大家好，最近明显感觉到一个变化：打来电话咨询商铺的，很多都是想自己做生意的自用客，像要开餐饮店之类的，面积还不少是二三百平方到一千平方的大铺子，而以前常见的投资客却很少见了。这背后究竟是怎么回事呢？今天就来和大家聊聊。

全国商铺市场遇冷，淄博受冲击更显著

从全国范围来看，商铺市场近年来面临诸多困境。一方面，电商的迅猛发展极大地挤压了实体店的生存空间，线上消费成为主流，导致传统街铺的客流量大幅减少。中国连锁经营协会的数据显示，2024年全国主要城市的商业街租户更新率超过40%，有些商业街甚至达到50%，商户流失严重。淄博也不例外，尽管有“淄博烧烤”等热度带动，但整体商业环境仍受大趋势影响，不少非核心商圈的商铺出租难度加大。

另一方面，全国商铺供应过剩问题突出。前几年商业体批量建设，如今集中入市，竞争白热化。2023年全国重点城市商业地产平均空置率已达26%，2024年还在继续恶化，部分三四线城市商业街空置率超过40%。淄博在商业发展过程中，也存在类似情况，一些新开发的商业区域，商铺空置现象较为常见，投资客对此顾虑重重。

租金回报率下滑，投资价值降低

曾经，商铺租金回报率可观，一线城市黄金街铺回报率可达8%以上，一些城市二三线商圈也有5% – 6%。但现在，全国商铺租金普遍下降，淄博同样如此。以淄博橡树湾东门为例，前些年120万的商铺年租金可高达12万，如今可能仅5、6万左右。而且，商铺升值空间也不大，甚至可能贬值，再加上空置期变长，投资客的收益大幅减少，投资回报率远不如从前，自然就减少了投资意愿。

持有成本增加，投资风险上升

从持有成本来看，全国范围内商铺面临着物业费、水电费等支出，若房产税开征，成本还将进一步增加。在淄博，虽然目前房产税尚未落地，但相关传闻也让投资客有所担忧。对于投资客而言，这些成本在租金收益不佳的情况下，成为沉重负担。而自用客是为了经营，只要店铺能盈利，对持有成本的承受能力相对较强，这也使得投资客与自用客在市场上的占比发生了变化。

淄博创业氛围浓厚，自用需求释放

与全国一些城市不同，淄博在2023年因烧烤爆火后，城市知名度大增，吸引了大量游客，也激发了创业热情。2025年，淄博商业综合体密集开业，如鑫马吾悦广场、恒太城等，形成集群效应，带动了周边商铺的需求。同时，政策迭代升级，派发消费券、建设夜间经济示范区等，为实体经济发展提供了支持，让更多人看到了在淄博创业的商机，自用客对商铺的需求随之增加。数据显示，“十四五”期间，淄博限额以上批零住餐业企业从“十三五”末的1242家增至2025年11月的3468家，增长2.79倍，这也反映出当地商业经营活动的活跃，自用客群体不断壮大。

总的来说，淄博商铺市场投资客变少、自用客变多，是全国市场大环境与淄博自身特点共同作用的结果。对于我们从业者来说，这也意味着服务重点要更多地放在满足自用客需求上，为他们找到更合适的商铺，助力他们的创业和经营之路。

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