“金三银四”热度延续,市场回暖态势如何?
01
粉丝：老师，想了解房子在资产配置中的重要性，想了解房子在资产保值中的作用？
欧大：欧老师问你，你有很多很多种理财，你有存款，股票，债券，保险，基金，还有什么p two p和房子，你的所有理财的话，大致可以分成两类，你知不知道，分成哪两类？
人的所有财富，你一个老百姓，你的所有理财，只能分成RMB和实物资产，因为你感觉说很多人说我养老我买了保险，我买了保险可以抵抗我的养老保险，意疗保险，或者什么意外保险，或者买了一些存款，我来买了一些什么股票基金之类的，到我60岁的时候，一个月可以发3000块。
那么我问你，当你60块钱的时候，3000块钱值不值钱，不值钱对不对，但是你买的这个股票债券基金存款，是不是都是雷达不动3000块。你的所有投资里面，他最后的回报都是用现金计算的。你的所有投资里面只有房产，房产的回报它不是用现金计算的，它是实物资产。
房产可以抗通胀。事实话，如果一个人他完全完全不投资房地产，他所有的米都放在金融市场，看似我存了什么退休金，养老金，保险，这个理财基金、矿p two p, 但是最后我手里的所有的钱都是人民币。通胀一来，你彻底死光。
只要一个人不投资房地产，他就完全完全不能对抗通胀，他手里就是300万、500万人民币。所以你明白了没有？任何不买房子的人都会ga，只要你没有房子作为你的主仓，通胀一来都ga。
粉丝：老师，根据什么维度来判断房子未来的升值空间？
欧大：首先这个很难判断的。你看过那个电视剧大时代，刘青云丁戏他们演的。他有一套房子，本来一文不值的，后来呢政府要拆迁他，赔了他5000万，他就靠那个拆迁一夜暴富了。
所以你能不能看得见啊，政府突然就会拆，你看不见的，对不对。所以这个呢，是我们不可测的，哪些是可以预测的？抛开这些不可测的因素，天降横财砸中你，天降拆迁砸中你，哪些是可以测的？
欧老师上一次讲拆股法的时候呢，我讲过这个环节的，叫横比竖比，就怎么样看房产的升值空间，就是看我这个房子跟前后左右的板块比，我是高估还是低估，这个叫横比。
跟历史价格比，价格十年最低位，五年最低位，有史以来最低位，这个叫竖比，如果单纯的判断房地产的升值空间呢，就是横比竖比，如果你要把话说绝了，能不能天降横财有个拆迁啊，或者有个什么贵妇看上你啊，这个就不说了啊，这个是另外话题。
粉丝：房子2018年100多万买的，在南京的近郊六合方舟广场，现在已经腰斩了，只剩50个W，请问欧老师的建议是留还是卖？
欧大：你知道这个问题的坑在哪里。南京的近郊，你知道六合在哪里吗？我不认识，六合不在南京啊，六合在江北，而且不是南京江北那个江北啊，是当年古战场那个什么北魏拓跋过长江过不了的一个渡口。
如果你要把深圳地段举例的话呢，就类似于虎门，跟南京没有半毛钱关系，晓得了，六合就是六合，为什么叫南京的近郊，虎门叫深圳的近郊吗？你也不能这样忽悠我的嘛，你这个虎门的房子当成深圳来卖鬼卖得掉，真是。
这个就是个小县城，就是个长江渡口，啥也没有的，就是个小破地方，你买那里干嘛呀。他买的时候是不是也被人家忽悠叫南京的近郊。他买的时候估计就是按照南京的近郊价来买的了。
那合理价位多少啊？就50个W，50w就是市场价，你100多都是被人骗了。反正现在50W就市场价，爱卖不卖就这个价钱，但是六合不是南京，不要搞错了，听别人忽悠。
粉丝：目前大家很多人都把炒菜炒糊了，炒菜还能炒吗？
欧大：这是个非常非常典型的问题，现在这么多人炒菜，炒糊了还能炒菜吗？欧老师怎么回答的？欧老师说你不行，是你不行，不代表我不行，懂不懂啊。你念书考不了清华，你念书再怎么念，高考400分连一本线都上不了，那你还念不念书啊？
那是你不行，你不是念书的料，你脑子里是浆糊，你啥也不懂，你不行不代表我不行。欧老师刷微博呢，天天刷到一些莫名其妙的帖子，他整天@我，他们说了欧老师你作为房圈大V，这两年炒房的都亏了3成了，都亏了5成了，请问你有没有破产？
欧老师就很想回复他们说，你能够亏3成是你不行，你不行不代表我不行啊，不要把我们看成是同一类生物。我们chao房有科技树的，整天研究什么择城择筹择板块，城市发展方向什么，城市的周期波动规划什么的，我们研究的很细的，你以为我们这么多研究都是打水漂的？
