15万亿大市场!城市更新“十五五”规划来了
引言：
2026年5月15日，国W院常务会议审议通过了我国首部《城市更新“十五五”规划》。这是国家层面第一个专门针对城市更新制定的发展规划，也是“十五五”规划纲要公布后首个在细分行业领域落地的专项规划。与此前中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》形成政策接力，前者是总体规划，后者是施工图。。
> 从“大拆大建”到“绣花功夫”，一场关乎每一个人、每一个工程人的城市变革，正在全国694个地级及以上城市全面铺开。
业内多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计约15-20万亿元，每年平均有3到4万亿元的建设体量。这并非空中楼阁，而是实实在在的量化目标、明确的工程任务和已经提速落地的资金。
城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，这是时代的判断，也是行业的机会所在。
一、三大重点任务，施工图已画好
根据规划，城市更新的核心建设内容可以分为三大板块，每一块都对应着明确的量化指标：
1. 地下管网：77万公里的“城市生命线”大换血
规划要求同步推进智慧化改造，因地制宜建设综合管廊。到2030年，中国五年内累计建设改造城镇地下管网约77万公里，细分来看：
– 燃气管网约20万公里
– 排水管网约17.5万公里
– 供水管网约17.5万公里
– 污水管网约10万公里
– 供热管网约12万公里
这些管网很多已超期服役，不是可做可不做的选择题，而是到了时间节点必须做的必答题。据中规院测算，全国管网建设改造投资乘数达到1.5到2倍，显著高于一般基础设施项目——每投入1元钱，就能撬动1.5到2元的经济产出。
2. 老旧小区与危旧房：8万亿体量的民生工程
在宜居安居水平提升方面，以国有土地上C、D级危险住房等为重点，五年累计改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个。到2030年，新开工改造城镇老旧小区数量达到11.5万个，比“十四五”期末净增4万个。
单单老旧小区改造这一项，预计投资就需要8万亿元以上。规划还要求对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，体检问题清单直接转化为改造清单，确保改到实处、改到百姓心坎上。
3. 老旧街区厂区：1500个活化项目撬动城市更新
推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，以市场化方式盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，更新改造约1500个老旧街区厂区。与“十四五”相比，居住空间更新规模有所下降，但产业空间和公共空间更新力度明显上升。
此外，还要推进教育、医疗、养老等公共服务配套升级，活化历史街区、工业遗存，留住城市记忆；同步落地智慧城市、一网统管、绿色低碳改造，实现城市精细化治理。
二、钱从哪儿来？四大融资渠道已清晰
光说任务不谈钱，就是画大饼。这次国务院印发的《规划》给出了清晰的投融资体系设计，整体来看，财政引导、金融赋能以及社会资本参与的多元投融资体系将为城市更新提供资金支撑。
1. 中央财政补贴——引领撬动
自2024年以来中央财政已连续三年对部分城市实施城市更新行动给予补助。今年，中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，5月22日公示了拟支持的15个城市，包括晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川。按区域给予定额补助，东部不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部不超过12亿元。
前两批中央财政支持了上海、北京等20个城市，补助规模超200亿元。今年是第三批，标志着城市更新正从试点探索迈向系统推进。
2. 地方政府专项债——加速落地
《规划》明确，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设。据统计，2025年各地城市更新相关专项债发行超3500亿元，占当年新增专项债的7.6%。2026年一季度，城市更新相关专项债券发行规模已接近1200亿元，同比增长7%，其中城中村改造相关专项债超过500亿元，同比大幅增长140%。
江苏省2025年、2026年共安排用于城市更新领域项目建设的专项债券超过200亿元。
3. 政策性金融支持——信贷加码
规划引导金融机构在业务范围内为城市更新项目提供金融服务。今年5月，中原电气谷智能电力装备产业城市更新项目35亿元银团贷款成功签约，由国家开发银行牵头，中国银行、建设银行、农业银行、中原银行共同参与，这是政策性金融与商业性金融协同发力的生动实践。
4. 社会资本——REITs打开退出通道
《规划》明确推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs、资产证券化产品等。2025年，国家发展改革委发布的基础设施REITs行业范围清单，新增了商业办公设施和城市更新设施，后者包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目。
天津在其“十五五”规划纲要中也明确提出用好REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等，吸引社会资本参与城市更新，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
三类资金的逻辑是：财政的钱起到托底和保障作用；金融的钱发挥加杠杆放大作用；社会资本则用于维持运营，通过远期投资利润覆盖前期投入。
三、项目如何布局？694个城市全面铺开
市场在全国铺开，但进入的门槛是“先体检获取信息”——规划明确，全国地级及以上城市和县级市今年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区4个维度体检全覆盖。先体检后更新，无体检不更新，全国城市必须全面“体检”，不合格不准动工。
在实施机制上，规划确立“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。
来看几个地方的实时动态：
– 深圳已将其104个项目列为2026年重点攻坚对象，计划全年完成城市更新领域固定资产投资1680亿元。
– 北京丰台一区全年计划实施280个更新项目，总投资251亿元。北京2026年首批1321个城市更新项目清单已发布，计划投资1049.5亿元。
– 海南“十五五”期间谋划城市更新项目761个，总投资5200亿元。2026年首批60个城市更新项目总投资约2600亿元。
– 荆州入选国家级试点后，10亿元中央专项资金重点用于基础设施品质提升、完整社区建设、历史文化街区改造等领域。
四、对建筑施工企业：三条黄金赛道已显现
这份规划对建筑施工企业而言，主要机会集中在三条黄金赛道：
第一，管网改造工程——最确定的大规模增量。 77万公里管网改造，特别是燃气、排水等安全要求极高的领域，需要大量专业施工力量。管网建设改造投资乘数高达1.5至2倍，是资金效率最高的投资领域。建筑企业应重点关注市政管网改造类项目的招投标机会。
第二，老旧小区改造——8万亿的民生大市场。 11.5万个老旧小区改造，不仅是外墙保温、管线更换，还涉及加装电梯、无障碍改造、智慧安防等增量内容。据预测，仅加装电梯一项，北京2026年就计划完成800部，并积极争取国家超长期特别国债支持，实施老旧电梯更新改造1万部。
第三，老旧厂房改造——市场化运作的新蓝海。 1500个老旧街区厂区改造项目，鼓励以市场化方式推动，社会资本可作为统筹或实施主体参与更新，地方立法正在为这一领域打开通道。
近年来，牧原成立了自己的建筑公司自建养殖场，比亚迪全资收购建筑公司自建生产基地，双汇也合资成立了建筑公司。这些行业巨头纷纷把建筑能力内化，是因为他们算过一笔账：与其每年花几十亿外包，不如自己干，成本更低、标准更可控、进度更好管。当地产行业收缩，传统房建市场萎缩，而城市更新这类存量市场却在爆发时，建筑企业的资源投向选择，正在变得前所未有的清晰。
当老旧小区的电梯取代爬楼喘息，当“城市生命线”管网变得智能可控，当工业遗存被赋予新的使命，这批千千万万建设者的机遇就藏在每一条要更新的管网、每一个要改造的小区、每一个要激活的厂区里。
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