苦尽甘来终有时，一路向阳待花期。

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当中央财政奖补的“输血”效应逐步退坡，当“严禁新增地方政府隐性债务”的铁律成为所有政企合作不可触碰的绝对红线，城市更新的游戏规则已发生根本性逆转。过去依赖政府信用和土地增值的“伪平衡”模式宣告终结，项目的可持续性，唯一且必须依赖于其自身“造血”功能的强弱——即运营能力。对于以中交为代表的央企而言，这意味着一场从底层逻辑到核心能力的深刻转型：必须彻底告别“重建设、轻运营”的工程承包商思维，全面拥抱“策划即运营、运营前置、现金流自平衡”的资产运营商思维。本期《市场观察》旨在提供一套在长三角高能级市场、严监管环境下，将“运营”从口号变为可测算、可执行、可闭环的实战法则，帮助一线团队在项目谋划之初，就为城市更新的“后半生”注入生命力。

第一章｜政策倒逼：为什么“运营前置”不再是口号而是硬约束

1.1 最新政策对“可持续运营”的强制要求

国家顶层设计已为城市更新划定了清晰的“运营导向”航线。《城市更新“十五五”规划》明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，其核心在于鼓励社会资本通过真实运营获取回报，并探索REITs等市场化退出路径，同时反复强调严禁新增隐性债务的底线。2026年中央财政支持城市更新行动的通知（财办建〔2026〕14号）进一步将“可持续的城市更新机制建设”作为竞争性评审的关键，明确要求地方债务风险可控，项目不得因更新形成新的隐债。这意味着，一个缺乏可验证、可持续运营方案的项目，在争取中央资金的第一关就将被淘汰。

1.2 隐债监管对“伪运营、假平衡”的彻底出清

当前的监管环境已不存在任何模糊地带。政府不得兜底、不得承诺固定回报、不得以任何形式的服务费、可行性缺口补助变相承担回购责任。那些打着“投资人+EPC+O”旗号，实则运营内容空洞、绩效考核流于形式的“伪运营”项目，正面临日益严格的审计与金融监管风险。银行的授信逻辑同步发生根本转变：审批重点从看母公司担保，转向深度审视项目自身在运营期的现金流覆盖能力，通常要求偿债备付率（DSCR）达到1.2-1.3倍以上。没有扎实的运营账，就无法获得市场化融资，项目便无从启动。

1.3 “策划即运营”的本质定义与全生命周期闭环

“策划即运营”绝非空泛理念，而是具有严格方法论定义的实战起点。它要求我们在项目最初的策划阶段，就必须像最终运营商一样思考并锁定以下关键要素：

业态与客群：更新后的空间究竟服务于谁？提供什么消费或生产服务？

收益模型：收入来自租金、停车费、服务佣金还是流量分成？各项单价和收缴率假设是多少？

运营主体：未来由谁具体运营？其能力和业绩如何？

成本结构：长期的能源、维护、人工成本占比几何？

基于上述运营蓝图，再反向推导和确定规划设计的核心参数：需要多少可经营性面积（商业、停车）、功能如何混合配比、动线如何优化以提升坪效、哪些空间需为未来智慧化改造预留接口。由此，项目全生命周期形成完整闭环：城市体检→运营策划→空间规划→投资建设→精细化运营→绩效考评→资产证券化退出。每一个环节都以前一环节的运营导向为输入，并服务于最终的价值实现。

第二章｜算细账：长三角三类典型更新场景的运营收益拆解

本章旨在提供可直接用于一线测算的“收益清单”与量级参考，将运营从概念转化为数字。

2.1 场景一：老旧小区/完整社区（住区-街区联动）

（1）可经营资源盘点：

停车与充电：通过改造边角地、利用地下空间新增停车位；配建电动自行车及新能源汽车充电桩。

空间与广告：快递柜、旧衣回收箱场地费；社区公告栏、电梯轿厢、道闸等广告位收入。

社区配套商业：嵌入养老驿站、普惠托育点、社区食堂、便民药店的底商租金或自营收入。

物业服务与增值：改造后物业费提价空间；提供智慧门禁、二次供水运维等增值服务费。

（2）收益特征与策略：单个小区资源分散、收益薄，必须通过“小区连片、住区街区联动”实现规模效应。可参考昆山中华园片区模式，由国企平台统一收储、统筹运营，将多个小区的停车、广告、底商和物业服务打包，形成稳定现金流包。

（3）合规要点：物业费、停车费属于典型的使用者付费，收益归运营方。政府可对低保户等特殊群体进行直接补贴，但不得将此补贴直接支付给运营企业，以避免构成财政支出责任。

2.2 场景二：历史街区/风貌街区/老旧商业

（1）可经营资源盘点：

空间租赁：沿街商铺租金（首层与二层差异显著）、品牌快闪店/主题市集短期场地费。

广告与冠名：户外立面、街区导视系统广告位；街区、广场、重要节点的冠名权收入。

活动与内容：策划夜游、艺术展览、文化节事等活动门票或商业分成收入。

绿色能源：在不破坏风貌的前提下，利用屋顶铺设光伏板产生绿色电力收益。

（2）关键成功因子：成败在于前期策划能否精准匹配文旅客群、在地文化爱好者、青年消费群体。需严格控制大型连锁店铺占比，保留烟火气与小店生态，通过内容运营提升整体坪效。通常需要3年左右的培育期，期间可能需设计贴息或前期奖补予以过渡。