我们研究这么细，就是为了跟你拉开距离啊，我们知道很多打法，很多陷阱，知道很多政府的这个操作，楼市有庄你都不知道的吧，那我们研究这么多就是为了赚这个超额收益。就是你不懂，你文盲你不行，你不行不代表我不行。
粉丝：近期想在闵行区上海交通大学附近买房，想听老师的建议。
欧大：这个板块很垃圾，工业区，学生没有购买力，然后也不宜居，最多最多是租售比好一点，因为学生喜欢租房子，也没有意义的，我不推荐这个板块。
粉丝：老师，负债万一还不上怎么办？
欧大：那你就不要负债嘛，万一你发了财，吃馒头的时候你噎死怎么办？那就不要发财嘛。
粉丝：网上吹自己的网红大V很多，欧老师如何证明自己的实力，证明你有那么多房子，有那么多钱，建议公开几套买入的协议，网签转账凭证，贷款合同，房产证，看看具体的选筹能力。
欧大：公开几套啊？你这个踢馆的小朋友格局小了，几套怎么行呢？公开20套吧。上次我们二三年11月搞了一个看欧老师物业团。我们星期六想到了这个事情，星期天就去看。星期六想到了，星期天欧老师马上拿了21套物业出来让大家参观，不需要准备的，我们都是现房，都有房产证的。
随时上门去看，什么几套，两套三套，还转账凭证，付款契税合同，这买卖证明，搞那么复杂干嘛呀？给你20套现房，全在上海，全在上海市中心，全都是黄金地段，20套够不够啊，你看过瘾，当场拿出来。
粉丝：孩子只能买北京五环外的房子，请问值得买吗？买哪里好？
欧大：不存在什么只能买五环外的，北京五环内呢是两年社保。你就老老实实的交两年社保。欧老师最恨那些人，跟我说我身不由己，我被迫，我逼的我只能够买五环外。
5环内门槛很高吗？不就是两年社保吗？你给我搞什么这个这个遮天账目的，这个语言与修辞艺术，搞什么什么花俏的挖坑之类的，不要搞这些事情，老老实实的交2年社保，没有人可怜，你不要在我这里装可怜。
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欧老师，这位在房产圈深耕20年的老兵，系统拆解了中国楼市十年来的谎言与真相。没有晦涩的理论，只有赤裸裸的底层逻辑。
核心内容：
2026年生存指南……
仅剩20个城市值得投资……
通胀十倍预期下的资产配置法……
如何用“贷1000存200”策略抵御风险……
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6月1号呢，房地产贷款的“五档两线”被解除了，这是一个被忽视的重磅政策。买房人的机会真的来了吗？
一）“五档两线”是什么意思？
中国的银行呢分为五档次啊，第一档是四大，然后是股份制、城商行、村镇银行，然后是小银行。两根线，一个是房地产类的贷款，一个是个人房贷。
中国的银行啊，那它以前，是受银监会监管的，银行做生意不是我想怎么做就怎么做的。中国的银监会，它有一个比例指导，在2021年的时候，房地产类的总贷款不能超40%，个人房贷不能超32.5%。
我们要搞实业，要实业兴国，你们呢？要多借钱给工商业，不能老是借钱给房地产，对不对啊？尤其是要借钱给科技类企业，我们这个要求合理不合理？
然后最近呢，这个政策被废除掉了。为什么？两个原因啊：如果钱不许贷款给房地产，钱会不会贷款给科技类企业？不会啊！为什么不借给小微企业？收不回来啊，坏账啊。欧美国家借钱给小微企业是多少利息？年化50%。中国呢，借给小微企业5%。
但是你做了两年就破产了，做了三年那个连厂房、连负责人都看不见了，根本就追不到。这种公司的谁敢借？那这个政策呢？没有达到他的预期目标，就没有借给科技。
二）为什么取消？
那么你说没有达到目标，那我也也不用取消嘛。为什么最近要取消掉？
因为呢，房地产都没人借钱了，中国的居民存款2019年80万亿，2026年175万亿。你知道中国的居民房贷还剩多少？全中国的房贷2019年的时候五十万亿到了2026年只剩37万亿，已经好几年负增长了，年年都在衰减。
中国房贷占房地产的比例全球最低，已经到了人类历史上最低最低最低的水准。中国的房地产市值一般认为是500万亿，平均负债是多少？7%。
中国的房地产93%是自己的，只借了银行7个点，完全不借银行，等同于全款。所谓的什么60个钱包，30年房贷完全是瞎说，中国人没有房贷压力。
