不同地块,不同需求,下半年新房市场或有改变
6月23日，上海市土地市场网公布2026年六批次拟出让商品住宅用地清单，3宗涉宅地块合计出让面积13.48公顷，总建面约26.35万方。
本批次最受关注的是两宗核心区位地块：
一是杨浦内环滨江八埭头组团，为近年来内环滨江少有的大体量住宅用地，坐拥黄浦江一线临江视野，区位条件十分稀缺；
二是徐汇中环桂林公园宅地，位于漕河泾产业腹地，是区域内久违的住宅供应，兼具双轨交、公园与河景资源。
此外，奉贤新城也同步推出一宗容积率仅1.05的低密宅地，试水市场。
01｜杨浦滨江八埭头
这块地，可能要重新定义杨浦豪宅天花板。
先看第一块——杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块。
这块地是两块住宅用地，加一块商业/旅馆业用地组合出让。
其中，03A1-05地块为普通商品房用地，出让面积约2.91万㎡，容积率2.39
03A2-02地块同样为普通商品房用地，出让面积约3.40万㎡，容积率2.3
中间还搭配一块03A2-01商业、旅馆业用地，出让面积约0.92万㎡，容积率1.1。
两个住宅地块加起来，土地面积超过6万㎡，计容住宅体量约14万㎡以上。
放在杨浦滨江核心位置，这个规模已经不是普通改善盘，而是足以影响板块价格体系的城市级项目。
它最大的价值，首先来自区位。
地块位于杨浦内环滨江八埭头区域，南侧是杨树浦路，再往南就是黄浦江岸线。
这里不是简单的“靠近滨江”，而是站在杨浦滨江核心城市界面的区段。
地块坐北朝南，向南看江，西南方向可以对望陆家嘴“三件套”。
对于高端住宅来说，江景只是基础，能不能看到城市天际线，才是决定溢价的关键。
交通方面地块距离4号线杨树浦路站很近，能够快速串联浦西多个核心区域。
周边产业上杨浦滨江这些年最明显的变化，就是从老工业岸线变成了总部经济和数字经济集聚区。
西侧03A1-05地块的景观资源更强，未来更有机会做成高规格江景产品，甚至承担整个项目的价格天花板。
东侧03A2-02地块虽然部分江景可能受到遮挡，但它仍然处在八埭头核心范围内，整体社区定位不会低。
重要的是，它可能让杨浦滨江真正补上一个城市级豪宅社区。
仅住宅部分起拍总价预计约110亿元。谁能拿下这块地，不仅考验资金实力，更考验产品打造能力。
02｜徐汇康健地块
徐汇康健S031002单元N06-38地块，是徐汇中环近五年来极少数的新增纯住宅用地。
地块占地约29,248㎡，容积率2.2，限高80米，计容建面约6.43万㎡。
捆绑出让的N06-39地块为餐饮旅馆业用地（占地约17,814㎡，容积率1.4），未来将建设精品酒店，补足板块商业接待短板。
地段是这块地最大的底牌：
交通：步行约500米可达地铁12号线虹漕路站，700米至12/15号线桂林公园换乘站，漕宝路直通内环、中环；
生态：东侧零距离桂林公园及康健园，南侧临近漕河泾港，是主城难得一见的”公园宅地”；
配套：1.5公里内覆盖市六院，周边有田林中心小学、上海中学附属第三中学等教育资源，北靠鑫耀中城综合体，南邻上海师范大学徐汇校区。
徐汇康健板块上一宗商品住宅用地出让还要追溯到2021年的汇樾庭（联动价10.2万/㎡），此后再无新增供应。
周边次新房如保利·天悦二手房挂牌约10.7万～13.7万/㎡，鑫耀中城中高区挂牌约12.5万～15万/㎡，新房断供令区域改善需求严重积压。
徐汇植物园周边宅地被招商以25%溢价率抢走，楼板价8.7万/㎡。康健这块地素质更好，溢价率很可能再创新高。
03 奉贤C02B-06地块，核心区里的“低密品”
奉贤南桥地块的稀缺，在于容积率，这宗地块位于南桥CBD核心，原规划为百米商办建筑。
调整后容积率从3.8降至1.05，建筑限高压缩至20米，建筑面积约1.62万平方米。
C02B-06地块在今年上半年经历了规划调整：由商业商办混合用地(C2C8)调整为二类住宅组团用地(Rr2)，容积率由3.8调整为1.05，建筑高度由100米调整为20米。
1.05的容积率，在奉贤新城核心区多年未见。未来大概率将打造联排或叠墅类低密产品，与周边高层住宅形成鲜明差异。
地块直线距5号线奉贤新城站约600米，北侧紧邻区行政服务中心，周边百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街等商业体环伺。
看点：体量虽小，但低密属性在奉贤核心区具有唯一性。预计将吸引擅长低密产品打造的房企重点关注。
7月下旬，这三宗地块将正式进入交易环节。
下半年新房市场价值格局，即将在本次土拍揭晓。
核心区压箱底资源加速释出：徐汇康健断供5年、杨浦滨江一线宅地多年未现，选择此时推出，意在以优质供给激活市场信心。
“商改住”从个案走向常态：杨浦滨江两宗宅地、奉贤新城原商办调低密住宅，均是响应职住平衡、去化商办存量的政策导向。
头部央企深度托底核心资产：保利发展提前百亿级招标、同一央企被传双线布局，折射出国央企正在成为核心城市优质地块的主力承接者。
产业强的地方，补居住；成熟稀缺的地方，给窗口；新城核心区，则用低密产品丰富改善层级。
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