一级市场热度持续攀升，2025年全年新发20只、扩募5只，2026年网下认购创新高，打新热情远超二级交投低迷度。
·投资方向建议：看好保障房、消费类REITs（底层资产经营稳定），以及高壁垒新兴业态如医药仓储、数据中心、智慧物流等领域的标的，成长潜力较大；操作上需关注动态平衡的估值和分派率，优先选择运营稳健、控盘能力强的标的。
·风险提示：需关注利率上行风险、调控政策超预期变化、商业不动产REITs供给冲击、项目长期分派率不及预期等风险。
