纷纷扰扰从来是这市场底色

有人说涨就有人说跌，有人说看涨就有人说看跌

说实话蛮烦人的，所以我从来只相信数据

五月市场结束了，它有几件事是我没想到的

首先是成交量

月中就跟各位预估过五月的二手住宅最后成交在2.5万套

目前5月二手房成交在2.8万套上下，按近1年二手住宅/二手房=89%计算

二手住宅确实就在2.5万套

这个数字是近五年新高

尤其你对比过去3年的五月数据，今年五月是绝对猎奇般存在

每年二手住宅网签走势©️兔博士

现在有件事我们是可以确定的，就是上海市场比我们想的要热很多

接下来我说三个目前市场背后的一些特点

看完你应该更加理解一些市场实况

01

二手挂牌告急

嗯

依然是那个挂牌问题

现在上海二手挂牌大概是被妖魔化最严重数据

所有人都认为库存过大

但其实所有数据都是截取2021-2022年后数据跟你说“故事”

2016-2018年挂牌市场不断攀升、2020-2021年因房源核验大批下架房源、2023年至今库存水位渐渐回归正常©️兔博士

而真实的挂牌走势不仅早已回归15-20万套的水平线

更重要的是数据已经来到绝对的历史低位

我可以跟各位分享三个内部数据

首先现在上海链家的全网库存五月在13.3万套

这是2023年以来最低水平

其次如果我们去看这13万套背后去除掉商住和商铺的净住宅挂牌

只有9.2万套

而且近五个月这个数据一直稳定在9.2

这说明什么，说明你的新增挂牌和去化速度基本持平了

最后就是全市总挂牌走势

这里我用的是全市头部中介二手挂牌加总&去重后挂牌

这个数据的水位线也在走低

全市头部中介挂牌量总和&去重后©️兔博士

所以如果我带各位算一个数据你会发现挺有意思的

以前全国楼市数据库喜欢测算一个叫库销比的数据，就是库存/销量

现在我拿二手挂牌/二手成交也可以算一个二手库销比数据

今年五月对比去年五月已经消耗过半

如果你从去年到今年都在市场里各种看房选房你应该会强烈感受到这点

就如果说去年这时候摆在你面前的有11套房，现在只有5套多

这也是为什么很多人觉得现在能买的房子不多了

要知道买房就是买白菜的过程，拿到手的多是层层去叶后的百里挑一

所以为什么说挂牌告急

你看看现在还怎么挑一

02

市场轮动开始动真格

之前300万以下价段成交突破70%的时候

有观点跳出来说现在市场过于“刚需”

其实如果给市场一点时间你会发现卖掉300万房子的房东还得置换

也许有向下置换、平级置换

但向上置换仍然主流

尤其5月二手成交一出来你就能看到背后清晰的一条向上轮动轨迹

首先我们看看5月二手住宅的各价段成交占比

300万以下占比51%、1000万以上占比6%以上

这是5月二手住宅成交的基本格局

二手住宅各价段网签数据©️兔博士

第二我们加入时间维度，尤其是3月份以来的市场成交

你会看到低总价占比在走低、中间价段在走高、高总价变化不大

你发现没

从300-500万，到1500-2000万这中间的每个价格段都在环比上升

所以各位好奇的轮动与否

这个答案目前来说是肯定的

尤其就是从这个5月开始，4月数据还在摇摆回调，5月数据就已经明确走势了

所以较高总价的房东最近应该也有感受

就是看房和出价的人比以前变多了，以前可能1个月等不来一组客户

但现在可能好几组客户都约在一个周末

数据端也是如此，高总价的成交占比呈现明显上升

这背后是购买力的清晰升级

或者更准确说成交热带来置换链已经来到更高价段，完成新一轮轮动

03

所以接下来市场会怎样

这是我身边小伙伴问我最多的一题

但真的放过我吧，我基本不做预测性描述

不是怕打脸，而是只要不是像2021年那种极大变化我都觉得市场平稳

今年下半年就是我眼里的平稳

倒是市场背后客户和房东的情绪，变化挺大的

首先是客户

其实客户从挂牌价以及挂牌量已经感知到市场的变化

但谁让他看过那个低价市场呢，一套房子他去年看300万，今年看350万

你说他是买还是等

绝大部分客户都尊崇人性里的损失厌恶选择等

并且他们进场时候带的砍价刀还是跟以前一样的尺度，想着大砍特砍

但房东已经被砍累了

市场成交活跃之后，房东做了两件事

第一上调挂牌价，目前全市整体挂牌价环比上升0.8%

第二收窄议价空间，原来哪怕是贴着市场的挂牌价也要被议价8%-10%，现在大概就在5%左右

这背后你会看到房东客户的真实博弈

一方面是不甘心的客户、另一方面是仿佛摸到底牌的房东

两方面都在赌接下来市场会按照自己乐见的方式推演，毕竟是涨跌背后的理由各自充分

其实每每这时候你会发现不管市场涨跌

分化一定是所有上行市场或者下沉市场的最大共性

就是你会发现总有一拨房子，涨的时候领涨、跌的时候抗跌

所以未来涨跌如何我就继续沉默了

但置换到更安全的资产是每家每户需要做好的功课

更高价段、更核心区位、更优质配套大致如此…

04

数据说完了情绪也拆透了

最后这一段，我只想跟各位说三句实在话

第一句，别跟数据较劲

五月的2.5万套二手住宅成交，近五年新高

挂牌量跌到2023年以来最低。议价空间从8%-10%收窄到5%左右

这三件事摆在一起不是让你去猜涨跌，而是让你看清一个事实

市场的底部往往不是“跌出来的”，而是“磨出来的”

现在这个“磨”的过程已经接近尾声

踩盘实拍图

第二句，别跟人性较劲

客户还在等跌，房东已经不再恐慌抛

一个想用去年的价格买今年的房子，一个摸到了自己的底牌不肯再退

这场博弈不会有谁完胜，但一定会有人踏空

历史无数次证明，在成交量连续放量、挂牌持续去化的节点上

犹豫的成本远高于试错的成本

第三句，别跟自己较劲

我们做房产公众号这么多年，见过大涨时的癫狂，也见过大跌时的恐慌

唯独没见过哪一轮周期是靠“再等等”等来最优解的

真正的安全从来不是买在最低点

而是买在“你读懂了信号并且敢于行动”的那一刻

所以收尾只有这一句

五月的数据已经给上半年画上了句号，但给你的选择题才刚亮出选项

是继续在场外观望，还是趁分化未定之前，把自己换到更稀缺的那一边

答案不在我的文章里，在你自己手里

六月见