报告来源：第一太平戴维斯 2026年6月

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2025年，中国物流地产行业迎来历史性拐点。市场正式告别高速扩张阶段，进入租户主导、深度调整的新周期。第一太平戴维斯发布的《2026年中国物流地产报告》指出，行业正从“规模扩张”转向“价值创造”，核心城市与优质资产的价值逐步沉淀，成为穿越周期的关键支撑。

一、行业核心特征

2025年物流地产进入租户主导的调整周期，全行业物流仓储用地供应较2023年下降43%，开发节奏明显放缓，正式从规模扩张转向存量优化。市场分化特征突出：华南、华西、华中核心枢纽供需稳定、韧性较强，华东、华北部分区域因供应过剩承压。头部10家业主市占率稳定在60%，内资险资成为行业整合核心力量，中小开发商加速出清。

需求端以第三方物流、电商零售为核心支撑，高端制造带来的生产性物流需求持续增长。租户决策以成本控制为核心，普遍倾向3-5年中长期租约锁定低位租金；业主方普遍通过租金折扣、延长免租期等方式促进去化。全年平均租金延续下行趋势，但空置率较2024年边际改善，行业整体处于筑底阶段。

二、针对性专业建议

1. 就业人群

• 求职方向：应届生及跳槽者优先选择普洛斯、京东、易商等头部企业，或冷链、智慧物流、保税仓储等细分赛道运营商，这类主体抗风险能力强，岗位稳定性更高。
  
• 能力提升：行业从业者重点强化资产运营、供应链整合、智能化管理等技能，未来行业需求从开发拓展转向运营增值，复合型运营人才缺口更大。
• 区域选择：货代、快递、零售等相关行业人员可重点关注成渝、西安、郑州等内陆枢纽城市，这类区域受益于中欧班列、西部陆海新通道发展，物流需求增长明显。

2. 投资相关行业人员

• 资产布局：当前处于周期低价窗口期，重点布局华南、华西、华中核心枢纽高标仓资产，避开华东、华北供应过剩区域；优先收购存量改造项目，谨慎新增开发。
  
  
• 资本运作：把握物流仓储REITs常态化发行政策窗口，重点培育绿色、智能、高出租率资产对接REITs退出；投资决策聚焦出租率、租期结构、租户质量、运营能力四大指标，坚持长期持有逻辑。
• 产品优化：针对先进制造、跨境电商需求，重点开发适配供应链嵌入的复合型设施，模糊物流与工业空间边界，提升资产长期竞争力。

三、未来趋势

2026年新增供应将进一步放缓，租金下行幅度收窄，核心城市群优质资产租金率先企稳。行业竞争从规模转向质量，核心区位、运营能力、资产适配性成为核心竞争力，具备稳定现金流的优质资产将持续获得估值溢价。

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