同策咨询 | 市场调整期,不动产价值如何重估?从估值到市场化价值判断
市场环境变化后，不动产价值判断正在成为金融机构、AMC机构、投资机构以及资产持有方关注的重要问题。
过去形成的估值结果，未必能够完全反映当前市场环境下的真实变现能力。特别是在融资风险管理、不良资产处置、资产收购及重组等场景中，如何判断资产在当前市场中的实际价值，成为许多机构开展业务前必须解决的问题。
围绕资产价值重估，同策咨询在长期服务金融机构及投资机构过程中发现，不同业务场景下对于估值的需求并不相同，法定估价与市场化咨询估值也承担着不同的作用。
市场承压下的估值纠偏：
不良资产如何定价锚点
在市场下行阶段，银行和金融机构对于不动产价值的判断往往会更加谨慎。
此前一些项目在市场环境较好的时期，评估价值较高，金融机构也能够基于评估结果给予相应融资支持。但随着市场变化，项目的实际变现价值可能发生明显调整。
对于银行而言，当融资项目出现风险，需要通过资产处置回收本金时，更关注的是资产在当前市场中的实际变现能力。
因此，无论是银行体系、AMC机构，还是涉及不良资产处置、资产重组以及新增投资项目的投资机构，都会产生重新评估资产价值的需求。
在实际工作中，金融机构更加关注的是：
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当前市场环境下资产能够实现的真实价值； -
抵押物在未来处置过程中的变现能力； -
意向投资标的或重组标的的市场价值情况。
这也是近年来市场化价值评估需求增加的重要原因。
法定估价与市场咨询估值：两套体系解决不同问题。不良资产如何寻找新的定价锚点
围绕资产价值评估，目前市场上主要存在两类成果形式：
一类是具有资质机构出具的法定估价报告；
另一类是以市场研究为基础的咨询估值报告。
对于国央企项目而言，在资产收购、国资备案等环节中，通常需要按照法定程序，由具备资质的评估机构出具估价报告。
同样，在企业融资过程中，银行也会要求提供用于融资用途的法定估价报告。
而对于金融机构、AMC机构以及部分投资机构而言，其关注重点往往不仅是法定估价结果，更关注资产在市场中的实际变现价值。
因此，除了法定估价报告之外，也会委托开展市场化咨询估值工作，以便获得更加贴近市场实际情况的价值判断。
市场化咨询估值更关注当前市场情况
在市场变化较快的情况下，不同时间形成的估价结果可能出现明显差异。
以同策咨询参与的部分项目为例，即使在短时间内完成两次估价，由于市场环境发生变化，两份报告之间也可能出现较大差别。
因此，金融机构在开展业务时，除了参考法定估价结果外，也会希望获得对当前市场情况更加及时的判断。
市场化咨询估值在研究过程中，同样会关注：
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标的物本身情况； -
所属业态市场情况； -
竞品项目情况； -
可比项目价格情况； -
当前市场收益及折现情况。
并结合市场实际变化，对相关参数进行调整。
两类报告的主要区别在哪里
法定估价报告需要严格按照评估标准、评估程序及评估方法执行，在报告格式、成果体系和技术要求方面均有明确规范。
市场化咨询估值则具有更高的灵活性。
在研究过程中，可以根据项目特点和市场变化情况，对研究范围、竞品选择以及市场分析方法进行调整。
同时，咨询报告通常会对研究逻辑、数据来源以及竞品对比过程进行完整披露。
相比之下，评估机构向委托方提供的成果性报告，一般不会完整展示整个评估过程。例如同策咨询会在咨询报告里展示整个逻辑过程和所有的数据采集、竞品的对照，不仅操作方法更灵活，在市场上的更新也会更快。
因此，在实际应用中，两类报告往往分别服务于不同的业务需求。
张永洁
同策咨询 高级合伙人
15年不动产研究咨询经验，深耕不动产估值与存量业态更新，曾服务信达、东方等国有AMC及主流金融机构，擅长将金融视角融入不动产逻辑，重构资产价值。
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