【2017年第一期】促进房地产市场平稳健康发展
促进房地产市场平稳健康发展
特约评论员
2016 年中央经济工作会议明确了 2017 年经济工作总基调，对房地产市场发展作出重大部署，鲜明提出 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，为做好下一阶段房地产调控、实现市场平稳健康发展指明方向。
一、深刻把握“房住不炒” 核心定位，纠正住房投机化倾向
过去一段时期，部分城市房价持续快速上涨，住房过度金融化、投机炒作盛行，大量资金脱实向虚涌入楼市，催生资产泡沫，既加重群众购房负担，也积累金融风险，偏离住房居住本源。
住房首先是民生消费品，居住属性是根本属性。必须旗帜鲜明坚持房子是用来住的、不是用来炒的，重塑市场价值导向，遏制投机炒房，让住房回归居住功能。
一方面，要区分自住刚需与投资投机需求，政策重心向刚需、改善型合理住房需求倾斜；另一方面，严格遏制利用住房短期套利、囤积房源炒作的行为，从预期、信贷、交易环节全面压缩投机空间。
房地产市场一头连着民生保障，一头连着宏观金融稳定。放任房价持续暴涨、投机盛行，会拉大贫富差距、抬高实体经济经营成本，一旦泡沫破裂，极易引发信贷违约、地方财政承压等连锁风险。只有牢牢守住居住定位，才能兼顾民生改善与经济金融安全。
二、综合施策构建调控工具箱，短期稳市场、防泡沫
要坚持长短结合、分类施策，综合运用金融、土地、财税、监管多重手段，既抑制房地产泡沫，又避免市场大起大落。
管住货币闸门，实施差异化信贷
宏观层面保持稳健中性货币政策，调节好货币总供给，防止流动性过度涌入楼市。
微观信贷实施差别化管理：合理支持居民首套、改善型自住购房，适度优化首付、利率政策；严格管控信贷资金流入投机购房、房企高杠杆拿地，严禁消费贷、经营贷违规流入房地产。收紧热点城市二套及以上购房信贷门槛，阻断加杠杆炒房路径。
落实人地挂钩，优化土地供给结构
建立建设用地指标与人口流动、城镇落户规模挂钩机制。
人口持续流入、房价上涨压力大的一二线城市，适度增加商品住宅用地供应，提高住宅用地在城市供地中的占比，盘活闲置低效存量土地；库存高企、人口流出的三四线城市，合理控制新增住宅土地出让节奏，避免新增库存积压。
特大城市有序疏解城市功能，推动产业、人口向周边中小城市分流，均衡区域住房供需。
压实地方主体责任，一城一策分类调控
房地产市场区域分化显著，不能一刀切调控。各地要全面摸排本地房价、库存、人口流动情况，制定适配本地的调控方案。
房价过快上涨城市，重点控房价、增供给、严投机；库存过高城市，持续结合城镇化、棚改消化存量，同时严控新增开发规模。中央对地方楼市调控成效开展考核问责，房价、库存出现大幅异动的地方及时约谈督导。
整顿规范房地产市场交易秩序
全面整治开发企业、中介机构违规行为：严查捂盘惜售、虚假宣传、捆绑销售、哄抬房价；规范二手房中介收费、虚假房源、首付贷、阴阳合同等乱象；完善商品房预售、现房销售监管制度，健全市场信息公开机制，稳定市场预期。
三、加快建设长效基础性制度，实现市场长期均衡稳定
短期调控重在“治标”，化解当下泡沫风险；建立长效机制重在 “治本”，从制度层面理顺住房供需关系。
大力发展住房租赁市场，加快租赁立法
构建购租并举住房体系，满足不同群体居住需求。扶持专业化、规模化住房租赁企业，鼓励机构收购存量房源用作租赁；完善租赁权益保障，实现租房与购房在公共服务上逐步同权；加快住房租赁相关法律法规出台，规范租赁双方权责。
完善住房保障体系，兜底低收入群体居住需求
持续推进棚户区改造，因地制宜推行货币化安置，打通存量商品房与保障需求通道；扩大公租房保障覆盖面，将外来务工人员、新就业青年纳入保障范围；统筹共有产权房建设，完善多层次住房保障梯队。
健全房地产财税、土地长效制度
研究完善与住房持有、交易配套的财税调节机制，运用税收工具抑制多套房投机囤积；持续深化土地制度改革，完善集体建设用地入市、闲置土地盘活配套政策，形成可持续的住房用地供给机制。
统筹推进新型城镇化，打通需求释放通道
持续深化户籍制度改革，推动农业转移人口就地落户，配套完善教育、医疗等公共服务，释放稳定自住购房需求；以城市群、都市圈建设优化人口空间分布，平衡不同城市住房供需格局。
四、统筹平衡多重目标，推动行业转型高质量发展
调控不是打压房地产，而是引导行业回归合理发展轨道。
一是合理把握去库存节奏，区分城市分类推进，避免短期刺激催生新一轮炒作，也防止市场快速下行拖累上下游产业链；
二是引导房地产企业转变经营模式，降低高杠杆扩张冲动，主动调整产品结构，增加刚需、租赁住房供给，拓展物业服务、养老地产等多元业务；
三是统筹房地产与实体经济关系，引导社会资本更多流向制造业、科技创新，扭转“炒房收益高于实业” 的失衡格局。
房地产业关联国民经济众多产业，事关千家万户切身利益。各地各部门要统一认识，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，短期调控与长效建设同步发力，精准施策、久久为功，推动房地产市场逐步实现供需动态平衡，走出平稳健康可持续发展之路。