（3）长三角参照：上海武康路-愚园路风貌区（国企统一收储、专业化微更新与招商）、南京老城南历史街区（“文旅+非遗+创意零售”业态组合），均强调文化IP的深度运营，而非简单收租。

2.3 场景三：旧厂/产业园/工改工（M0/M1）

（1）可经营资源盘点：

空间租赁：高标准厂房、研发办公楼、实验室租金。

配套服务：园区内食堂、共享会议室、员工公寓、健身房等收费服务。

能源服务：“光伏+储能+充电桩”一体化智慧能源系统的服务费。

产业服务：政策申报代理、检验检测共享平台使用费、创业孵化投资佣金等。

（2）收益逻辑：通过与政府约定亩均税收承诺，换取在土地价格、产权分割等方面的政策支持。通过引入产业链“链主”企业，带动配套企业入驻，实现高出租率与长期续约。利用数字化园区管理平台（IOC）降低运营成本（OPEX）。

（3）长三角参照：苏州工业园区的存量厂房“工改M0”升级、杭州城西科创大走廊的旧厂区改造，均注重研发、中试等产业功能，配套适度商业，形成产城融合的良性循环。

2.4 运营收益敏感性速查表（示意）

收益来源	老旧小区	历史街区	产业园	关键备注
停车/充电收入	★★★	★★	★★★	产权/经营权清晰是前提，需测算车位数与周转率
广告/通信收入	★★	★★★	★★	需统一规划、审批，通过招租提升价值
商业租金收入	★	★★★★	★★★	受培育期影响巨大，前期招商扶持至关重要
物业服务收入	★★	★★	★★	需与业主/业委会达成共识，品质提升是提价基础
能源/光伏收入	★	★★	★★★	初始投资较大，需测算投资回收期
增值服务收入	★★	★★	★★	依赖运营团队深耕能力，如社区养老、产业服务

第三章｜谋模式：中交“由被动接单转向主动策划”的运营介入路径

3.1 运营前置在投标/策划阶段的实操动作

（1）早期智力介入：在协助地方政府编制《城市体检报告》、《城市“八网融合”实施方案》时，同步输出《片区运营策划大纲》。这份大纲应具体阐述拟引入的业态组合、目标客群画像、初步财务收益测算（含保守、中性、乐观情景）以及推荐的运营主体合作方案。核心是向政府证明：“我们不仅知道怎么建，更想好了怎么让它长期活下去并赚钱。”

（2）反向定制规划设计：基于运营策划结论，向设计单位提出明确的“设计任务书”：增加地下车库层高与层数以满足机械车位或储能设备需求、优化商业动线以提升店铺可达性、预留屋顶荷载与管线通道用于光伏铺设、合理规划卸货区与垃圾清运流线等。避免建成“看上去很美”但运营成本高昂或使用不便的“花瓶”项目。

3.2 中交运营能力补位策略

（1）自建与联合的平衡：首先盘点中交体系内现有能力（如规划设计、物业、商业与产业园运营、文旅、招商等），将其作为核心主力。对于文商旅策展、专业养老托育、高端产业园招商等短板领域，果断通过联合投标、成立合资公司或专业分包方式，引入行业头部运营商，并在协议中设立与经营绩效（如出租率、收入）挂钩的对赌条款。

（2）设计培育期支持方案：对于运营现金流需要时间培育的项目（如历史街区），在资金拼盘设计中，可明确将中央财政奖补、超长期特别国债等政策性资金，定向用于管网更新、立面修缮等公益性（A包）部分，降低项目整体财务成本。同时，在项目内部设计 “以丰补歉” 的交叉补贴机制（如用前期停车收入补贴商业培育），而非寻求政府的保底承诺。

3.3 推荐合规合作模式

（1）“投资人+EPC+O”（真运营）：社会资本（中交联合体）承担项目投资、建设及不低于15-20年的长期运营责任。政府支付（如有）必须与运营绩效考核结果（KPI）紧密挂钩，可采用“可行性缺口补助（VGF）”形式，且需履行严格的财政预算程序，杜绝任何形式的固定回报承诺。

（2）特许经营（使用者付费类）：针对停车、充电桩、污水处理等收费机制明确的项目，采用特许经营模式。政府授予特许经营权，企业自负盈亏，依靠使用者付费回收投资，不新增任何财政支出责任，合规性最高。

（3）Pre-REITs培育模式：从项目策划之初，就以未来发行公募REITs作为退出目标。按照资本市场的标准，从第一天起就规范运营数据的产生（如净运营收入NOI、资本化率Cap Rate、出租率、租户结构），培育成为符合REITs要求的优质资产。

