“明显出现了冰层融化。”

这是SEB（北欧联合银行）经济学家Américo Fernández对当前瑞典房地产市场所下的判断。

在经历了2022至2024年的高利率寒冬之后，瑞典楼市的冰面之下，暗涌正在浮出水面。看房人数增加、挂牌库存下降、成交量回升、房价温和上涨——这些信号正在从一个接一个的经济数据中得到印证。

对于准备买房、卖房或者换房的华人群体而言，这意味着什么？现在是进场的最佳时机，还是应该继续观望？

一、信心回来了：市场情绪的转变不是偶然

在房地产市场中，“信心”从来不是虚词——它直接转化为看房、出价和成交。

SEB最新发布的房价指数（Boprisindikator）显示，2026年6月，瑞典家庭对房价的信心继续上扬，房价预期指数达44（该指数反映的是看涨与看跌家庭的比例差），已连续第八个月高于历史平均水平。具体来看，53%的家庭认为未来一年房价会上涨，仅9%认为房价会下跌。

不仅仅是SEB的数据指向回暖，Nordea最新住房晴雨表的调查也佐证了这一趋势，三分之二的瑞典人认为在房贷政策调整之后房价将上涨。

更重要的是，市场情绪的好转已经不仅仅停留在“预期”层面。SEB指出，目前已经能够看到看房人数增加、挂牌库存下降、实际成交量回升、房价开始温和上涨。这意味着市场正在从观望阶段逐渐进入恢复阶段。

提示：华人买家群体往往会关注“价格底部”的信号，而价格底部的确认往往出现在实际成交量反弹之后。当前成交量的回升，在很大程度上反映了市场中积压购房需求的释放。

二、房价真的开始涨了吗？

答案是：已经开始，而且区域差异明显。

根据Svensk Mäklarstatistik（瑞典房地产统计局）5月最新公布的数据，2026年4月全国公寓（Bostadsrätt）价格环比上涨0.8%，别墅（Villa）价格环比上涨1.0%。从过去12个月来看，公寓整体价格上涨4.1%，别墅上涨1.5%。

区域分化是当前市场最重要的特征。

斯德哥尔摩：当之无愧的领跑者

斯德哥尔摩中心城区的公寓价格一年涨幅达到7.4%，远高于全国4.1%的平均水平。大户型两居室、三居室的涨幅尤其明显——自2022年以来，斯德哥尔摩市中心三居室公寓的每平方米价格涨幅是单身公寓的两倍多。

这一现象背后有深刻的原因。经历了高利率周期，购房者变得更加“挑剔”。与其买一套需要频繁换房的小户型，不如一步到位选择大户型。这个趋势也给换房家庭带来了新的信号。

哥德堡和马尔默：开始追赶

全国范围内的回暖并没有局限于首都圈。4月份哥德堡和马尔默中心城区的公寓价格均上涨接近2%。许多地产机构认为，当前上涨已经不再只是“斯德哥尔摩现象”，而开始向全国扩散。

别墅市场：温和修复

别墅的价格涨幅相对温和，12个月滚动涨幅为1.5%。这在一定程度上反映了能源价格波动对独立住宅的影响。购房者在决策时更加审慎地考虑供暖成本，这也导致别墅市场的价格弹性低于公寓市场。

三、回暖背后的四大驱动力

1. 利率已经见顶，市场进入“稳定期”

2022至2024年期间，瑞典家庭经历了近年来最猛烈的加息周期，很多家庭的房贷成本翻倍。而进入2026年之后，利率环境发生了质的变化。

瑞典央行已于2026年5月将政策利率连续第五次维持在1.75%不变。尽管部分经济学家将年内加息预期提前，认为年底前可能上调至2%，但市场的共识是：利率高峰已经过去，未来进一步大幅加息的空间非常有限。

Handelsbanken首席经济学家Christina Nyman指出，随着利率趋稳，按揭贷款利率焦虑正在减弱，这对家庭和房地产公司都是一种结构性利好。

对于房地产市场而言，“稳定”往往比“低利率”更重要。当家庭能够预判未来一两年的资金成本，购房决策就会变得更加从容。

2. 新房贷政策为首次购房者打开了一扇门

2026年4月1日正式生效的新房贷规则是一项关键的结构性变化。

新规的核心包括三大调整：第一，贷款额度上限从85%提高至90%，这意味着首付比例从15%降至10%；第二，取消了“额外还款要求”（即贷款额超过年收入4.5倍时的1%额外还款要求）；第三，补充贷款（如用于装修）的额度上限被限制在房屋市值的80%。

Swedbank信贷专家Simon Hallberg表示，首付要求的降低“对年轻购房者和首次购房者尤其有利”——他们通常具有良好的还款能力但储蓄有限。取消额外还款要求则给予家庭更多灵活性，可以根据自身财务状况个性化安排还款计划。

对于在瑞典生活的华人群体来说，这意味着：过去因为首付压力而无法上车的年轻家庭，现在有了更低的进入门槛。正如政策制定时所强调的，“目的是降低住房市场的准入门槛，让更多人有机会拥有自己的住房”。

3. 租房市场的困境反向推动买房决策

在斯德哥尔摩等大城市，一手租房排队时间动辄十年以上，二手租房价格居高不下。租约的法律进一步收紧也导致部分房东退出市场。

越来越多年轻家庭开始算账：与其月复一月支付接近房贷水平的租金，不如开始还自己的房贷。这种“租房不如买房”的心态变化，正在成为楼市复苏的隐形燃料。

4. 新房供应不足再次显现

开发商在过去两年中大幅减少了新建项目。如今市场恢复后，新房供应并没有同步增加。SEB特别指出，市场上挂牌房源减少的同时需求回升——从经济学角度看，这往往是价格上涨的重要前兆。

