北京楼市:刚过去的5月,市场更好了么?

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前一段我解析了3-4月小阳春新房市场市场情况，结论是结构性回暖，而非全面复苏，多数建立在以价换量的基础上。而有着五一小长假、传统销售旺季的5月份，市场变得更好了吗？

量价齐跌的表象

如果我们看5月宏观数据，它大概长这样：

5月北京市场二手住宅成交16008套，环比下降5.87%，同比上涨12.12%；

新房市场成交3953套，环比下降0.28%，同比上涨31.50%；成交均价56372元/㎡，环比下降4.32%，同比下降2.56%。

也就是5月二手住宅交易活跃度比4月下降了，而比去年5月提升了，全网甚至找不到一个统一的成交价格口径；而新房市场成交量相比4月跌幅微小，但价格仍然持续下行，以价换量好像也有点走不通了。

看到以上尤其是新房市场数据，得出的一定是量价齐跌的结论。

但真实的市场是这样吗？

我们再看5月北京新房项目销售排行榜：

销售排名前10的，除新开盘的龙樾海序、中海玖樹满和两个刚需盘外，其他清一色的豪宅或者高端改善产品。

北京有将近200个新盘，5月共计成交3953套，而排名前20的成交1597套，占比40%，前30的成交1968套，占比50%——等于后面的170个楼盘才占一半的成交量。

这两点说明：分化是市场的常态，又表现得非常极端。

资金高集中度的仍然是复合价更高、具备稀缺属性的高端改善市场，有钱人仍然在布局优质资产，他们代表着坚定看好北京资产的市场多头；而刚需市场已在用有限的资金为居住舒适度买单，85%的新盘已很难在市场的汪洋中翻起浪花。

说明只有这15%的头部楼盘才代表着资金与市场共识，一旦选错将要付出很大的代价。所以我一直认为选房一定是从房子看到城市，从板块看到项目，不单单聚焦产品本身。

明白了这是一个极端分化的市场，从宏观数据上很难看清真实的市场模样。

春江水暖鸭先知，我们不如换一个角度，聚焦北京核心20余个好房子，看看这些凝聚市场共识的项目到底表现如何。

先看整体：

21盘5月合计成交653套，较3-4月月均623套环比上涨4.82%。当全市新房成交量环比微跌0.28%时，核心四代新房却在逆势放量；而21盘中18个楼盘的价格波动在±2%左右，只有4个楼盘跌幅在4%以上（原因后面解析），刨除成交结构变化，可以说这些核心四代新房5月的成交价格稳住了。

但别急着下结论”5月市场更好了”，我们拆开看：

海淀：唯一量价齐稳的区域

5个项目成交量全部上涨，即使没有统计范围内的豪宅安澜北京也网签了24套，较3-4月提升14%；5个项目成交价格波动幅度都在1.5%左右。考虑成交结构的变化，可以说海淀新房的价格已经稳住了，从销量能看出这是真实需求释放，不是降价催出来的。

朝阳：极端的区域分化

5个项目，朝青两个项目璞樾、紫京宸园成交量持续上涨，且价格已经稳固。主要原因是短期内朝阳没有比朝青更容易让朝阳人认同的板块，也没有比金茂和中建置地更能打的产品，这一点具备短期的稀缺性。

酒仙桥万吉玖序量价齐跌，尤其价格可谓大幅下跌，同样大跌的还有下面丰台的丽金府。总共4个大跌的项目，某开发商独占两席，都是板块的独苗豪宅，本有不错的销售窗口期，但凡用点心做产品都不至于此。酒仙桥后面地块呼之欲出，丽泽万泉寺B也在路上。

而三间房两个项目金茂满耀和保利朝观天珺后劲略显不足，但价格已经企稳。

丰台：嘉棠雅序入市的后劲有点大

丰台6个项目，有2个成交量大幅提升，简直是以价换量的模范(yuanzhong)兄弟——中建云境和隅西颂。两个销量都大增，但价格跌幅也是真大，尤其中建云境通过近9%的下跌幅度实现了五倍的销量增长，有点慌不择路。这两个盘都拜环线位置更好、楼面价低、产品功能性更强的花乡0001地块嘉棠雅序这个价格屠夫所赐。

更多丰台楼市解析可关注文章《丰台买房7盘攻略：嘉棠雅序这一刀，斩乱了丰台新房的价格体系！》上下两篇。

在这里强调一点，中建云境一直是往豪宅方向在做，整体品质、居住舒适度、地段价值我认为是远高于嘉棠雅序的，这也是云境降价幅度最大的一次，如果考虑准现房的可以关注。嘉棠雅序虽然环线占优，产品功能性更强，但板块发展上限有限。

而丽泽丽金府和丽泽叁号院均是量价齐跌，但跌幅已明显收窄。我觉得丽泽叁号院、丽金府、华润万泉寺B地块大概率会形成8-9-10万的稳固价格梯度。其中丽泽叁号院没有像隅西颂和中建云境一样大幅降价应对嘉棠雅序入市，也验证了我在上篇文章中的判断——本质是板块不同，就像朝青与三间房的区别。

丰台两个品质项目金茂璞逸与观宸虽然销量略微下跌，但价格基本也已经稳定。

最后看看4个非核心区的代表项目

大兴西红门东的元启、亦庄河西区招商序、石景山西黄村瑞文里及通州八里桥朝棠揽阅。除元启之外，其成交量都有20%以上的跌幅，但价格已经趋于稳定。

5月份的市场真的更好了吗？结合21盘的数据：

这些凝聚市场共识的新房项目5月整体成交量在攀升，除万吉玖序、丽金府和受嘉棠雅序冲击的隅西颂、中建云境价格跌幅在4%以上外，其他17个楼盘5月价格变动幅度都在0.1%-2%左右，整体价格趋于稳定。
而5月销量是3-4月的一次脉冲，还是能走出持续性，仍需观察6月行情。但有一点可以确认：价格似乎已经到了U型弯的底部。如果6月这些核心代表项目能够维持现有销量且实现价格突围，我觉得是市场反转的关键信号。
因为海淀全区和朝阳朝青板块已经率先实现了量增价稳，这个信号非常关键——核心区底部区间似乎正在收窄，真实改善居住需求的已经到了上车时机。
正是因为极端分化，我们才要密切关注海淀朝阳的核心区以及凝聚市场共识的好房子的市场表现。因为这一轮回稳一定是从海淀朝阳核心区率先开始，再往周边传导，而宏观数据不能呈现出市场真正的趋势变化。

5月市场没有全面变好，但局部已经走出底部，对于市场能不能反转，6月一定是关键的一月。

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