聚焦 | 2026年4月迪拜房地产市场数据分析报告
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迪拜房地产市场数据
数据来源：Property Monitor
* 图片来源于网络
2026 年 4 月迪拜住宅市场延续周期性分化走势，叠加中东地缘局势反复震荡、区域资金避险情绪持续发酵，迪拜楼市呈现刚需走量、顶豪避险、现房稀缺、新房扩容的结构性行情。全月住宅合计成交 13128 笔，总成交金额约 383.89 亿迪拉姆。对比3月（总成交 12863 笔）成交小幅上行，相较 2025 年 4 月（总成交 17140 笔）成交回落。
本月市场最鲜明特征：期房成交占比持续抬升、现房占比进一步收缩，刚需公寓撑起全市场成交底盘，顶豪别墅依托稀缺地段维持高溢价，头部开发商持续抢占市场份额，新兴刚需片区领跑期房去化、核心成熟片区稳住现房价格底盘。下文从成交结构、物业细分、片区热度、价格分层、房企格局五大维度拆解 4 月楼市全貌。
市场成交结构 ：
期房占比升至 76.3%，新房成交热度持续走强
* 2026年4月迪拜住宅成交结构（Oqood vs Title Deed）
* 2026年3月迪拜住宅成交结构（Oqood vs Title Deed）
* 2025年4月迪拜住宅成交结构（Oqood vs Title Deed）
一、2026 年 4 月全量成交明细
🔸期房（Oqood）：成交 10011 笔，成交总额 271.72 亿 AED，市场成交套数占比76.3%；
🔸Title Deed（现房）：成交 3117 笔，成交总额 112.17 亿 AED，市场成交套数占比23.7%；全月总成交 13128 笔。
二、环比变化
🔸3月期房成交 9296 笔、占比 72.3%，现房 3567 笔、占比 27.7%，3月总成交 12863 笔。
🔸4月期房成交环比 + 7.7%，现房成交环比 – 12.6%，开发商集中新盘推售、刚需买家偏好期房低首付模式，推动新房成交占比继续扩容，现房受高总价、存量供应收紧影响成交回落。
三、同比变化
🔸去年同期期房 10108 笔（59%）、现房 7032 笔（41%），去年同期总成交17140笔。
🔸同比维度：期房成交基本持平，现房成交同比大幅下滑 55.7%。近一年迪拜楼市发生根本性结构转变，市场成交重心从现房存量交易全面转向新房预售，新房已成为当前市场绝对主力。
细分物业：
公寓托底全市场成交，
别墅走 “期房走量、现房保值” 路线
* 2026年4月公寓主力成交区域排名（Oqood）
* 2026年4月公寓主力成交区域排名（Title Deed）
* 注：2026年4月物业类型成交占比（公寓）
* 注：2026年4月物业类型成交占比（别墅）
4 月公寓合计成交 11222 套（期房 8966 套、现房 2256 套），别墅合计成交 1906 套（期房 1045 套、现房 861 套）；公寓仍是市场绝对成交主力，别墅现房成交占比显著高于公寓，高端改善买家更倾向现房实体交割。
一、公寓板块：刚需新盘拉动期房大热，成熟社区锁定现房成交
1.Oqood 期房公寓成交 TOP6（新兴刚需片区为主）
🔸Dubai South：1026 套
🔸Dubai IsIands：693 套
🔸DAMAC Lagoons：554 套
🔸Jumeirah Village Circle：541 套
🔸Dubai Residence Complex：538 套
🔸Dubai Creek Harbour：521 套
核心逻辑：以上片区依托平价单价、在建配套持续落地、头部房企集中开发，是中东刚需与海外投资客首选标的，也是 4 月期房公寓成交放量的核心支撑。
🔸JVC：237 套
🔸Business Bay：148 套
🔸Discovery Gardens：123 套
🔸Dubai Marina：105 套
🔸Arjan：99 套
🔸Downtown Dubai：83 套
核心逻辑：现房成交集中在交付多年、租赁闭环成熟的片区，购房群体以自住刚需、稳健收租型投资者为主。
* 2026年4月别墅主力成交区域排名（Oqood）
* 2026年4月别墅主力成交区域排名（Title Deed）
二、别墅 & 联排板块：远郊刚需联排期房走量，主城成熟社区现房保值
1、Oqood 期房别墅 TOP6（近郊新建大盘）
🔸Lunaya：297 套
🔸DAMAC IsIands 2：266 套
🔸Dubai Investments Park：77 套
🔸The Heights Country Club and Wellness：67 套
🔸DAMAC IsIands：40 套
🔸Dubai South：34 套
2、Title Deed 现房别墅 TOP6（成熟豪宅社区）
🔸DAMAC Hills 2：80 套
