专家解读 | 虞晓芬:准确把握房地产市场修复发展态势与分化格局

作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长

今年以来，我国房地产市场在调整中已出现边际改善和结构修复。国家统计局70个大中城市数据显示，今年以来房价环比上涨城市数量较年初增加。1~4月，新建商品住宅价格环比上涨城市数由1月的5个增至4月的14个，二手住宅价格环比上涨城市数由1月的2个增至4月的12个，说明市场逐步出现企稳信号。

同时，房地产市场也有分化态势。当住房回归居住本源时，各地房地产市场发展逻辑都将面临重塑，必定呈现城市之间、区域之间、板块之间和产品之间房价分化特征。产业支撑较强、人口持续流入、就业机会较多、公共服务完善、供求关系基本平衡的城市和区域，住房需求有较大韧性，房价坚挺，甚至稳中有升；部分前期供应较多、人口增长放缓、产业转型压力较大的城市和板块，价格出现阶段性调整，特别是一些三四线城市，市场调整时间较长。这种分化是房地产发展模式转型中，市场重新定价、供需再平衡、资源再配置的正常现象，也是市场回归基本面的客观体现。国外也是如此，城市之间、城区与郊区之间市场存在分化，甚至同一区域不同小区情况也会不同。

需要注意的是，切勿以个别低价房源或高价房源来判定一座城市的整体房价水平。以东部某省会城市为例，据中介机构二手房挂牌数据，样本中确有明显低于均价水平的低价房源，这些住房主要是处于远郊区县边缘地区的老旧住房。西部某小城市亦是如此，市场中也存在少量低总价房源。如果用地段偏远、房龄老旧、配套不足或具备特殊属性的极端低价房源来推断全市整体房价，这明显有悖于客观理性分析原则。

基于房地产市场分化的实际情况，国家高度重视因城施策，强化人、房、地、资金统筹协同，各地也积极从供需两端发力。供给端：强化控增量、去库存、优供给，通过合理控制新增土地、盘活存量商品房、收购存量房用于保障性住房、推进城市更新和危旧房改造等方式，促进库存消化和供给结构优化；需求端：通过加大产业引进、优化限购限贷、加大公积金支持、实施住房“以旧换新”、出台多子女家庭购房支持、降低购房成本等方式，更好释放刚性和改善性住房需求。