你去找爷爷奶奶，让你把这个爸爸妈妈稍微给一点这个私房钱、零用钱，你的房贷清掉。中国人完全有能力把房贷清空五次。
所以现在呢，不是说你银行不想借了啊，是根本根本借不出去。如果有人问银行借个三百万、五百万的，银行跪下来叫祖宗叫菩萨了，求求你赶紧多借一点钱，多到铺天盖地，连这个32.5%的比例远远远远达不到，根本戒不掉。
三）其他国家情况呢
有人说啊，中国非常的不健康啊，中国这个贷款都流向房地产了，都流向国债了，也没有去搞工商业，也没有搞实业兴国，发达国家一定不是这样子。
让我们来看一下，美国所有贷款里面留给工商业的15%，看起来也不少啊，比中国还多一点。no no no，15个点里面有12%是投ai，美国有8%是投向数据中心的基建，有4%是投向数据中心的配套。
美国真正用于工商业的贷款3%，而且不是今年3%，是连续的过去的二十年、三十年都是3%。不仅美国一家，你看欧洲、日本，看全球各个国家，新加坡啊、迪拜之类的，投向工商业的都是2%、3%，全世界都不搞实业。
那么你说了，美国人不搞房地产吧？美国的房贷占多少？30%。绝对大头。
那你说35%也不算比中国离谱，对不对？美国还有15%，是什么？商铺贷，商场、写字楼这种商业性物业贷款，美国的住宅加商业占五成以上。
在美国这个全世界ai最先进、最热门，正在大兴土木造ai数据中心的地方，ai的所有贷款也只有房地产行业的1/4。
整体来说，美国人比中国更加不搞工商业，比中国更加依赖房地产。
四）结语
中国目前的房贷是37万亿，按照正常的比例应该是120万亿。那么这笔钱的话，只要房贷从37万亿增到120万亿，增到国际平均水准，中国的房价至少翻两到三倍。
你想一想，我现在是37万亿，37万亿到120万亿本身就有83万亿，对不对？
83万亿只是我新增的购买力，都没有跟你算什么倍数效应。
全中国的房地产市值是多少？500万亿，这个比例不小的，二是多了1/6的购买力，市场上如果多了一笔钱能买下1/6的货，价格涨多少？至少涨一倍啊！1/6很多的，市面上肯诚心卖的1/10都不到啊。
我还没有算杠杆，一般的话呢，如果你增加83万亿现金的话，它至少乘以3，就是250，250的话去买500的货。他这里要乘以3，这才是商品规律哦。
任何一个懂宏观经济的，一看啊，瑟瑟发抖，房价太低，杠杆太低，中国的房贷杠杆率，意味着房价必涨，房价要三倍五倍的往上涨。
03 普通人买房怎样才能买到租售比高的房子 #租售比 #买房 #房地产 #财富
买房租售比是不是越高越好？比如说如果我的租售比到 8%，是不是可以远远跑赢银行利息？
欧老师免费送给你三个方法，让你的租售比翻倍，再翻倍，再翻倍。第一，小户型，户型越小，租售比越高。一个 40㎡的房子跟一个 120 平的房子，它的租售比能够差多少？在深圳，40 平租多少钱？4500 啊，120 平呢，1 万块钱，同地方同品质，面积翻 3 倍，租金肯定不到 3 倍。因为呢，人为什么你要租房子？因为我要睡觉，我要休息，我要洗澡，我要卫生间，这个是刚需，但是人类住不住好房子、住不住豪宅，这个就不是刚需。我 40 平跟 30 平究竟有没有区别？几乎没区别，30 平跟 25 平究竟有没有区别？几乎没区别，但是售价有区别，30 平、40 平价格不一样。如果你要租售比高，从 40 平换到 25 平，价格打 6 折了，面积做小优势更大。一般呢，我们认为你把这种 180 平的换成 35 平的，租售比至少翻一倍，小户型比大户型的租售比更高，大户型如果是 1.5%，小户型能到 3%，越小的房子越好租，而且租售比越高。
第二步是什么？再告诉你一个能让租售比再上一个台阶的方法。就我们想一想啊，如果你在深圳生活，深圳的房价呢？10 万一平，深圳的工资 1 万，一个月房租给到 4000，对于普通小白领来说已经是极限了吧，我不可能拿 8000 来租房，生活费都不够了。但是在深圳赚 1 万的人，换到小城市能赚 7000，住房花 2000，当地房价一万五一平。你发现没有，大城市、小城市房价一个是 10 万一平，一个是 1 万多一平，房价可以差十倍，但是租金绝对差不了十倍，租金可能就差两倍。所以租售比较高的话，你在深圳买套房子 1000 万收租一万五，你在小地方买套房子 50 万可以收租 1200。毫无疑问，想要租售比高，就去小城市。
