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背刺。

最近，地价下行带动新房市场价格“崩塌”的负向循环在北京丰台区有愈演愈烈的趋势。

据我们监测，近期北京丰台区出现明显的市场降温态势，核心原因在于区域内一个底价新盘的入市以及两宗核心地块的低价出让，迫使区域内各梯队楼盘全面降价走量。

具体来看，最近北京南四环首经贸板块花乡低地价地块项目嘉棠雅序传出即将开盘消息，预期售价仅6万+至7万出头。这个价格一出，直接对沿线同一片的新房竞品形成直接冲击，尤其是丰科园的2个改善盘：中建云境、北京隅西颂。

• 中建云境，以8万+的价格卖了两年，到今年4月份直接降到了7万3，6月最新的网签价格是7.5万/平，相较于最高点的9.1万/㎡，降幅高达18%。

• 北京隅西颂，25年4月开盘，此后价格一直维持在7.7万/㎡以上，4月价格降到了7万出头，6月份最新的网签价格是7.12万/㎡，相较于刚开盘的7.9万/㎡，降幅10%。按照最新释放的价格信息，甚至包括不少单价7万以下的房源。

从项目区位来看，嘉棠雅序的位置比云境和西颂要更好，但由于拿地楼面价却低了1万/㎡，造成了当前新房价格的“降维打击”。这两个盘甚至同一时间喊出口号：凡是看过嘉棠雅序的客户，买中建云境或北京隅西颂的话，额外优惠2%。

而另一边，丰台丽泽核心区域万泉寺B、太平桥2宗地块的出让则进一步冲击高端豪宅市场。

• 4月30日，华润置地以57.711亿元底价竞得丰台区丽泽核心区万泉寺B地块，成交楼面价5.85万元/㎡，该地块位于西南二环至三环间的丽泽腹地；

• 5月19日，保利发展历经151轮竞价、以41.544亿元竞得同区域太平桥地块，成交溢价率15.4%，楼面价6.67万元/㎡，地处西二环至三环间、紧邻西城区界。

华润的拿地楼面价低于保利，主要由于华润大概率绑定了其他的商业地块。但更值得注意的是，以当前华润、保利今年的地块位置和拿地成本来看，相较于之前拿地的中海（中海丽金府、中海丽泽叁号院），新地块价格、体量都更具优势。

就该区域的新房去化而言，此前区域标杆中海丽金府价格曾站稳10万+，但后来断崖下探至9.18万/㎡，让丰台顶豪告别了10万+单价，而项目最新去化率仅21.7%。同片区中海丽泽叁号院项目今年的整体网签率也仅有40%。存量去化承压之下再添2个新盘，区域后续销售前景变得更加不确定。

整体而言，在丰台丽泽板块中海双盘库存高企的情况下，区域仍继续供地，且新地块位置更好、地价低，这必然会引发存量盘的集体危机感，结果自然是降价跑量。而更长远来看，这必然会持续透支丰台整体楼市信心。

在我们看来，丰台这一波降价潮，其实不是市场信心出现了问题，而是地价下降以及无序供应引发了市场格局的变化，从而催生出了持续向下的价格螺旋。

值得警惕的是，如果北京这样的操作都接二连三，那全国更多的城市是否会也同步跟进？

地价是市场的一面明镜，土地端的价格波动，往往释放出最直接的市场信号。今年来，一线与强二线接连掀起抢地热潮，但从百强房企的整体投资却出现了断崖式下降。极度分化之间，我们需高度警惕土地市场变动带来的市场风险。

更多分析我们在最新期《晨光地产行研》中有以“拿地端折射出的行业内卷、黑天鹅以及机会”为题的深度分析，敬请期待。

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