前面说了很多关于原拆原建政策的一些看法和想法，说实话这些都是建立在假设老旧小区的居民都是理性的有经济头脑的人的基础上，但是实际上会有相当大一部分人不是这样的，甚至是站在对立面的，那怎么样才能平衡绝大多数人的诉求呢？说到底就是要从方案着手，把待改建的老破小在规划方案图纸上具备市场价值，让参与的老百姓都受益，原拆原建才有可能大规模的展开。下面结合一个实际项目情况说点实际运作的干货模式，几乎可以放之四海而皆准，也算是把自己多年的行业专业能力做个提炼。

先大体说一下青岛市老旧小区的情况（估计各大中城市情况也大同小异），如果以现在流行的开发商追捧的四代住宅作为参照向前推的话，第三代住宅就是2006-2025年这20年房地产行业狂飙突进时期的所有高层住宅封闭小区（容积率1.8-5之间），第2.5代是1998-2006年这10年福利分房制度结束后新建的商品房，以不带电梯的6-8层多层住宅为主，很多带有底商网点，封闭小区占比不高。第2代是改开后到1998年前这20年福利分房制度下建设的宿舍楼，大多数是6-7层不带电梯，楼板都是预制板的楼房，解决了那个时代很多平房和棚户区的居住困境，算做是城市里的第一次棚改，要特别注明的是虽然这些楼房只有6-7层看起来高度不高，但是由于那个年代的城市规划和建筑设计的相关规范没有实施，所以第2-2.5代的房子按照现行规范绝大部分的容积率在2.0以上，有一些单栋的筒子楼有可能达到了4.0甚至5.0以上，这些单栋楼栋按照市场逻辑几乎无法实施原拆原建。至于第1代就是改开前直至解放时代的筒子楼还有旧村平房（旧村改造通过原拆原建政策实现自救可以单开一个专题），除了极少数沿海一线的历史保护住宅以外，大部分已经通过拆迁改造升级，剩下的几乎失去了居住价值。

对于这些大片的分布在青岛市市南区沿海一线、市北区老城区、李沧区老工业区的第2代和第2.5代住宅，就是未来城市更新原拆原建的主要目标，这些住宅所在区位配套成熟、交通便利，存量巨大，所以蕴含的市场价值巨大，如果能通过原拆原建进行大规模更新，对整个城市面貌提升和经济发展都是一种极大的促进，这才是原拆原建政策的本意，即通过政策引导居民自行组织提升居住环境，同时带动相关行业触底回升，回到一个稳定的良性发展循环。

项目案例（纯粹改善居住品质）

市北区山东路沿线某小区，1997年建成，十栋6-8层多单元多层住宅，单栋建筑面积在4000平米左右，户均面积60-70平米，实际容积率预计在2.2左右（总占地面积17500平米左右，现有住宅建筑面积估算约38000平米），主干道沿线有老旧厂房和小学待改造。二手房单价1.1万元/平米，周边2公里范围内2012年高层住宅二手房单价1.8万元/平米，2024年交付的新建住宅项目二手房2.6万元/平米，周边2025年新出让住宅用地2.4容积率楼面地价约13000元/平米，房价和地价倒挂！改建空间大！

先分析老小区，户面积60-70平米，按照平均65平米估算，因为大多数都是一梯三户或一梯四户户型，所以得房率大约在85%左右，即使用面积为65×85%=55平米。改为高层住宅后得房率降为75%，那么55/0.75=73平米就是改造的保底要求，整个小区的容积率变为38000×0.85/0.75/17500=2.46，在主城区这是一个相对舒适的容积率。如果按照原拆原建政策增容的上限指标30%考虑的话，容积率最高可以做到2.2×130%=2.86，那么这0.4容积率的差异就会有几个不同的思路。

1、保持2.46，容积率宽松，小区的规划品质会好，但是居民居住品质和面积没有得到改善提升，不符合改建的核心诉求；

2、提高到2.86，几乎达到了现行规范对住宅小区容积率的最高标准2.9，建成后又是一片30层的大高层，不符合好房子的标准；

3、取平均值2.66，是一个相对合理的经济容积率，户均面积从73平米提升到79平米。

当然了，选择哪个容积率取决于小区居民的整体改造意愿，如果小区在所在城市处于黄金地段，二手和新房价差大于2万元/平米的话，可能绝大多数居民会选择满容。这就是大账，先算出来小区的用地做多少容积率合适，能不能满足所有居民的改善要求。

这也是我上一篇文章

原拆原建更新，最符合市场逻辑的可操作的流程来了，核心在于提升业主自治的能力（二）”里，建议由政府主导强排方案的一个主要思路，目的是盘点一下城市的核心区域有多少小区是具备原拆原建基础且不需要政府投入补贴只需要进行政策支持的，更主要的在于给所在片区的居民提供了一个算小账的目标。