第三个是什么？非住宅类的酒店式公寓。你在深圳买一套住宅 10 万一平，100 平方就要 1000 万一套，租金一万五。但是如果在深圳买一个 50 平的酒店式公寓多少钱？4 万一平米，50㎡总价 200 万，租金也能收个五六千。酒店式公寓只用住宅 1/5 的购入成本，租金能达到住宅的 1/3，平均租售比再次翻倍。这三个方法可以叠加使用，如果选小户型、布局小城市、选择公寓类产品，那么租售比就可以翻倍，翻倍再翻倍，可以从 1 点几翻到 6 点几。
好，请你告诉我，这样的房子有没有升值潜力，有没有未来？真正的房圈内部买房从来不看租售比，很多人买房亏钱就踩在这个大坑上。比如说呢，我们房圈主要讲的是资产配置概念，很多人理解配置，会理解为区分大标的、小标的，或者区分开发区和成熟市中心。其实配置还有个思路，就是区分长线和短线，在长期利益和短期利益之间做出一个抉择。它的前提就是你有充足资金、有稳定现金流，能扛得住月供。
如果一个人本身收入偏低，积蓄也不多，月供压力很大，那他可以多配置那种短期收益高、容易出租的一线小户型，靠高租金增加每月收入，但这类资产后期升值空间有限。如果个人实力强，自身月薪、家庭积蓄或者亲友资源充足，没有月供压力，可以长期持有，策略就偏向长线。长线投资一般选择大面积、低单价、处在郊区待城市化的房源。这类区域完成城市化发展，往往需要三五年时间，不会短期兑现，对现金流会有一定压力。
总而言之，侧重短期收益，很有可能会丧失长期增值的机会；能够坚持长线持有，最终赚到的收益也会更大。
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05
5月楼市月报：“金三银四”热度延续，市场回暖态势如何？
2026年5月，房地产市场在“金三银四”热度延续的基础上，交出了一份成色十足的成绩单：
20城二手房成交同比增长近两成，京沪连续两月创近五年同期新高；土地市场两极分化，核心城市高溢价地块频现；城市之间分化加剧，有的走出独立行情，有的仍在探底。
这一轮复苏，究竟是昙花一现，还是筑底完成？哪些城市真正回暖？政策下一步往哪走？
京鼎世家研究院正式发布《2026年5月房地产市场研究月报》，全方面复盘5月的楼市政策、土地、市场三大板块内容，用数据还原真实行情，预判后市走势。
报告内容解读
5月楼市月报：“金三银四”热度延续，市场回暖态势如何？
2026年5月，房地产市场在“金三银四”基础上延续复苏，呈现出了“二手房强于新房、核心城市领跑”的特征。重点城市二手房成交同比增长近两成，连续两个月保持较高活跃度，百城二手住宅均价环比跌幅持续收窄，一线城市价格修复趋势尤为明显。
土地市场整体平稳运行，但内部分化显著：底价成交地块占比过半，而高溢价地块全部集中于核心城市的核心板块，央企国企仍是拿地主力，民企参与度偏低，市场对确定性资产的追逐进一步强化。
当前，市场正从政策驱动转向自发修复的关键过渡期，二手房放量、“好房子”溢价、城市分化为三大核心特征。政策层面，公积金提额创历史新高、以旧换新省级推广、城市更新全面启动，累积效应持续显现。
展望下半年，一线及强二线城市成交有望维持相对高位，价格企稳范围将进一步扩大；而多数弱二线及三四线城市仍处于“以价换量”或调整观望阶段，市场全面复苏仍需政策与信心的进一步修复。
01
政策聚焦
中央定框架、地方抓落实、工具更精准
5月房地产政策延续“稳市场、防风险、促转型”主线，形成中央定调托底、地方精准发力的分层体系，围绕风险化解、需求激活、城市更新三大方向密集推进，未出台强刺激政策，但工具精准度与落地效率显著提升。
中央定调：国常会明确“推动房地产风险化解”，央行重申“适度宽松”，住建部、财政部真金白银推进城市更新——底线思维清晰，托底不刺激。
地方发力，三大工具齐上阵：
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公积金提额创纪录：苏州200万、青岛240万，代际互助让全家公积金“活”起来；
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以旧换新省级推广：江苏带头，国企30亿额度下场收旧房；
