5折流拍到9折成交
法拍市场发生了什么？

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跟大家聊聊最近法拍市场的一个变化。

了解秋姐的人都知道，在同行的房产博主里面，我算是做法拍最久的，应该说资历最深的。

前两天，一家我熟悉的银行，带着我去看一套珠江新城的顶豪法拍。当天下午下着大雨，我到了门口大吃一惊——从小区门口到大堂，再到楼梯口，基本上围满了人。这个现象，我已经好久没见过了。

在过去一年里，哪怕是珠江新城的法拍，看嘉裕公馆也好，中海观园也好，甚至是汇悦台也好，每一次集中看样，我已经很少看到这么火爆的场面了。你或许会说，是起拍价低吧？其实也没有想象中那么低。但我真的看到了久违的热闹。

现场看样还要分批，分了4批才看完。每一批进去，整个屋子全是人。

聊天的过程中，这位行长跟我说，他们行最近的法拍，哪怕是刚需盘的，以前在半年前，成交价格基本在7折到8折左右，一般是5折起拍。现在不一样了，很多法拍，尤其是几百万的刚需标的，最终成交价可能接近市场价的9折。

在过去两年市场很差的时候，我们会发现一个现象：很多房子不是8折、9折成交的问题，是根本拍不出去。更多房子是流拍的，哪怕起拍价已经到6折甚至5折，都大概率会流拍。

但今年，市场发生了显著的变化。不仅仅是我跟几位银行行长的沟通中有这种感受，这几天我集中跟一些做法拍、做不良资产的资管公司朋友交流，也获得了同样的信息。

所以，大家如果关注最近的法拍市场，要注意一点：当你面对一套法拍房，很多人都在抢的时候，你这个时候一定要冷静下来。

我告诉大家，今年的法拍市场跟去年相比，已经发生了根本性的变化。现在都是淘宝、京东法拍，线上竞拍，你很容易做一件事——冲动加价。

我们在法拍陪跑的过程中，对所有的客户都会设定一个点：这套房子，我们心目中的价格是多少，超过这个价格就放弃。大家在追法拍的时候，一定要有一条控制线。在法拍之前你就想好，这套房子超过多少钱我就不要了。一定要有这个意识。如果没有，你很容易在拍卖当天冲动加价，最后拿到手的价格，可能跟市场价没什么区别了。

而且你要清楚，法拍房跟正常市场价的房子，还是存在区别的。包括税费、金融方案、房屋本身的欠费，以及交吉与否，都存在着不确定性。

并且，现在本身市场还没有完全回暖，尤其是在刚需市场，有些盘业主放卖的价格，如果你找的经纪团队谈判能力足够到位，是还有议价空间的，并不是放盘价就是最终成交价。

所以大家除了在法拍过程中要有定价、要理性以外，还要真正了解市场。不是单纯看贝壳网上的挂盘价，就去判断它的市场价值。一定在拍这个小区之前，深入了解这个小区里真正在放的房源有多少，可议价的空间有多少，从而拿到这个小区的真实价格。再决定这一套法拍，你什么价格去拿，才算合理。

这也是我过去十几年在法拍陪跑过程中，总结出来的核心经验。所有我们之前陪跑的客户，为什么没有踏错，最终都拿到了结果？原因就在于，我们非常了解一二手中高端市场，尤其专长法拍市场。

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