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以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问:京总您好！看您的文章受益匪浅，果断冲了星球。目前家里有置换需求，自己拿不定主意，请求您专业眼光指导哪种方案更稳妥且保值。谢谢！换房原因和目的：1、需要积分落户所以要城区外房产加分，由于实力不够倾向于卖一换一；2、家里2个孩子及老人，所以至少需要小3居来满足宜居需求和保值。现状：我和我先生都在上地上班，孩子也都在上地上学，目前有丰台花***一套小3居预计可卖510（公积金贷还有90），出租的话差不多每月7000；海淀毛**小区小两居老破小不到60平目前自住(还有贷款150万），刚用完学位所以估计不好卖， 如果出租每月大概六千。

另外预计最多各种凑能有150万。房贷一个月承受1.5万以内，不然压力太大。初步想法：方案一、卖丰台，目前自住的出租，然后在回龙观换一套小三居长期自住兼保值，当然能增值最好，所以换融*，新**、北***这种能保值吗？按什么优先级好呢？方案二、看了金***（这个送孩子上学近骑个电动车就行）和国***（这个离孩子上学的地方快10公里了）， 总价估计需要900左右才行，除非2个房都卖了。但是总觉得2套换一套昌平的，而且亏这么多不太值当，后面如果落户了还是希望户口能签回海淀，

离回龙观不远以后也可以给父母单独住。方案三：2套都不动，用手头能凑到的资金在昌平买一套一居出租，然后未来七八年在孩子学校附近租房子住（但是考虑租房总是搬来搬去也不是个事，基本月租金1万的样子，房子装修非常一般那种）。以上3种方案哪种更合理，或者您觉得怎么安排更优呢？谢谢！

A:回答:您好，首先关于方向上，回龙观虽然属于城六区外，但价值并不弱，第一是得益于上地西二旗的距离优势，第二是海淀房价的快速上涨，准确说花***的自身资源不差，但是呢丰台科技园兑现周期比较长，大部分次新盘全都是横盘下跌的趋势，板块上从丰台科技园换到回龙观方向上很好，即便是在楼盘上略降低品质或压缩面积也不会有大的影响，同一市场背景回龙观反弹跃升的效率远远大于科技园，融*、新***、北***保值性及流动性尚可，优先级应该是融*与新**，可以将北***淘汰，替换为流***。

其次老破小一定是要换仓升级的，请参阅星球精华栏会员文章04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，如果说是为了将来还有机会可以将户口落回海淀，应该是要先原地升级老破小，在地段不变的情况下也就是在海淀内将老破小升级为次新，小的买到回龙观，而不是大的放在回龙观，小的旧的放在海淀。虽然回龙观价值尚可，但海淀自然要比回龙观更好嘛，最终的布局是海淀次新居住（或以租换租）+回龙观小房，

这种方案第一是解决了丰台科技园成长慢的问题，第二是解决了老破小的问题，第三是解决了积分的问题，从成长性上这个是效率最高的策略，否则一旦完成丰台的换位，留下这套老破小将来再升级的话会很麻烦，也就是按照方案一把具备成长属性的房子从回龙观调到海淀，把过渡性的房子从海淀调到回龙观，您可根据这个策略计算一下资金，然后分配两套房子的总价，祝顺利！

Q:提问:京总好，想请您帮忙梳理分析一下我家目前的资产有效升级的思路，非常感谢！目前家庭在北京3套房产：①马连洼，西***130三居，一层有小院；②树村，学府***一层带下跃，220四居户型，至少四年后才能交易；③西北旺，如*250四居，中高层，户型一般非四叶草；目前如园父母自住，其他在租；我参加工作，平时租住望京。西***这套我们不会再自用，楼龄也长，不准备长期持有；因购入早、有高额增值，考虑趁有换房减免增值税的政策进行置换。西***差不多可卖1000，置换可再投入2000左右，即置换购入的新房总预算最高3000（但也不是一定要投入这么多）。