第四章｜避风险：运营期绩效考核与合规闭环设计

4.1 运营绩效考核（KPI）体系设计

必须建立政府与企业双赢的KPI体系，并直接与支付/分成机制绑定：

（1）政府关切维度（社会效益）：居民满意度调查结果、完整社区建设指标达标率、公共设施完好率、安全生产零事故、历史文化保护要求落实情况。

（2）企业关切维度（经济效益）：经营性资产出租率、租金收缴率、运营成本控制率、净运营收入（NOI）达成率。

（3）付费/分成机制：政府可根据社会效益KPI完成情况，支付经人大决议纳入预算的可行性缺口补助。同时，可约定当经营收入超过一定基准后，政府与企业按比例分享超额收益，实现价值共享。

4.2 隐债风险防火墙

所有合同与协议中必须明确：

·项目公司独立运营、自负盈亏，政府及其平台公司不提供任何形式的收益担保、股权回购或资产回购承诺。

·不得承诺最低客流量、最低营业收入等任何可能构成固定回报的条款。

·任何来自政府的运营补助，都必须明确其资金来源为一般公共预算或政府性基金预算，并已完成“一案两书”等法定程序，确保支付路径合法合规。

4.3 银行授信过审要点提示

为顺利获得项目贷款，准备材料时需重点突出：

·全周期现金流预测：覆盖建设期及长达20-30年的运营期，并包含保守、中性、乐观三种情景分析，展示压力测试下的还款能力。

·运营主体实力证明：提供运营团队的核心成员履历、过往成功运营同类项目的业绩证明、与专业机构签署的战略合作协议等。

·政策性资金使用说明：清晰说明中央奖补等资金仅用于公益性部分，不直接用于偿还市场化融资的本息，或如按规定可部分计入还款来源，则需单独说明并提示政策延续性风险。

第五章｜行动清单（给经营与策划前端）

（1）盘点自有运营资源库：全面梳理体系内所有具备物业、商业、产业园、停车场、能源管理等运营能力的子公司和团队，建立“能力清单”与“案例库”，同时明确需外部联合的短板领域。

（2）在跟踪项目中植入运营大纲：对所有已进入政府视野或短名单的更新项目，两周内出具一份简版《项目运营策划与收益初步测算报告》，将其作为技术交流的核心文件，打造差异化竞争优势。

（3）建立标准化运营测算模板：由总部投资运营部门牵头，分别针对“老旧小区/完整社区”、“历史街区/商业”、“产业园区”三类场景，开发标准化的财务测算Excel模型，内置长三角地区的收益单价参数、空置率假设、成本费率等参考值，确保全集团经营口径统一。

（4）对接政府更新专班进行理念宣贯：主动拜访地方住建、财政、自规局组成的更新专班，系统宣讲“策划即运营”理念及其对通过中央评审、规避隐债风险的核心价值，争取将中交的运营方案深度植入地方政府的《城市更新实施方案》中，从而在后续实施主体招标中占据绝对先机。

（5）实施合规预审一票否决：建立法务、财务、投资联动的项目前置审查机制。任何新项目在深入跟进前，必须通过“隐债合规性”审查，所有涉及运营的合同条款，必须经过投融资部门和法务部门的双重把关。

结语｜观察与预判

城市更新进入下半场，竞争的本质已从“谁有关系、谁报价低”彻底转向“谁有能力算清长期的运营账、谁具备真正的资产运营基因、谁能帮助地方政府在严守红线的前提下实现项目的自我造血与可持续发展”。这份能力，将成为获取长三角大片区统筹更新项目“入场券”的唯一硬通货。

我们预判：“十五五”期间，随着运营数据的标准化、Pre-REITs基金的普及以及公募REITs底层资产范围的持续扩围（覆盖保障性租赁住房、消费基础设施、产业园区等），一场深刻的角色进化即将发生。以中交为代表的央企，将不再仅仅是“赚取工程差价”的建造商，而是进化为“赚取资产增值和管理服务溢价”的城市存量资产综合运营服务商。谁率先完成这场思维与能力的蜕变，谁就将主导未来十年长三角城市价值重构的黄金赛道。

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下期预告：《华东区域市场观察·第五期——打通“任督二脉”：从Pre-REITs到公募退出，构建城市更新全生命周期资金闭环》

核心提示：

算清了“运营账”，解决了“怎么管”，接下来的灵魂拷问是——“钱怎么退？”

在隐债严监管与“十五五”规划交汇点，仅靠运营现金流覆盖巨额更新投入周期过长。下期，我们将跳出单纯的工程与运营视角，进阶至资本运作高度：

资产培育：如何在前端策划与建设期植入REITs合规基因，规避隐债雷区，把资产“养熟”；

退出通道：深度复盘2026年公募REITs最新动态，解析中交如何将保租房、产业园等优质资产打包上市；

资金闭环：探讨“投资建设—培育运营—REITs退出—再投资”的滚动发展模式，真正实现从“重资产持有”到“轻资产运营”的战略转身。

敬请期待，看中交如何用金融活水浇灌城市更新之花。