我国城镇化已从增量扩张全面转向存量提质新阶段，城市更新成为稳投资、优民生、促转型的核心抓手。2026 年 5 月 15 日，国务院常务会议审议通过《城市更新 “十五五” 规划》，将城市更新摆在突出位置，明确以留改拆并举、以保留利用提升为主，严禁大拆大建，推动城市向创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧转型。

一、行业定义

城市更新是对城市建成区内老旧小区、城中村、老旧厂区、老旧街区、危旧房屋、地下管网、公共空间、历史建筑等存量空间，进行综合整治、功能提升、有机更新或适度拆除重建的系统性工程。

核心目标：补齐功能短板、改善人居环境、盘活低效资产、传承历史文脉、增强安全韧性、推动绿色低碳与智慧化升级。

实施原则：政府引导、市场运作、公众参与、可持续运营，杜绝粗放式大拆大建。

主要类型：综合整治类、有机更新类、拆除重建类，以微改造、精提升为主流方向。

二、行业发展情况

（一）市场规模：十五五迈入万亿级，总量突破 15-20 万亿元

市场体量：“十五五” 期间城市更新总投资规模预计15-20 万亿元，年均超3 万亿元，仅地下管网改造投资即达5 万亿元级别。

核心量化任务（“十五五”）：

老旧小区改造11.5 万个、城镇危旧房改造50 万套、城中村改造4000 个、老旧街区更新1500 个。

地下管网改造36.5 万公里、存量应急避难场所改造5 万个中国网新闻中心。

阶段特征：告别地产化依赖，转向公益 + 市场化并重，工程建设与长期运营并重。

（二）技术迭代：绿色化、智慧化、工业化成主流

绿色低碳：被动式节能、光伏建筑一体化、海绵城市、再生建材、超低能耗改造。

数字智能：CIM 城市信息模型、数字孪生、城市体检、智慧管网、智慧社区全域覆盖，实现 “无体检不更新”。

工业化建造：BIM 设计、装配式改造、建筑机器人、模块化加装电梯，提升效率与质量。

安全韧性：房屋全生命周期监测、燃气 / 供水 / 排水管网智能预警、应急避难场所标准化。

（三）产业链上中下游

上游：规划设计、勘察检测、投融资、技术咨询；代表企业：尤安设计、华阳国际、同济设计等。

中游：工程施工、装饰幕墙、钢结构、绿色建材、电梯加装、管网改造；代表企业：中国中铁、中国铁建、精工钢构、金螳螂、东南网架等。

下游：运营管理、物业服务、产业导入、商业活化、生态修复；代表企业：招商积余、绿城服务、蒙草生态等。

全链条逻辑：投 — 融 — 建 — 管 — 运一体化，运营收益成为项目可持续关键。

三、头部企业经营情况

四、政策支持情况

顶层规划：国务院发布《城市更新 “十五五” 规划》，作为城市更新领域首部国家级专项规划，明确目标、任务、工程与保障体系。

实施机制：坚持留改拆并举，严控大拆大建；健全房屋全生命周期安全管理，完善用地、产权、规划许可政策中国政府网。

财政支持：中央预算内投资补助、超长期特别国债、地方政府专项债倾斜，支持老旧小区、管网、危旧房等公益性项目。

行业导向：推动绿色低碳、智能建造、完整社区建设，将城市更新纳入稳增长、惠民生重点工程。

五、金融支持情况

财政引领：中央财政定额补助 + 地方专项债 + 特别国债，形成低成本长期资金供给。

金融赋能：政策性银行、商业银行提供中长期低息贷款，支持更新项目建设与运营。

社会资本：鼓励PPP、特许经营、REITs、产业基金参与，盘活存量资产，实现投资退出与滚动开发。

创新工具：税收增量融资 (TIF)、资产证券化 (ABS)、经营性贷，破解 “投融建管退” 闭环难题。

六、国内外市场及竞争力比较

（一）国内市场

全球最大城市更新市场，政策确定性强、需求刚性、空间广阔。

模式：政府主导 + 市场参与，以综合整治、微更新为主，兼顾适度重建。

格局：央企国企承接重大公益性项目，民企聚焦设计、施工、装饰、运营等细分领域。

（二）海外市场

欧洲：德国政府专项基金主导、英国 PPP 市场化、荷兰社区众筹，强调历史保护 + 公共服务。

美国：以TIF 税收增量融资为核心，依靠未来税收回流覆盖投入，市场化程度高。

日本：老旧建筑抗震改造、街区活化，法律体系完善，强调长期精细化运维。

（三）竞争力对比

中国优势：政策执行力强、产业链完整、工程效率高、成本可控，适合大规模系统性推进。

差距：市场化盈利模式不成熟、长期运营能力不足、产权协调难度大、金融工具应用深度不够。

趋势：加快向市场化、可持续、轻资产、重运营转型，对标国际先进模式。

七、行业面临的风险与挑战

资金平衡压力：公益性项目收益低，过度依赖财政，社会资本参与意愿不足，回报周期长达 15-20 年。

产权协调复杂：老旧小区、城中村产权分散，征迁、协商、利益分配难度大，推进慢。

盈利模式单一：重建设轻运营，现金流与债务匹配难度高，市场化闭环尚未完全打通。

地方财政约束：部分地区财力有限，项目落地与支付存在不确定性。

同质化与盆景化：部分项目重面子轻里子，产业植入不足、可持续运营缺失。

八、十五五期间行业前景与机会

（一）前景判断

“十五五” 是城市更新制度化、规模化、市场化的关键五年，行业保持稳健高增，2030 年基本建成宜居、韧性、智慧的现代化城市框架，形成政府可负担、企业可盈利、居民可受益的可持续模式。

（二）核心机会

工程建设机会：老旧小区、危旧房、城中村、地下管网、海绵城市、应急设施等实物工程量大，释放巨量订单。

绿色低碳机会：节能改造、光伏建筑、海绵城市、零碳社区，催生新材料与新方案需求。

智慧化机会：CIM 平台、城市体检、智慧管网、智慧社区，数字基建空间广阔。

产业链机会：设计咨询、钢结构、装饰幕墙、生态修复、电梯加装、智慧物业全线受益。

运营资管机会：老旧厂房转文创 / 产业、商业活化、REITs 退出，运营能力成核心壁垒。

央国企估值修复：低估值高股息建筑央企，受益订单放量与盈利修复。

九、结语

城市更新是城镇化下半场的核心主线，更是 “十五五” 稳投资、惠民生、促转型的战略性赛道。在顶层规划定调、财政金融加持、产业链协同发力下，行业正从粗放改造转向高质量、可持续、精细化发展。把握存量提质、绿色低碳、智慧安全、长期运营四大方向，将分享十五五期间超15 万亿存量市场红利，助力中国城市迈向现代化人民城市新形态。