无刚性学区要求，以中长期保值为主要目标；有可能自住，所以周边配套最好相对成熟。目前置换有三个大方向，一是清河建***，二是望京区域，三是往城内置换（东西海）但暂时缺乏区域定位。关于建***：产品品质似乎不错，置换有能力购买主力218户型，南向四面宽户型很好。除去品质，我们有多方面顾虑：首先，位置瑕疵。周边地面交通较混乱、上五环易拥堵；靠近快速路，噪音和污染不可避免；其次，单价对比周边显得过高，不确定未来进入开放市场后能否保值；第三，目前家庭房产全在西北五环外，置换为建***不改变整体格局，固定资产比重还升高了。

是否有位置过于集中的风险，从优化角度，置换应首选其他区域？第四，期房有交付减配风险。目前开放了会所和小部分园林景观，看起来光鲜，但房屋交付质量如何还无法下定论。关于望京：考虑望京主要是我目前工作在这边。保利中央公园、融科橄榄城都租住过，综合体验良好，如在望京购房，会优先考虑。相比下保利似乎更好一些。

关于城内方向：父母在二环内胡同长大，对城里还有点念想。我个人觉得老城区房子普遍破旧些，父母近二十年住惯次新大平层，周边配套齐全环境好，真住到城里，实际体验可能一般。城里医疗资源优于当前居住的西北旺区域，未来从父母养老就医角度考虑，确实存在一定需求。这个方向目前只是比较模糊的概念，我们还没有具体的想法和提议。

A:回答：您好，第一：暂不谈你们现有的仓位布局，只从资金预算你的第一目标应该是东西城，虽然海淀北部包括望京的长期价值都很好，但和东西城还是属于两个不同的区域，在你能够拿到居住体验尚可并带有稀缺性的楼盘时，如果优先其他区域，就意味着东西城将来的空间和你没有任何关系，抛开其他因素，按照你们的情况至少要把60%以上的资金调整到核心区（至于调整多少可以结合你们的实际情况，没有上限但不要低于60%），也就是核心底仓放在东西两区价值才能最大化，

资金也能最大化利用。至于居住体验方面，拿东西两区品质最好的盘和海淀的新项目从硬件上肯定没法比，或者说和朝阳的保利公园也没法比，不是一个时期的产品，新项目虽然在物理空间上体验更好，但脱离了这个物理空间到城市的公共空间就不如东西城了，而决定房价的不是房子和楼盘本身，而是所占有的地段资源，楼盘品质的好坏只能保证自身的成长，房价的上限是地段资源的不可复制性决定的。可以理解为五环外海淀的新项目品质再高，只要东西两区的楼盘具备稀缺，

将来的价格一定是高于城外新项目的。从这个角度应该要优先东西两区，你可以到金融街看看，或者再往南，像中**，西***，中***都是不错的项目。没有合适的再考虑其他区域，但按照你的描述在西城是可以拿到有效楼盘的。第二：建*是一个很好的项目，但已经不适合你了，三套属于绝对的重仓了，这个地段还是有一些成长型区域性质，加上单边的价格控制并不适合重仓，不是说这个项目不好，相反这是一个非常棒的项目，

只是不适合你。第三：西***出掉是正确的，如果完成了西城的布局，后期可以考虑择时将如*调整到市区，也不是说如*这套不值得长持，而是你树村已经有一套了，如*卖掉可以以你们的居住要求选筹（可参考第一次回复），这样的布局西城的核心底仓加树村一套加一套市区自住，无论是从价值层面还是从实际的居住需求都是效率最高的。关于选筹上的方向建议你参阅集中化浪潮，分散化陷阱，多套者不可不看。祝顺利！

