今年的小阳春市场销量确实是猛烈，甚至让不少人产生了重回2016年的错觉，认为新一轮上涨趋势已经开始。

尤其是当统计局公布数据，四个一线城市，不管是新房还是二手房，价格都站我们的脚跟。这个消息一出，朋友圈瞬间炸开了锅，很多人觉得市场就此稳定，再不买可能很快就又买不起了。

可你要是真信了这波“涨价焦虑”，那就被带偏了。因为翻翻近几个月的成交数据，剧情已经悄悄变化着。

01.数据表现突然又变了

相比前几个月，最近的市场表现并没有那么亮眼。比如3月份的时候，上海二手住宅成交套数3.12万套，4月份成交28742套，5月份总天数比4月多一天，但总成交依旧不如4月，降到了28023套。

相比3月份的3.12万套，整体的成交有所回落，16%~19%左右的水平；

北京的情况差不多，3月份总共成交19,886套，4月成交17893套，5月成交16008套，环比下降5.87%。

广州相对来说还是比较稳一点的，3月份广州二手住宅累计网签10866套，4月份成交10426套，5月份成交10100套。最近几个月都比较稳定。

深圳情况也差不多，3月二手房成交6770套，4月5644套，5月5534套。

可以看得出来一个结论，四个一线城市三月份整体成交数据是比较猛的，最终市场就是有所回落。

02.冲进场的，基本刚需人群占主导

到底是谁在买房呢？数据不会骗人——北京和上海，主要都是300万以内的成交占比达到68%的水平！4月份的成交数据，北京300万元以下的二手房源成交占比已达78%。

上海也一样，同样的成交占比更是达到了65%~68%这个水准；5月份一直到6月初，情况都和前几个月差不多。

说白了，现在拼命上车的，基本都是刚需中的刚需：要么是年轻人攒够了首付，要么是为了孩子上学咬牙买学区房。尤其是学区房，简直就是这波成交的“顶梁柱”。

买房子就是为了让小孩子读书，这一点在很多人的脑海意识中是挥之不去的！至于那些想“卖一换一”的改善族、投资客？他们可淡定了，根本不急着出手。

03.置换人群不进场，市场能撑得起来吗？很多人都在纠结这个问题，光有刚需，置换人群根本都不着急下手，甚至越来越多人选择租房住，毕竟他们的孩子已经读书，根本不着急买房。

比如深圳有个16楼的房子，总面积120平米，房子总价大概1000万左右，这房子挂牌一个多月了，有几波人看了房，给到的价格普遍都在900万左右。

另外还有个23楼同样户型的房子，挂牌价900万，也有好几个月了，但看房人直接把价格砍到了800万才愿意买。

同1栋楼不同楼层最终呈现出来的价格差距，居然达到了100万之多。

从这个事情就可以理解，总价超过500万的房子，基本是置换人群在卖，但这些人自己也在观望。他们不着急，就等着哪个邻居“撑不住”降价甩卖，好去捡个便宜。你不出血，我就不买。

所以你看5月份的整体成交数据也是有所下探，因为这是一个市场发展规律所决定的，置换大军还没真正进场。光靠刚需那点量，撑不起持续的火热。

但不得不说，经历了几个月的高销量后，学区房那波刚需买完估计也就差不多了，后续需求会自然减少，成交量可能会进一步下探。这就是市场的一个发展的整体逻辑所致。

至于下半年能不能稳得住，得要看看6月的整体数据才能给出有效的判断。

当然市场更多的都是会慢慢的呈现于稳定的状态的，毕竟今年所有的政策都只限于稳定!

但对普通买房人来说，最实在的建议就两条：

第一，如果你是真刚需、孩子等着上学，那该看房看房，该砍价砍价，别被情绪裹挟；

第二，如果你想置换，不妨耐心等等，后面或许有更好的议价空间。

总之，稳住心态，多看少动，让子弹再飞一会儿。市场会慢慢给出答案，而你，只需要对自己的钱包负责。