地产营销总:四线城市房地产现状
做了十几年地产营销，在这座四线城市踩过的盘、开过的发布会数不清。最近整理上半年的市场台账，盯着在售项目名单看了很久 —— 那些曾经开着全国巡演发布会、拿地不眨眼的名字，真的都从这座城市的版图里彻底消失了。
曾经的 “千亿军团”，集体退出了四线赛场
往前数五六年，是全国性大房企下沉最猛的年头。某大、某碧、某城、某交，这些在全国呼风唤雨的千亿房企，几乎同时扎进了我们这座四线小城。那时候的市场有多热闹？它们带着标准化的产品体系、铺天盖地的广告营销、高举高打的价格战，一进场就把本土房企打得措手不及。售楼部建得一个比一个气派，开盘仪式请明星、搞巡演，“开盘即售罄” 的海报贴满了大街小巷。
没人想到，潮水退得会这么快。如今再看，这些曾经叱咤全国的大房开，已全部退市。留在这座城市里的，要么是早已交付但维权不断的尾盘，要么是停工许久、无人接盘的荒地。它们带着扩张的野心而来，最终留下一地鸡毛，也透支了不少本地购房者的信心。时至今日，很多人买房前问的第一句话，依然是：“这家开发商不会暴雷吧？”
本土房企：不拿地、慢去化，“活着” 是第一目标
巨头退场之后，撑着本地市场的，只剩下两类玩家：一类是深耕本地十几年甚至几十年的本土房企，另一类就是城投。本土深耕型的企业，日子也并不好过。它们没有全国化房企的资金实力，但胜在熟悉本地市场、口碑底子厚，也没碰过高杠杆的疯狂扩张，因此才能在这一轮行业出清里活下来。
但 “活下来” 的代价，是彻底放弃扩张。身边几家本土房企的老板坐在一起聊天，话题早就从 “今年计划拿几块地” 变成了 “手里的库存今年能清多少”。近两三年，本地民营房企几乎集体停止了拿地动作，土拍市场上再也看不到它们举牌的身影。所有人的策略都高度一致：收缩战线、降低成本、全力去库存。不追求高利润，不追求快周转，能稳稳当当把手里的存量楼盘卖完、按时交付，就算赢。毕竟市场购买力就这么多，贸然拿地开发，大概率会陷进滞销的泥潭里。安稳过冬，比什么都重要。
城投成了新盘主力，市场进入 “稳字当头” 时代
既然民营房企都不敢拿地，那近两年新开的项目都来自哪里？答案几乎是清一色的城投。过去城投更多是幕后角色，如今却成了土地市场和新房市场的绝对主力。近两三年能顺利开盘的新项目，十有八九都带着城投背景。它们在土拍市场托底拿地，盘活一些停滞的存量地块，用国企的信用背书，给市场托住最基本的底。
城投项目的特点也很鲜明：胜在稳妥，输在平淡。好处显而易见 —— 资金有保障、不会烂尾、交付风险低，在 “保交楼” 成为第一诉求的当下，这就是最大的竞争力。很多求稳的购房者，现在首选就是城投盘，买的就是一个放心。但站在营销人的角度看，短板也同样突出。产品大多走标准化的中庸路线，少了市场化房企的打磨和创新；营销动作偏保守，很难玩出新鲜感和话题度。它更像市场的 “压舱石”，负责稳住基本盘，却很难再掀起当年的热度与浪潮。
写在最后：没有神话的日子，才是行业的常态
经常有人问我，四线城市的房地产，未来还会好起来吗？其实我很难给出确切的答案。但我很确定，那个遍地是机会、开盘就清盘、房价年年涨的狂飙时代，是真的一去不复返了。
现在的市场很平淡：没有疯狂的拿地，没有劲爆的涨价，也没有大规模的降价抛售。本土房企慢慢清库存，城投稳稳托着底，购房者也越来越理性，按需入市，不再盲目跟风。对于我们这些地产从业者来说，也早就告别了当年冲规模、拼业绩的焦虑。如今每天想的，是怎么把服务做细一点，怎么把房子保质保量交到业主手里，怎么在平淡的市场里稳稳走下去。
潮水退去，神话终结。或许对于四线城市的地产行业来说，告别了浮躁与狂热，慢慢回归居住的本质，也不算一件坏事。毕竟，能平稳健康地走下去，比什么都重要。