Q:提问:您好。目前两套60平老小区房子：石景山八***小区和定慧**小区，均在出租。现已搬到通州居住，现阶段是否有必要将八***房子或定慧**房子出售一或二，在通州副中心置换500万左右新盘？顾虑：短期内无自用需求，置换也是考虑副中心比石景山有升值价值，但换新盘交工后也仍是租用，不考虑自住，来回折腾，有无必要？2.如有必要，请推荐下通州副中心可入手新盘。谢谢。

A:回答:您好，第一如有条件老小区一定是要尽早升级的，即便是核心位置的老小区，更多的也只是过渡性，按照你的方向置换到通州的话，建议是将定慧**留下，以石景山八角**去置换，通州的区域价值比石景山更有想象空间，但需要长持，产业结构未提升之前，通州的价值释放不了，这也是为啥建议你将定慧**留下，通州目前的价格以及市场因素还不值得把所有资金全压上，只能说有多余的钱，处于长线投资可以考虑一套。可关注下**的小户型。第二你需要注意另外一个问题，按照上面的思路去做调整，方向上很好，

无论是从楼盘本身还是区域的长期发展，对于资产价值都是提升的，但是呢定慧**你将来还要面临置换升级的问题，如果说将来置换时没有多余的资金补贴到置换中，可能难拿到有效资源，也就是说从将来存量市场的需求，定慧**和八***更适合现阶段一起打包以二换一，但通州不适合重仓，定慧西里留下是迫不得已。若你无自住需求的情况下能调整一下方向，将投资区域从通州换为其他区，比如朝阳或者海淀甚至亦庄以二换一，这种方向的投资效率要更高一些。你可以参阅集中化浪潮，分散化陷阱，多套者不可不看。祝顺利！

Q:提问:京总好！我是首次置业，在南三环马家铺附近上班，希望购买一套总额1,000万左右，地铁通勤一小时以内，越近越好；小区环境好，户型格局好，南北通透的房子。之前提问了一次，回答的很好，受益匪浅。我又按您的回答，重新看了一轮房子，还是犹豫不定，盼以赐教指导。一是按您的提示去看了颐***b区，对于这样的地段，我也心仪，小区环境、户型也均能接受，可惜离地铁口远了，通勤不便，只好放弃。二是看了西城区的红***小区两居室，地段通勤好，户型尚能接受，

但北面临铁路，恐以后难脱手，影响保值增值，不知类似的房子是否能入手。三是看了cbd***一期两居室和金***的两居室、三居室，地段户型通勤也均可，但金***的三居室超预算150万，但如果保值增值好于二居的话，也能考虑。四是北京***2期的三居室105平的和首****141或136平的三居室，品质蛮好，也很心动，也在预算范围内，对于以上几个方案，如何选择？想听听您的意见，并帮助排个序。

A:回答:您好，无论是从地段资源还是楼盘的稀缺性西城均优于朝阳，朝阳优于丰台，南三环以外肯定是不如东三环的，北京***和首开***这两个盘近5年的行情很差，你可以通过门店的中介查询真实的成交记录，当然按照居住体验优先，这两个项目是品质最高的，但是房地产的价值70%是体现在了地段上而不是楼盘上，这个主要看个人怎么取舍了，金融属性优先肯定是要先选地段后选楼盘的。首次置业并是在京的唯一房产不能只关注居住体验，北京今天的房价还远远没有到顶，应该要关注房子的增值效率，而不是实际的居住体验，从投资角度是这样。

关于红***北面临铁路，这个问题算是小区楼栋的微小瑕疵，但将来不会存在流动风险，更不会存在价值风险，这种楼栋开盘价也要比不临街的便宜，现在的价格也比里面的更低，将来你再转手卖的时候同样会低于里面楼栋的价格，这个体系是不变的，影响房价的是地段资源及楼盘的稀缺性，而不是楼栋房源的瑕疵。也就是说你在北京***买个楼王，不会因为房源的质量好就会产生更高的溢价，因为房价的上限是地段资源决定的，而不是房源。在选筹的大方向上建议你尽快参阅星球精华栏文章05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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