供给层面的紧俏局面预计将持续至少一到两年。这为持有存量房产的卖家创造了相对有利的交易环境。

四、前路依然有隐忧：2026下半年可能面临的三大风险

尽管市场情绪整体向好，但仍然有几个“灰犀牛”式的风险需要注意。

风险一：全球经济波动的不确定性

伊朗战争及霍尔木兹海峡的封锁推高了全球能源价格，瑞典财政部已在2026年5月下调了GDP和就业增长预期，经济下行的持续时间预计将比此前预测更长。

尽管欧盟委员会预测瑞典2026年实际GDP增长为1.8%，2027年为2.2%，但风险平衡整体偏向下行，主要原因是通胀风险以及私人消费和投资恢复的潜在延迟。

对美国贸易保护主义政策的担忧也构成不确定因素。Swedbank集团首席经济学家Mattias Persson警告说，如果关税问题持续发酵，将削弱瑞典的经济复苏进程。

风险二：通胀可能出现反复

尽管当前通胀低于瑞典央行2%的目标，但能源价格和国际局势仍存在不确定性。如果通胀重新抬头，瑞典央行未来的利率路径可能发生变化。某些预测显示，利率可能在年底前上调至2%。未来利率路径的变化将直接影响房贷成本和购房者的信心。

风险三：家庭债务负担仍然高企

瑞典家庭债务长期以来处于欧洲较高水平。Nordea最新的住房晴雨表也显示，72%的低收入家庭表示无法承受每月超过6000克朗的成本增加，这一比例较去年的55%显著上升。

因此，未来房价上涨的速度预计不会像疫情时期那样失控。Swedbank预计2026年房价将谨慎回升，下半年受购买力增强和政策放松的支撑有所上行，2027年全国房价涨幅约在4%左右。

五、建议指南：给不同类型购房者的实用建议

对自住房买家（尤其首次购房者）的建议

如果计划长期持有（5年以上），当前入市的时间窗口整体偏向有利。过去两年的市场调整已经基本完成，利率趋稳，房价重新进入温和上涨周期，人口增长和住房短缺问题并未解决。对于长期居住而言，“择时”的重要性远远低于“择屋”。

不建议继续等待一个可能永远不会到来的“暴跌”。很多人从2023年开始就在等待价格进一步下跌，结果市场并没有继续大幅下滑。Nordea私人经济学家Anders Stenkrona也提示，房价上涨之后，首次购房者的入场门槛反而可能不降反升——这与政策初衷形成了错位。

具体建议：

• 在预算范围内优先考虑交通便利性、学区质量和未来转售能力，这些因素在市场波动中是最可靠的保值维度

• 购房前留出至少6个月的生活缓冲资金，确保能够从容应对利率波动或意外支出

• 不要把贷款额度用满，尤其要谨慎对待新政策下更高贷款额度的诱惑——更高的贷款上限不代表必须用到极限

对换房家庭的建议

当前的市场环境对换房家庭相当友好。一方面贷款利率趋于稳定，另一方面卖方市场条件正在改善，且新房贷政策取消了额外还款要求，给予家庭更多规划还款的灵活性。

但是在做决策时，务必注意两个时间点之间的衔接风险。应该先卖再买，避免同时背负两套房贷。同时建议提前完成新房贷款预审，以便在找到心仪房产时能够迅速行动。

值得注意的是，目前大户型公寓的涨幅明显超过小户型。如果你正持有小户型而计划升级到大户型，这意味着你目标房产的升值速度可能超过你现有房产的升值速度——“等一等”的策略可能适得其反。

提示：春季为传统的购房旺季，通常3-6月为高峰期，秋季高峰为8月末至10月。建议尽量避免在11月至1月的淡季交易，此时挂牌时间长、议价空间相对有限。

对投资者的建议

出租公寓市场（Hyresrätt 和 Bostadsrätt）正在吸引越来越多的投资者关注。瑞典核心通胀预计维持低位，CPIF通胀在2026年和2027年均低于2%。能源价格波动和地缘政治局势依然是最大的不确定性来源。中东局势的变化可能在短期内影响市场情绪，投资者需密切关注这些系统性风险因素。

值得关注的区域：除斯德哥尔摩外，哥德堡和马尔默中心区的追赶性上涨正提供相对估值优势，三大城市中心区公寓涨幅远高于全国其他地区。此外，中部大学城如乌普萨拉、隆德等地受新贷款政策刺激，年轻购房者需求增加，短期内有价格上涨动能。

六、结语

经历了连续几年的高利率冲击之后，瑞典房地产市场正在出现越来越明显的复苏迹象。从最新数据来看，我们看到的已经不仅仅是“预期改善”，而是真实成交量、房价和市场活跃度同步回升的信号。

Handelsbanken在5月的房地产报告中明确指出：“尽管中东战事和能源价格上涨，瑞典房地产市场的光明前景仍在前方。家庭购买力正在增强，随着利率焦虑消退，住宅和商业房地产市场均将受益……住宅市场已经显示出明显的好转迹象，购买力增强、按揭利率稳定和贷款政策放宽的结合效应预计将推动今年房价上涨约4-5%。”

未来一年，瑞典楼市或许不会重现疫情期间那种疯狂上涨，但大概率已经走出了最困难的阶段。Swedbank预测，2026年和2027年房价年均涨幅在3-5%之间，与收入增长基本持平。

对于真正有居住需求的人来说，或许最重要的问题已经不再是“房价还会不会跌？”而是：

当市场重新启动的时候，你是否已经做好准备？

（本文内容基于截至2026年6月的公开市场数据和分析，仅供参考，不构成具体投资建议。购房决策应根据个人财务状况和风险承受能力综合判断。）