🔸DAMAC Lagoons：65 套
🔸The Heights Country Club and Wellness：46 套
🔸Dubai Hills Estate：44 套
🔸Mudon：31 套
🔸Dubai South：30 套
板块总结：别墅期房集中在远郊刚需联排产品，靠性价比拉动成交；现房集中在建成多年的高尔夫、大型成熟社区，房源稀缺、单价稳固，保值属性突出。
价格韧性解析：
顶豪资产价格锚点稳固，刚需片区价格平稳运行
* 2026年4月住宅平均销售价格（公寓）
* 2026年4月住宅平均销售价格（别墅）
* 2026年3月住宅平均销售价格（公寓）
* 2026年3月住宅平均销售价格（别墅）
* 2025年4月住宅平均销售价格（公寓）
* 2025年4月住宅平均销售价格（别墅）
1、4 月公寓总价梯队
🔸第一梯队（单套均价≥1000 万 AED）：Jumeirah Bay Island、Al Barari、Bluewaters Island，坐拥一线海景与城市顶级地标配套，为迪拜公寓价格天花板，成交量少、稀缺性极强，地缘波动环境下抗跌保值属性极强;
🔸第二梯队（单套均价 300 万～1000 万 AED）：Palm Jumeirah、Meydan、City Walk、Dubai Water Canal、Dubai Harbour、Al Furjan、Jumeirah Heights、The Hills、Dubai Festival City、Madinat Jumeirah Living、Dubai Hills Estate、DIFC，坐拥主城滨水、商圈配套，自住 + 高端投资双需求支撑；
🔸第三梯队（单套均价＜300 万 AED）：Dubai South、Majan、International City、Remraam 等刚需片区，靠低价撬动刚需成交，价格常年稳定无大幅涨跌。
2、4 月别墅总价梯队
🔸顶豪别墅（单套均价≥4000 万 AED）：Emirates Hills、Palm Jumeirah Fronds-Garden Homes、Jumeirah，迪拜传统顶豪圈层，土地资源不可复制，地缘动荡周期中成为高净值资金核心避险资产，价格常年坚挺;
🔸中端成熟别墅（单套均价 1000 万～4000 万 AED）：Al Barari、Jumeirah Islands、The Meadows、Meydan、Jumeirah Golf Estates、Sobha Hartland、The Lakes、Tilal Al Ghaf、Dubai Islands，成熟高尔夫、滨水改善社区，是高端改善自住主力选择。
🔸刚需联排别墅（单套均价＜1000 万 AED）：DAMAC Hills 2、DAMAC Lagoons、Dubai South 片区联排，单价低、总价友好，是别墅期房成交主力。
环比价格变化总结
对比 3 月同期数据，全市场刚需片区均价基本持平，核心滨水、顶豪片区均价小幅上行 2%~4%，充分印证：调整行情下，稀缺地段、景观、成熟配套的核心资产是楼市压舱石。
开发商格局：
双巨头牢牢领跑，头部集中度持续提升
* 2026年4月迪拜住宅市场开发商市场份额分布
🔸Emaar：13.3%（市场第一）
🔸DAMAC Properties：11.2%（市场第二）
两大巨头合计占比 24.5%；
🔸后续梯队：Ellington (5.1%)＞Binghatti (4.5%)＞Sobha Group (4.0%)＞Reportage (2.9%)＞Danube (2.6%)＞Wasl (2.5%)＞Nakheel (2.4%)＞Imtiaz （2.3%）；
TOP10 开发商合计占据市场 50.8% 成交份额。
逻辑解读：Emaar、DAMAC 凭借土地储备、品牌交付力、大盘配套规划，新盘集中落地热门片区，直接带动自身成交稳居前列，买家置业优先选择头部房企规避交付风险，是头部集中度持续走高的底层原因。
市场总结
🔸成交结构：期房占比持续攀升至 76.3%，新房成为市场绝对主力，现房受存量与价格影响成交收缩，市场新房化趋势明确；
🔸区域分化：刚需新兴片区（Dubai South、DAMAC 系大盘）负责期房走量，主城滨水核心片区与老牌豪宅社区负责价格托底，冷热分区愈发明显；
🔸价格规律：全市场无普遍性降价，刚需项目成交总价长期横盘稳定、顶豪稀缺资产稳步溢价，迪拜楼市 “分化运行” 格局延续；
🔸房企格局：头部房企市场集中度进一步抬升，置业群体优先考量房企交付安全，品牌安全性成为买家置业第一考量。
本文全部成交、价格数据取自Property Monitor 官方统计，客观呈现市场真实面貌，供各位投资者理性参考。
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