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城市更新全面启动：重庆、湖南、江苏密集出细则，“好房子”从口号变施工图。
02
土地洞察
整体平稳、结构分化、核心为王
2026年5月，监测的13个重点城市涉宅用地成交36宗，总金额462.34亿元，平均楼面价2.42万元/㎡，市场整体平稳运行，拿地行为理性。
热度两极：整体平均溢价率11.99%。底价成交占比52.78%，过半地块以底价出让；高溢价地块占比22.22%，贡献了35.64%的成交金额。高溢价地块全部集中于上海、杭州、南京、武汉等核心城市的核心板块，浦东世博、虹口四川北路、杭州未来科技城等优质地块溢价率均超40%。
国进民退：央企/国企拿地金额占比40.93%，仍为绝对主力；地方国资平台以托底为主，底价成交占比达87.5%；民企参与度偏低，仅占11.8%，且高度聚焦于核心优质地块。
强者恒强：上海、杭州、北京、深圳四城成交金额合计占比近75%，其中上海以5宗地块总金额110.22亿元领跑，平均溢价率26.79%；杭州6宗地块平均溢价率21.37%；而天津等城市多数地块底价成交，非核心区域土地市场活跃度偏低。
03
市场透视
二手房引领、城市分化、好房子领跑
5月市场延续“金三银四”热度，未依赖强刺激政策，自发走出“二手升温、新房筑底、城市分化”的行情，呈现二手房放量、价格趋稳、产品分化三大特征。
成交：二手房持续领跑，新房温和筑底
二手房方面，5月20城二手住宅成交14.1万套，同比增长近两成，连续两个月保持较高活跃度；重点城市中，京沪连续两月创近五年同期新高，多数核心城市成交量同比增幅继续扩大。二手房挂牌量持续回落，卖方预期趋稳。
新房方面，5月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长7%，同比微降2%，属于正常调整。一线城市同比增长10%，二线城市中部分城市同比增幅超30%。整体呈现“二手强、新房稳”的格局。
价格分化：跌幅收窄，一线领跑
百城二手住宅均价环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点。一线城市价格修复趋势明显，上海环比上涨0.13%，深圳微跌0.04%，已接近企稳。百城新建住宅均价环比上涨0.16%，主要由核心城市优质楼盘入市带动结构性上涨。
城市层面：市场复苏节奏显著分化
上海、广州、长沙等强势放量型城市成交量同比增幅超两成，价格环比止跌；北京、杭州、西安等温和增长型城市仍处“以价换量”阶段；部分三四线城市为深度调整型城市，成交量价仍在探底。
04
趋势展望
楼市市场底夯实，分化复苏延续
5月房地产市场完成政策底明确、市场底夯实的阶段性过渡。
短期来看，一线及强二线城市二手房成交有望维持相对高位，三四线城市面临二次探底压力。
中期随着二手房挂牌量回落、换房链条打通，改善需求将渐进跟进。
长期行业进入存量激活、品质驱动、城市更新新阶段，高能级城市结构化繁荣、低能级城市以稳为主成为常态。
对房企而言，应聚焦一线及强二线加快“好房子”供应，三四线积极对接专项债收储回笼资金。
对购房者，核心城市优质项目可择机入市，深度调整型城市非刚需建议观望。
政策端仍将以稳为主，必要时或出台降息、限购松绑等增量工具，巩固复苏成果。
06
报告亮点一览
完整覆盖2026年5月中央+地方房地产政策全脉络，清晰呈现国常会定调、央行适度宽松、住建部财政部推动城市更新的执行逻辑，以及公积金提额、以旧换新省级推广、城市更新全面启动三大地方亮点。
13城涉宅用地市场深度拆解，含溢价率两极分布、高溢价地块榜单、拿地主体结构、核心城市重点地块全维度数据。
5月楼市“红五月”深度复盘，明确二手房持续领跑、价格跌幅收窄、好房子溢价凸显三大核心特征，揭示城市三分化格局。
重点城市新房+二手房成交、价格、走势逐项对比，还原真实复苏强度与城市分化程度。
后市趋势判断，给出房企、购房者、政策端三方实操建议，预判成交走势、价格企稳节奏与政策空间。
06
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